多位業內專家解讀央行新政時表示，將面臨許多實際操作問題

本報訊　記者劉薇報道：央行和銀監會前日共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了調整，針對房地產開發貸款和住房消費貸款管理政策進行了重點調整和細化。本報采訪多位銀行人士、專家，對此次新 政進行解讀。不少銀行人士認為，這份《通知》還存在一些較難判別或界定的地方。

針對新政，爭議最大的仍舊是“第二套房”在實際操作中的界定問題。

多家銀行人士認為，雖然央行明确第二套房為按揭購買的房產，但這其中還存在許多問題。比如，如果此前的一套房貸已經還清，現在再貸款買另一套房，算不算第二套房？一個人以配偶或家人名義再買第二套房，如何核查？家庭因換房而有正常的再次購房需求，仍是自住，若執行首付提高和利率上浮，是否公平？……

“從目前的情況看，央行界定的是一個自然人名下的房產，這樣其實按揭購買第二套房仍有空子可鑽。”一位股份制銀行房貸負責人認為，個人完全可通過家庭成員申請第二套、第三套房貸躲過新政，而這在個人征信系統中是難以查到的。但也有人還完了前一套的房貸，由于居住需要再來買樓，這是正常的購房需求而非投資或投机，卻因為是第二套就要多支付首付和利息，似乎又不太合理，“還是有許多問題需要再探討。”他認為。

不過，据記者了解，早在2005年，就有銀行對一些難點做出了界定。比如農業銀行就明确規定夫妻雙方購房算“同一借款人”，即若夫妻二人用銀行貸款各買一套房產，其中一處將被視為第二套房而被提高首付和利率。對于這一做法，省內其他銀行表示值得研究和借鑒。

解讀

“大幅度提高”是何种程度？

《通知》中明确指出：銀行發放的住房貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具体提高幅度由商業銀行根据貸款風險管理相關原則自主确定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

這其中，“大幅度提高”將是何种程度？記者采訪的多家銀行人士均表示，對這一點各銀行根据自身業務發展情況將會有不同，但提高是肯定的。具体執行中，此前銀行就已對按揭購買的第三套及以上住房貸款首付比例和利率實行了較嚴格的控制。比如農行對按揭購買的第三套房首付比例要求至少五成，而深圳發展銀行對同一人名下的第四套住房按揭基本不做，第三套房的按揭利率最高上浮到30%。

影響

按揭第二套成本大大提高

銀行人士認為，“房貸新政”實施后，按揭第二套房房貸的購房戶其按揭成本大大提高。若一位客戶是按揭第一套价值80万元的房產，利率享八五折优惠即為6.6555%，首付30%即24万元，20年里按揭56万元的房貸，其月供為4226.63元，20年里利息共支付454391元左右；而這套80万元的房產若是客戶的第二套房貸，則需首付32万元，其按揭48万元20年期的月供為4199.94元，20年里利息共支付527985元左右。“利率一個是打八五折，一個是上浮10%,一來一去就是25%的差別。”

關注

能否打擊炒樓降低房价

“肯定會有一定作用。”深圳發展銀行房貸部門負責人認為，央行此舉給出了硬性指標，一方面可從資金供給上實行收緊，一方面抑制部分需求，增加投机炒樓者的成本，給其心理上造成壓力。也有專家指出，央行嚴控措施也可看作一個信號，或許隨后會有更多配套調控措施出台。

·劉薇·

（編輯：日京）