□吳學安

日前，美國第十大抵押貸款公司———美國住宅抵押貸款投資公司正式向法院提交破產申請，這是美國次級抵押貸款市場危机發生以來倒下的又一家抵押貸款公司。此前，美國第二大次級抵押貸款企業新世紀金融公司因瀕臨破產被紐約證券交易所勒令停牌。自今年3月以來，美國次級抵押貸款信用危机愈演愈烈

所謂次級按揭，是指在美國向信用分數較低、收入證明缺失、負債較重的人提供住房貸款。盡管美國次級按揭本意是好的，它能使得窮人也能買得起房，但它最終還是走過了頭。這是因為美國次級按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎上，而是建立在房价不斷上漲的假設之上。一旦房价下跌加上貸款利率逐步上升，客戶們的負擔逐步加重。最終當這种負擔到了极限時，大量違約客戶隨即出現，危机隨之產生。

統計顯示，2001年，全美25%次級抵押貸款發放給了那些收入證明缺失的借款人，但2006年這個比例已升至45%。更令人惊愕的是，一些貸款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，無需提供任何有關償還能力的證明。許多借貸者不需要任何抵押和收入證明就能貸到款，正如國際金融界名人羅杰斯所說，“人們能夠無本買房”。

有了次級抵押貸款市場，一些原本難以申請到貸款的低收入者能夠貸款買房，還有一些消費者可以輕松申請到多筆次級抵押貸款用于“倒房”賺錢。然而，一旦房地產市場降溫，這些次級抵押貸款客戶不得不承擔沉重的貸款利率，淪為“房奴”。据美國抵押貸款銀行家協會的報告顯示，2006年獲得次級抵押貸款的美國人中有30%可能無法及時還貸，即美國全國有大約220万人可能因為無力還貸而失去住房。

美國經濟經過1980年的結构調整，從1991年3月起至2000年底持續強勁增長。2001年后增長減緩。為了刺激經濟增長，美聯儲13次減息，將基准利率由6.5%降到1%，低利率政策使房地產市場急劇膨脹，炒房投資盛极一時。美國平均房价1995年至2006年翻了一番多，僅2003年至2006年四年漲幅就超過50%，然而，到了2006年以后，隨著部分次級可調整利率抵押貸款(subprimeARMs)的优惠期在2006年到期，抵押貸款利率被調至市場水平，加上去年底開始房价下跌超過10%，次級債貸款人由于信用較差，而本身收入有限，無力應對利率的上調和房屋資產的貶值，很多人陷入“無力支付貸款，不能賣房產，不能對房產再融資”的困境之中。

目前，國內已經進入加息周期，從去年開始央行連續5次加息，市場利率水平明顯提高，尤其是隨著CPI不斷提高，為了遏止通貨膨脹，央行還將會進一步采取包括加息在內的緊縮政策，而到了2008年初，銀行將開始執行新的貸款利息，今年的歷次加息將一次性釋放，貸款購房者的負擔將明顯增加，這些無疑將給國內房市帶來新的變數。因此，有必要吸取美國次級債危机的教訓，未雨綢繆，努力消除引發房市投机的內生机制，并通過引入基于公眾意愿的政府住房計划，打擊過度投机政策，防患于未然。（作者單位：江蘇省連云港市司法局經濟法制處）

（志彬／編制）