文/記者　金璐　周敏 　圖/記者　王磊

備受關注的《深圳經濟特區物業管理條例》（下簡稱《條例》），經深圳市人大常委會三審，于前天在深圳市四屆人大常委會第14次會議上表決通過，并將于明年1月1日起施行。《條例》亮點眾多，除吸收了《物權法》的一些新精神和原則之外，同時，對深圳市物業管理工作中涉及

上個世紀90年代，深圳率先在全國制定了《深圳經濟特區物業管理條例》，為國家物業管理條例的出台提供了借鑒。日前，深圳市四屆人大常委會第十四次會議通過了《條例》修訂案，一部与時俱進的嶄新法規，將在深圳市物業管理和服務中發揮重要作用。

《深圳經濟特區物業管理條例》明年1月1日起施行

保護中小業主權益　投票權作重大修改

在《條例》審議的過程中，業主投票權以人數還是面積計算，引起爭議。現按照《物權法》的規定，要求實行“雙過半”（即面積過半和人數過半）和“雙三分之二”，有效地維護了中小業主的利益。比如第十四條規定，業主大會會議与會業主所持有的投票權“超過本物業管理區域內投票權半數，且与會業主人數超過全体業主人數半數的”，業主大會會議方為有效。第十七條規定，業主大會作出決定，應當經与會業主所持投票權二分之一以上和与會業主人數二分之一以上多數同意。業主大會作出本物業管理區域物業專項維修資金使用和續籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經“与會業主所持投票權三分之二以上和与會業主人數三分之二以上多數同意”。這些規定，有利于業主大會的召開和會議就重大事項作出決定。

新《條例》明确指出，物業管理實行“業主自治、專業服務与政府監管相結合”的原則。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的，經全体業主一致同意決定不成立業主大會的，由全体業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

在業主大會“門檻”這個焦點問題上，《條例》規定，物業管理區域符合下列情形之一時，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會、通過管理規約、制定業主大會議事規則等：（1）物業出售且已交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之五十以上的；（2）首套物業出售并交付使用滿兩年的。分期開發的物業，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過十七人。

另外，業主大會的經費有了制度保障。以前，這筆經費由物業管理公司開支，不盡合理。《條例》規定，從物業管理費中“切”出一塊資金，作為大會經費。

被解聘須及時移交　拒不退出將受處罰

深圳市人大最近調研時了解到，物業管理實踐中經常出現新選聘的物業服務企業已經入駐，但前期物業服務企業卻拒不移交相關資料、不退出物業管理區域的情況，政府主管部門依法處罰后仍然拒不改正的，沒有進一步的解決辦法。

据此，《條例》規定，對不及時移交相關資料和財物，或者不按約定退出物業管理區域，情節嚴重的，對直接責任人員，提請公安机關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》第二十三條處罰。可處以警告或者二百元以下罰款；情節較重的，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款。

物業維修專項基金　設立專戶政府統管

《條例》明确了政府各部門對物業管理企業的監管職責。按照《條例》規定，物業管理實行業主自治、專業服務与政府監管相結合的原則。深圳市政府物業管理行政主管部門負責物業管理的監督管理工作，履行相關工作職責。區主管部門負責轄區內物業管理的監督管理工作，并接受市主管部門的業務指導。深圳市、區政府其他有關部門應當按照各自職責，依法做好物業管理相關工作。街道辦事處在區主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。社區工作站協助街道辦事處開展物業管理相關工作。街道辦事處可以委托社區工作站辦理物業管理相關事務。

以前，物業維修專項基金由物業管理公司管理。現在，《條例》改變了這一做法，規定深圳市主管部門應當在銀行設立物業專項維修資金專戶，對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。各個物業管理區域的物業專項維修資金應當存入物業專項維修資金專戶。物業專項維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業主決策、撥付快速、手續便捷的原則。

建立物管誠信檔案　違規通報公開譴責

“業必歸會”制度是《條例》的一大創新。

《條例》規定，從事物業服務活動的企業應當具有獨立法人資格。物業服務企業應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會。為加強入會后的管理，《條例》特別規定要求物業管理協會建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度，對違規的物業管理企業可以給出警告、業內通報批評或者公開譴責等制裁。同時還規定，受到市物業管理協會公開譴責的物業服務企業，兩年內不得參加物業服務招標投標，業主大會可以提前解除与其簽訂的物業服務合同。受到市物業管理協會公開譴責的物業服務從業人員，物業服務企業兩年內不得聘用其從事應當由取得物業服務相關資格證書的人員從事的工作。

物業服務企業未取得資質證書從事物業服務的，責令退還所收取的物業服務費，處以五万元以上二十万元以下罰款；未加入市物業管理協會的，責令限期一個月內改正，逾期未改的按逾期月數每月處以一万元罰款。物業服務企業聘用受到公開譴責的物業服務從業人員的，處以1万至5万元罰款；轉讓或者以出租、挂靠、外借等形式變相轉讓物業管理資質證書的，處以5万至10万元罰款。

選聘物業服務企業　采用招標方式進行

《條例》的另一創新，就是規定了“選聘物業服務企業應當采用招標的方式進行”。《條例》指出，要逐步實行統一委托招標代理机构選聘物業服務企業制度。物業服務招標分為公開招標和邀請招標。住宅物業服務招標應當采取公開招標方式。符合下列條件之一時，可以采用協議方式選聘物業服務企業：（一）物業屬于單個業主，或者業主人數少于十人且經全体業主一致同意的；（二）物業服務合同到期后，業主大會決定續聘原物業服務企業的；（三）在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于五万平方米，或高層物業總建筑面積低于二万平方米，或者多層、高層混合物業總建筑面積低于三万平方米，經業主大會決定同意的；（四）公開招標的投標人少于三人的。

物業服務企業不能隨意選聘。按照規定，建設單位擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，處以10万至20万元罰款。業主大會、業主委員會擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由區主管部門責令限期改正，并對應當負責的業主委員會委員處以一万元罰款。

物業服務收費方式　采用酬金或包干制

關于物業服務收費問題，《規定》指出，物業服務收費可以按照國家規定采取酬金制或者包干制的計費方式。采用酬金制方式約定物業服務費的，酬金的計提標准由物業服務企業和業主大會根据供求關系、企業資質、服務內容与水平等因素在物業服務合同中約定。物業服務合同期限為兩年至五年。前期物業服務合同具体期限由建設單位和物業服務企業約定，最長至業主大會与其選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同約定開始提供物業服務之日止。

故意泄露業主資料　罰款二万外加五千

《條例》規定，建設單位、物業服務企業故意泄露業主資料的，由區主管部門對其處以兩万元罰款，并對直接責任人員處以五千元罰款。業主委員會委員、候補委員或者執行秘書，故意泄露業主資料的，由區主管部門對其處以一万元罰款。

物業天面外牆樓梯　維修資金專項支出

在物業使用与維護方面，《條例》規定，物業天面、外牆和樓梯間等設施，應當保持安全、整洁，每五年至少修繕或者粉刷一次，費用從物業專項維修資金中支出。物業影響市容美觀或者存在安全隱患的，業主或者業主大會應當按照有關法律、法規規定及時修繕或者改造。

（編輯：李春莉）