物權法解讀

建筑物專有權按照所有權規則以及相應的法律限制規定，基本能夠确定該權利的實現途徑，但是就建筑物共有部分之共有權的實現而言，則要复雜得多，因為建筑物區分共有是一种基于共同關系而產生的共有，即屬于共同共有而非按份共有。建筑物區分共有權，是由全体業主作為所有權對某些特定的設施等享有同一個所有權，那么共有權的正确行使和實現就有賴于共同所有人的共同意志的表達，這种共同意志的表達又要具体轉化為一种共同管理權。《物權法》對業主對共有部分之共同管理權益作出了明确界定，主要包括業主之間的權益划分、業主大會及業主委員會的法律地位及職責、業主与物業管理公司之間的關系等几個方面。

共有共管的行使原則

共有共管實行權利義務相一致的原則。《物權法》第七十二條第一款規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。譬如，業主不得以不使用電梯、小區內的某共有設施等為由，而不交納維修維護費用。

多數表決原則及約定优先原則。《物權法》第七十六條明确規定，關于共有和共同管理權利的一些重大事項必須經業主共同決定，并且還要經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，如選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業或其他管理人等方面。而其中一些重大事項的決策必須經過業主的絕對多數意見表決，譬如籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金、改建重建建筑物及其附屬設施，必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；多數表決原則往往涉及一些重要的事項，而除此之外的很多事項則按照約定优先的原則處理，譬如第八十條規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明确的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例确定。

共有權的實現与業主大會設立

業主是建筑物及整個建筑區划的主人，但是由于業主之間的居住性共同關系的存在，要處理好業主之間的共同關系就必須解決專有權行使的限制監督、共有權的實現兩個大問題。現實生活中很多業主自發組織自治机构建立公意表達机關，《物權法》也對此予以吸收，第七十五條規定業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會或業主委員會的主要職能就是監督和約束專有權的行使，如第七十八條規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力，但如果業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷；第八十三條中還規定，業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

按照目前我國《物權法》的規定，業主大會或者業主委員會的設立并非強制性規定，而是由業主自主決策。但是對業主大會或者業主委員會的法律地位，《物權法》似乎語焉不詳。譬如，業主大會或業主委員會是否可以直接作為原告對侵害建筑物共有權的行為提起訴訟、是否可以作為被告而進入訴訟？再者，在業主成員与業主大會或業主委員會之間的關系上，第七十八條規定，業主大會或業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。但是這一條的法律适用同樣存在不少問題，譬如損害賠償的問題；而該請求撤銷的權利是否受訴訟時效之限制也需要進一步明确。

物業管理業主主導原則

近年來業主維權是一個不斷升溫的話題，而這主要是与居住小區的物業管理問題相關，其中凸顯的矛盾也主要發生在業主与物業管理服務企業之間，物業管理究竟是由房地產開發商事先決定還是由業主自主選擇呢？對此，《物權法》确立了業主的完全主導選擇權，而這也是建筑物區分所有權的效力体現。第八十一條規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。第八十二條規定，物業服務企業或者其他管理人根据業主的委托管理建筑區划內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

當然，業主維權的根本原因是權利被侵害或漠視，《物權法》作出了相應的規定，明确了業主的主導權，這還只是第一步，更重要的是需要在司法實踐中能夠得到切實的維護和支持。立法文件表達的權利還只是處于睡眠狀態，它必須是能夠被激活，能夠得到司法救濟的，如此的權利才是真實的。

區分所有、共同所有、共同管理是一种法律上的描述与界定，而這一切都建立在共同居住的事實基礎之上。在現代社會中人們因著現實需要而結成這樣的事實共同体，在這一共同体中法律規則是必要的但卻不是唯一的，更重要的是需要一种容忍与自由的理念。（作者系中山大學法學院講師、法學博士）

（志彬／編制）