王琳

在廣東省、廣州市兩級律師協會舉辦的“9·25律師宣傳日暨義務法律咨詢活動”上，將于10月1日起正式施行的《物權法》成為關注熱點，業主尤其擔心在車位共有之后將可能產生一系列的糾紛。受理咨詢的律師也表示有不少問題亟待解決，這些問題或將促進物業管理的進一步規范化。（見昨日本報）

在筆者

比如《物權法》第74條明确規定了“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。有市民則提出，“以后我使用小區的地面車位是不是就不用給錢啦？”應當說，這純屬對法律條文的誤讀。小區本應專辟場地建設車位，而不能占用業主共有的道路停車。之所以《物權法》第74條要作此規定，是由于現實中有不少樓盤在建設時沒有固定的專用車位，但業主又有停車的需要，不得已才使用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車。由于這類車位占有的場地本身就屬于業主共有，因此不能出售，但這并不表示使用該車位的業主不用“給錢”。車位和電梯、樓梯、綠地不同，某個車位一般都是由某個業主專用的。而一個小區內，并非所有的業主都恰好有一輛車，有車的業主或有多輛車的業主事實上分享了無車業主的共有權。如何在有車業主和無車業主之間實現共有設施使用上的公平，應在業主自治之下尋求解決之道，而不能過分追求法律的細化。

在筆者看來，《物權法》實施之后可以預料的車位糾紛，在更大程度上考驗的是業主的自治能力。車位糾紛無非發生在業主与開發商之間，業主与物業服務企業之間以及業主与業主之間。業主与開發商之間主要是車位的權屬糾紛，應該說這一問題在物權法上已經沒有爭議。開發商對業主共有道路或其他共有場地上的車位既無所有權，也無收益權，不能插手業主對這些車位的自治管理。業主与物業服務企業的糾紛主要是這些車位的收益之爭。如收費的標准、收益的分配等。根据《物權法》的規定，物業服務企業只能基于其提供的對車位和車輛的保管、維護等服務，收取适當的服務費。而費用的确定應由業主大會或業主大會授權業主委員會与物業服務企業協商。如協商不成，或發現物業服務企業侵害業主利益，業主完全可以依据物權法的規定維護權益，還可通過召開業主大會的方式解聘該物業服務企業，并另行聘請。

業主与業主之間的糾紛主要在于車位的划定与收益的分配上。有的無車業主可能并不同意車位占用公用道路或其他場地。而在這些車位的收益分配上也存在著按戶平均分配和按各戶型的使用面積分配等不同的方式。這都需要由業主基于民主程序，以業主大會等方式經討論、投票來共同約定，并予以遵守。法律，包括可能正在制定中的一些城市關于執行物權法的各類地方性法規或規章，都不能也不宜對屬于業主自治領域的事物作出太細致的規定。法律應為自治權留足空間，而業主也應在法律的原則之下，充分行使自治的權利，維護自身的合法權益。

（編輯：曉航）