□韓光明

如今，隨著住房制度改革的不斷深化，商品房的數量不斷增加，購買商品房已經成為大多數城市居民的生活目標。但由于土地資源的限制，大量興建的城鎮商品房大多屬于公寓式的高層建筑，因此也就形成了多層复雜結构的房屋單元化現象。一幢大樓內部產權主体日益多元化，權利人

法律規則總是產生于現實生活，我國《物權法》第六章題為“業主的建筑物區分所有權”，共用了14個條文對該方面的內容作出了詳細規范。業主，嚴格地說，并不是一個法律概念或術語，准确地說就是指房屋所有權人；而建筑物區分所有權，也是此次《物權法》中引入的新概念，准确地說它并不是一种獨立的所有權類型，而是指一系列產權界定規則，可簡稱之為建筑物權益區分規則。

建筑物區分專有權和共有權

建筑物權益區分規則的主要內容，在《物權法》第七十條中有明确界定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。權益的區分必須建立在對權利客体即建筑物的合理區分的基礎之上。建筑物划分為兩部分，一部分是具有獨立价值的專有部分，譬如甲購買的X小區內1號樓A幢B單元406房；另一部分則是不具有獨立价值，而僅僅為專有部分提供支持輔助的部分，此部分不能單獨作為交易客体，而只能為專有部分之權利主体所共同擁有，如一幢高10層樓房的樓梯。建筑物權益區分規則正是以此兩部分之區分為基礎的；所謂建筑物區分所有，也就是區分專有和共有，目前的《物權法》規則正是据此設計規定的。

建筑物專有權的內容及含義

首先，專有權是一种完全物權，即所有權。《物權法》第七十一條第一款明确規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，是一种完全的支配力。譬如，甲在購買某單元房后，即成為該房屋的所有權人，他可以自主處分該房屋，如將該房屋出租、出借，甚至是贈与他人、拋棄所有權，甲享有的這些權利是具有排他效力的。

其次，建筑物專有權的行使附有固有的法定限制。《物權法》第七十一條第二款指出，業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。譬如，甲不得私自進行足以影響樓房建筑安全的房屋結构改造、也不得在自己的房屋內制造噪音對相鄰住戶造成影響。第七十七條還規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。如果要改變住宅為經營性用房，還必須經有利害關系的其他業主同意。建筑物區分專有權的限制是多方面的，第八十三條規定，業主行使權利應當遵守法律、法規，另外還需要遵守業主共同約定的有關管理規約的約定，而這主要是由于建筑物住宅多層、區分居住、產權复雜的原因。

再次，建筑物專有權的行使還應該受到民法上禁止權利濫用及公序良俗原則的限制。譬如專有權的行使應該以保護建筑物為目的，不得出現危害性使用；應該保護建筑物美學上的外觀价值，不得破坏建筑物的基礎、机构等；應維護住宅習慣及住宅居民的作息、聲譽等。

建筑物區分共有權的范圍

原則上講，除建筑物專有部分之外的其他部分以及附屬部分都應屬于共有部分。《物權法》第七十三條規定，建筑區划內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區划內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區划內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第七十九條規定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。這里需要提出的是，第七十三條中規定綠地為業主共有，是否与我國的土地公有相矛盾呢？立法者在有關解釋中稱，此處應將綠地与土地相區分，綠地僅僅是土地上的附屬物，而非獨立的土地，因此這里不存在土地所有權的問題。

以上兩條明确了建筑區划內的公共場所、公用設施、維修資金等的共有性質，而在現實生活中建筑區划內的車庫、車位的權屬問題也引起了頗多紛爭。此次《物權法》第七十四條明确指出，建筑區划內，規划用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區划內，規划用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。在這一條規定中，存在的問題是，“應當首先滿足業主的需要”如何在司法實踐中得到适用呢？業主能否据此主張优先使用權或优先購買權呢？而且該种优先權的效力又是如何？能否直接對抗第三人呢？我們希望在最高法院正在制訂的司法解釋中，能夠對這些方面作出相應的解決。

另外，需要注意的是建筑區划內的土地使用權也同樣為建筑物專有權人所共同享有，這在理論上被稱之為准共有，即第一百零五條中指出的，兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照第八章有關共有的規定。

事實上，多層住宅建筑是通過區分專有和共有部分而分配使用的，那么在法律規則上也就必須界定兩者之間的關系。由于建筑物專有部分是具有獨立价值的所有權客体，而共有部分僅僅是輔助支持作用，所以《物權法》第七十二條第二款規定，建筑物專有部分之專有權轉讓的，原專有人對共有部分享有的共有和共同管理的權利也一并轉讓。也就是說，共有權不能單獨作為交易客体而存在。在法律規則上，專有和共有是無法分割的，而僅僅是在權益上的區分。

區分專有和共有，是整個建筑物權益區分原則的基礎。

（作者系中山大學法學院講師、法學博士）

（Robby／編制）