□韓光明

■《物權法》的頒行對于城市房屋拆遷問題起到了很好的立法整理作用，而且根据目前的安排，關于城市房屋拆遷問題的具体法律依据將由國務院根据全國人大的授權制定相應的行政法規。

在我國城市發展過程中，房屋拆遷涉及到的利益沖突极其复雜，而其中發生的各种房屋拆遷

《物權法》的立法整理作用

在《物權法》于2007年3月16日頒布之后，由于《城市房屋拆遷管理條例》与《物權法》的有關規定不一致，因此會出現停止執行的問題，而城市房屋征收与拆遷工作將會陷入無法可依的狀況。針對這一問題，國務院法制辦會同建設部擬訂了《城市房地產管理法修正案草案》，建議根据《立法法》的有關規定，在有關征收法律出台前，修改城市房地產管理法。2007年8月30日，十屆全國人大常委會第二十九次會議听取了國務院關于提請審議中華人民共和國房地產管理法修正案(草案)議案的說明，并最終通過該修正案，即在第一章“總則”中增加一條，作為第六條：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具体辦法由國務院規定。”該修正案已經于公布之日開始生效。

由此可見，《物權法》的頒行對于城市房屋拆遷問題起到了很好的立法整理作用，而且根据目前的安排，關于城市房屋拆遷問題的具体法律依据將由國務院根据全國人大的授權制定相應的行政法規。《城市房地產管理法》的修正是以《物權法》為基礎的，而國務院制定拆遷法規在法律性質上屬于授權立法，因此將來國務院制定拆遷法規也必須以《憲法》和《物權法》的有關規定為依据，不得出現相違背的情形。

房屋拆遷的法律規范

房屋拆遷乃是以征收或征用為前提，《物權法》中并沒有直接對房屋拆遷問題作出規定，但是其中涉及房屋拆遷的有關征收或征用法律規范主要有第四十二條、四十三條、四十四條和一百四十八條，根据這些法律規則的內容設計，有關房屋拆遷的法律規范應該包括以下方面：

第一，房屋拆遷須以公共利益需要為前提。

房屋拆遷通常是由于土地或作為私人財產的房屋被征收或征用，以及提前收回土地使用權而發生，而在此三种情形下，法律均明确規定，必須以公共利益為前提。首先，《憲法》中明确提出征收或征用必須以“為了公共利益的需要”為前提。譬如，《憲法》第十條中規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償；第十三條中規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。其次，《物權法》中再次明确規定了公共利益具有前提性條件的約束作用。譬如，第四十二條中第一款首先再次重申了征收征用必須以公共利益需要為前提，而第一百四十八條則指出，提前收回土地使用權也必須以公共利益的需要為目的。再者，剛剛修正的《城市房地產管理法》第六條也明确指出，“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋……”。

第二，房屋拆遷必須以給予補償為前提。

征收是所有權消滅的一种原因，其最終以所有權人喪失所有權為代价；而征用則是以權利人之使用權的喪失為代价，因此征收和征用在本質上是通過行政權剝奪他人財產權的行為，是一种不公平、不自由的財產流轉行為，因此法律必須對此提供矯正或救濟途徑，通過法律事先強制性規定“給予補償”為救濟方法。對于補償問題，在《憲法》、《物權法》以及新修正的《城市房地產管理法》中都有明确規定。《物權法》中特別強調對被征收人或被拆遷人的權益保障問題，第四十二條中指出，征收集体所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。第四十四條還指出，被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。第一百四十八條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

需要注意的是，給予補償是房屋拆遷的前提而非后果。在實踐中，很多人認為征收征用權是法律賦予的，而補償僅僅是一种事后救濟，這是与《物權法》的立法精神相違背的。根据《物權法》，補償是征收或征用權存在或產生的前提而非后果。

第三，房屋拆遷必須嚴格遵守法律規定的權限和程序。

拆遷以征收或征用為前提，而征收或征用又以公共利益需要和給予補償為前提，在具備公共利益需要和給予補償兩個條件時，就會有征收或征用權的產生。而此种權力的行使，實質上乃屬于行政權力的運用或行使，“絕對的權力絕對導致腐敗”，因此法律需要從權限和程序兩個方面限制該權力的行使。對此，《物權法》第四十二條、四十三條、四十四條中都有明确規定，譬如第四十三條規定，不得違反法律規定的權限和程序征收集体所有的土地。而且需要進一步明确的是，違反法定權限和程序，也就喪失了征收或征用的權力，而以此為前提的拆遷行為也就當然屬于無權、違法、無效的行為，因此而給被拆遷人造成損失的，違法或無權拆遷人應承擔損害賠償責任。

總之，根据《物權法》的規定，征收或征用必須以“公共利益需要”、“給予補償”和“符合法定權限及程序”為前提要件，三者缺一不可，而以征收或征用為基礎的房屋拆遷同樣的應該遵守這一規定。(作者系中山大學法學院講師、法學博士)

（編輯：日京）