中國物管協會稱“地面停車費不能簡單歸于業主”引爭議，業主律師紛紛批駁

本報記者　李春暐

小區車位到底歸誰？《物權法》實施后，各利益相關方對此展開了針鋒相對的激辯。前天，上海市法院一聲振聾發聵的落槌，宣告該市《物權法》第一案一審結束，原告業主順利拿回了車位

廣州情況如何？昨天，專家在接受采訪時表示，“這只是暴風雨前夕的平靜”，廣州小區車位問題的爭議將不可避免。

上圖：某小區業主抗議小區炒賣車位　宋金峪　攝(資料圖片)

一紙聲明：車位爭議火上澆油

上海市南匯區康達公寓這個小區注定在業主維權史上留名了。前天，上海市法院首次依据《物權法》作出判決，開發商必須退還小區業主龔女士此前用于購買小區車位的1万元及相應利息。此前，關于《物權法》實施后車位歸屬問題，多流于言語之間的隔空交火。

無獨有偶，判決下達的第二天，中國物業管理協會就發出官方聲明：地面停車費不能簡單地歸于業主，特別是經濟适用房小區。其依据是“一些經濟适用住房和普通住宅小區，在《物權法》出台前測算物業費總体收入并确定收費標准時，已把地面停車的收入計算在內”。

据報道，該協會新聞發言人解釋協會立場時，認為“業主要求地面停車收益有三個前提條件：一是2007年10月1日以后；二是地面停車位明确歸屬業主共用；三是經營者收取的停車費在扣除經營成本、酬金和稅金之后尚有盈余”。

由于該協會的權威性，聲明被普遍認為是行業意見，這給車位歸屬爭議問題再次火上澆油。

業主駁斥：莫把侵占所得合理化

昨晚，廣州知名業主組織“白云業主之家”首先代表全市業主回應這份聲明。其主要召集人葉先生表示，中國物業管理協會的聲明可被解讀為：該協會認為物業管理公司有權收取小區地面停車費用，并作補充運營費用的用途；業主要收回地面停車費用，必須提出明确的產權證明；當初制訂收費標准時，地面停車費用已被默認計算在內。

對此，他一一給予批駁———

“首先，除部分產權明晰的地段以外，小區大部分地面的停車費用被看作公共地段收益。對此，國務院版的《物業管理條例》就作出明确規定，‘公共收益大部分應主要用于補充物業維修基金’，即使改變用途，也必須通過業主大會投票通過。《物權法》的精神与之是相通。因此，物業管理公司收取這筆費用補充自己的運營經費本來就屬于越權，侵害業主共同利益。”

“第二，按照聲明‘誰收益，誰舉證’的精神，作為現在主要受益方的物業管理公司，首先應該提出自己收取地面停車費用的依据。小區公共地段歸業主所有，物業管理公司罔顧業主意見，以牟利為目的將其改成露天停車場，現在反而要業主提供‘產權證明’，簡直不可理喻。”

“第三，物業公司的收費標准由各地物价部門制訂。制訂過程中不可能加入地面停車費用的因素。加上現在大多數小區的物管費都在標准之上，不可能存在虧損的問題。物管行業真覺得价格過低，應該向物价部門提請加价，而非向業主開刀。”

律師質疑：物管主張“莫名其妙”

廣州市律師協會房地產委員會主任許奮飛表示，物管公司有權收取地面停車費的主張有些“莫名其妙”。他說，根据《物權法》的精神，“誰有權，誰收益”。小區的公共地段本應該是業主与發展商，或者業主与產權人之間的糾紛，物管公司根本沒有“物權”，何談“收益”。

許奮飛說，聲明試圖把公共地段的所有權与使用權作切割，在沒有得到委托合同的前提下，“這是錯誤的”。許奮飛認為，小區的核心問題在于“誰擁有這些公共地段的物權”，發展商或者其他主張人不能提供證明的，都應該歸業主。正因如此，這些收益也應由業主支配。

許奮飛還指出，聲明稱“業主主張收益的糾紛應該發生在2007年10月1日之后”，這不合理。他認為，由于物業管理公司的合同是持續的，所以業主有權提出訴訟。法官根据“自由裁量權”，可以按法律的精神對10月1日前就已經存在的糾紛作出判決。

律師說法：委托收取合同可推翻

根据中國物業協會的聲明，《物權法》出台后，一些小區出現了業主拒絕交納地面停車費的情況，還有業主要求退還以前的地面停車收益。對此，協會認為“簡單采取追討舊賬的方式是不妥當的，因為法律不能溯及既往；其次，現有絕大多數小區的地面停車收費都有停車合同的約定，輕易否定政策和合同的效力于法無据。”

對此，許奮飛認為，現在相當部分小區簽訂的物業合同是發展商与物業管理公司簽訂的前期物業管理合同。成了業委會后，該合同自動廢止。即便沒有成立業委會，根据《物權法》,單個業主覺得合同損害自己利益的話，也可以通過向法院提出訴訟進行撤銷。這個辦法也“同樣适用于對業委會簽訂的不滿意的合同”。

解決之道：分享收益成效顯著

采訪中，“白云業主之家”負責人向記者透露，《物權法》實施以后，該組織通過提供法律援助，幫一些小區重新簽訂了物業管理合同，与物業管理公司達成了分享公共地段收益的協議。一段時間以來，成效顯著。他說，現在多個小區每月收入過万元，一些小區經業主大會表決，用這筆錢組織業主旅游、又或是補貼物業管理費，效果良好。

許奮飛也表示，小區的利益錯綜复雜，其中不少有歷史因素，“其實解決糾紛有很多途徑。申請仲裁、雙方協商也是合适的途徑”。

（編輯：日京）