專業地產机构分析，廣州剛剛賣出的9宗住宅地塊，花都項目預料六七千元/平方米，番禺項目9000元/平方米以上，金沙洲項目恐怕要過万

本報記者魏輝今年二月航拍的金沙洲

本報訊　記者趙燕華，實習生田芳、林文花報道：前天下午，廣州成功出讓9宗住宅地塊，樓面地价介乎最低1482元/平方米、最高4241元/平方米之間，其中有5幅以底价成交，最貴的是金沙洲B3702A05臨江地塊3.12億元成交。昨日，地產專業研究机构——廣州中原地產研究部對這10個項目地塊進行了詳細的市場前景分析。据分析，將來花都4宗地塊的洋房約六七千元；番禺地塊則在9000元/平方米以上，金沙洲4幅地塊項目房价預料要過万元。

番禺地塊：處于限价地与地王之間

分析認為，番禺濱江大道地塊所在的番禺區沙灣鎮，今年內已經出現了兩任“番禺地王”，分別是7月份誕生的沙灣鎮西麗南路地塊和9月份誕生的番禺區中心城區南區4-2地塊。此次出讓的5-3地塊就在4-2地塊附近，而拿下地塊的就是上市地產公司合生創展集團的旗下机构。

据分析，該地塊在樓面地价上，處于限价地与地王之間；在用地面積上，也處于限价地与地王之間。這种情況既是挑戰，又是机遇，產品的定位處于這兩個目標客戶群之間。預料該地塊將開發成大型綜合性居住小區。由于受到限制（中小戶型比重不小于57％），因此小高層洋房的戶型會以90平方米左右的兩房及小三房為主，而景觀小高層則以100平方米以上的大戶型或复式單位為主。

价格定位方面，分析認為，普通電梯洋房均价約9000元-1万元/平方米；景觀洋房均价約13000元-15000元/平方米；大面積复式單位均价約18000元/平方米。

金沙洲四地塊：房价預料都要過万

B3702A05地塊：成本价1.1万-1.3万元/平方米

据中原地產研究部表示，本次出讓的金沙洲B3702A05地塊，与今年9月份出讓的“金沙洲地王”可形成連片開發的优勢，因此保利對該地塊志在必得已在預料之中。

分析認為，該地塊為一線江景和山景地塊，与保利早前拿到的B3701A02（一線江景）、B3701A04地塊，三地塊一共有約57万平方米的建筑面積。

預計項目于兩年后上市，以江景、山景、豪宅定位和豪華精致裝修為賣點。先推出B3701A04地塊的洋房和部分位于B3701A02和B3702A05的臨江聯排別墅作為先鋒，因為B3701A04地塊位置相對較差，產品將會以小高層的70-90平方米兩房及小三房單位為主，以低售价打響第一炮。預計該組團將會以保本但不會低价以維持形象的統一性，售价約為11000-13000元/平方米的成本价。別墅將會參考御景半島及金域藍灣的戶型及售价，預計聯排別墅在30000元/平方米左右。而預計后期將會推出高層江景、山景單位，面積相對較大，价格約20000-25000元/平方米。

B3708B07地塊：約1万-1.3万元/平方米

由于B3708B07地塊開發面積較小，地塊不規則，因此作為普通的開發商，面對這么一個地塊只能皺眉。但保利公司依舊將其拿下。相信保利集團會效法其早前開發的保利百合花園和保利紅棉花園的模式，將B3708B07地塊作為B3702A05地塊的附屬產品開發，戶型仍以電梯洋房為主，售价相信會較B3702A05地塊要低，約10000元-13000元/平方米左右。

金沙洲B3709B07、08地塊：洋房開盤均价或1.5万元/平方米

對于越秀城建集團拿下的金沙洲B3709B07、08兩幅地塊，中原地產分析認為，兩地塊是今年土地出讓中罕有的對戶型無任何限制條件的地塊。

估計項目將定位為低密度生態豪宅社區，主打居住舒适度与景觀。預計以小高層洋房及類別墅產品為主，洋房則以大戶型和頂層景觀复式為主。利用城建品牌為依托，吸引廣州市的高端買家入駐。預計洋房開盤均价約15000元/平方米，頂層复式、類別墅產品有可能達到江景單位的水平，為25000元/平方米左右。

花都四地塊：洋房估計六七千元左右

据中原地產分析，被雅居樂悉數盡收囊中的花都區107國道4宗地塊，交通便利。但地塊有戶型限制，必須建70%中小戶型，最大威脅來自于旁邊的限价房項目。

本次出讓的樓面地价，僅比旁邊限价地的地价每平方米多出几百元。根据規划，2.0的容積率，考慮到項目本身限戶型，估計項目未來將開發成小高層中檔住宅小區，提供60—90平方米的戶型二至三房為主，小部分為100—130平方米三、四房，不排除兼顧一房一廳投資型小戶型的可能。預計洋房的售价約在6000-7000元/平方米。

估計開發商重點將賣點放在產品定位和營造上，与限价房項目有所區別，避免陷入价格戰。

（編輯：日月）