本刊視點

限价房、“70#90”普通商品房，政策變、產品變、盈利思路跟著變，開發商—

文／記者　詹青　圖／季蕾

隨著保利、万科限价房推出，以及大量“70#90”政策下的普通商品房上市，今年廣州房地產格局發生巨大的變化，開發商也隨之改變起盈利思路：從“為富人蓋房子”的“勢利眼”，轉而青睞起普通商品房的開發。

不少開發商認為，由于普通商品房的時間風險、銷售風險大大降低，土地成本、配套成本以及銷售包裝成本也大大降低，所以開發普通商品房也是“有賺頭”的。同時，隨著普通商品房的市場份額逐漸增大，開發商不做普通商品房也就等于自斷了財路。

理由一

以時間換利潤一位不愿透露姓名的資深操盤手劉先生認為，房地產最大的風險其實在于“時間”。

劉先生認為，許多開發商誤以為高端物業的售价比普通物業的高，其利潤率也一定相應會更高。事實上，答案并非像一加一等于二那么簡單，其實，房地產開發最大的風險就是“時間”。劉先生就曾經遇到過這樣的案例：某高檔樓盤售价并不低，但秋后算總賬：嚴重虧本。為什么？答案就在于“蝸牛式”的銷售速度。

因此，成熟的開發商在考慮樓盤整体利潤時，除考慮銷售“价格”因素外，還須考慮銷售“速度”，即銷售效益和銷售效率的“雙效”問題，只有在“价格”与“速度”之間找到最佳結合點，才能實現利潤的真正最大化。而做平价房更是如此，一定要“快”！這就是金沙洲限价房這么快推出市場的原因。他透露，類似保利、万科這樣的限价房，其實主体建筑工程在150-200天就可以完成。

理由二

風險減少兩成某大集團負責人認為，事實上，平价房做得好的話，風險要比做高端物業還小。比如目前金沙洲的限价房，至少比其他商品房減少20%的風險。

首先，在拿地方面，限价房地价相對較低，也基本保證是淨地和准淨地。所以拿到地塊的開發商別說無拆遷的困扰，有些地塊就連規划也已經被批准，開發商只需進行單体設計便可開工建設，開發周期將大大縮短。

其二，在后期的銷售環節中，限价房的購買者需具有相應的資格。由于与同地段商品住房相比具有一定的价格优勢，采取公開搖號等方式進行銷售，供不應求的市場預期讓限价房銷售風險也較小。

其三，限价房在后期的廣告宣傳、項目包裝等方面也不必投入太多的費用。如此一來，粗略算一筆賬，風險至少可以降低20%。

■說法

開發商：要告別唯貴主義

某開發商坦言，前兩年，開發商蓋房子是“唯貴主義”，對普通商品房不屑一顧。尊奉“只為富人蓋房子”的法則。由于政策作用，今年的限价房將占到整個市場份額的一至兩成，而今后中小戶型商品房也將占到市場份額的七成，因此，在接下來的几年內，普通商品房必定將漸漸成為市場主流，不關注普通商品房就等于自斷財路。

据了解，目前已有開發商，比如万科、雅居樂等大集團開始組織專業的研發團隊，對中小戶型、中等价位普通商品房的戶型設計、市場定位等進行針對性研發，并以更有針對性的終端營銷鎖定客戶群，以做到更精确的產品投放。

營銷人：品牌与平貴無關

營銷專家劉文偉認為，以前不少開發商，誤認為只有做高端物業才是走高端品牌路線，其實不然。品牌与价格無關，只与承諾有關。再說做普通物業雖然單位利潤薄一些，但由于市場空間巨大，規模經濟效益也相當可觀，做到像跳蚤一樣靈活的恐龍級別開發商，規模生產、規模銷售、規模服務一條龍，這才是品牌開發商的本事。

比如碧桂園之所以能賣平价房，除了土地成本外，便在于它的“房屋工厂”模式。碧桂園連一塊磚都是自己生產的，只要做好成本控制，做好生產鏈運營，并做一個“快工厂”，平价房也一樣財源滾滾，也一樣可以擁有品牌美譽度。（詹青）

（編輯：日月）