專題文/圖記者 張秀欽
攝影/魏輝
何謂借地？怎樣借？借地對買家有什么好處？有沒有必要借……這些都將成為人們關心的話題
廣州樓价在2004年上升了18.8%之后，2005年再升10.8%，從2006年的情況看，即使樓价有一定反复，但總体仍會呈增長的態勢。無論廣州市原先房价如何，這樣的升幅還是太快。
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，廣州目前樓价的無序上升，跟過去大量無序透支市中心珍稀土地資源的做法密切相關。如果按照目前的房地產發展模式，廣州樓价回歸理性的可能性很小，而在廣州周邊有南海、清遠、三水等土地充足的城市，廣州如果向這些地區“借地”建中低价位的房子，趙卓文說，這將是廣州房地產良性發展、使樓价回歸理性的可行之路。
關注一：有無借地的必要？
正方
有必要，越多越好
從廣州目前土地儲備來看，主要集中在珠江新城、琶洲、金沙洲、員村以及番禺一帶，雖然土地儲備不少，但其中有不少為商務辦公用地，如珠江新城的住宅地塊已經基本出讓完畢，琶洲則需限制住宅的建設。
趙卓文說，廣州目前的土地儲備實際上并不能滿足需求，特別是儲備土地的地价都比較高。目前土地儲備量比較大的珠江新城、琶洲等，樓面地价均達到每平方米三四千元，預計員村等地的地价會更高。
當開發商以三四千元每平方米的地价拿到土地之后，不可能會建單价是四五千元的產品，因此，未來廣州市中低价位的住房供應依然缺乏，廣州樓价只能保持高增長，并長期處于高位。趙卓文認為，從供求上說，廣州也是求大于供，以老八區為例，2003年需求量為557万平方米，2004年為667万平方米，2005年為626万平方米；而供應量方面，2003年為540万平方米，2004年為489万平方米，2005年為450万平方米。供求失衡，供不應求，市中心區樓价就是在這樣的背景下節節攀升的。
与發達國家城市間差距不大不同的是，中國城市之間的差別非常大，在廣州周邊有清遠、三水、河源甚至南海等經濟發展相對落后的城市，這些城市的土地儲備非常充足，而當地的房地產發展正處于初始階段，一畝土地的价格通常也就是10多万元甚至几万元，与廣州動輒几百万元一畝的土地价格相比，這些城市的土地成本相對要低得多。廣州如果要向市場提供中低价位的房子，看來只有通過這些低成本的土地來解決，當這類房子供應充足時，廣州高房价的情況才有可能得到緩解。
反方
無必要，廣州土地指標足夠
中地行董事長徐建平說，廣州市的土地儲備是足夠的，之所以會出現廣州部分開發商喊“地荒”的情況，是因為出讓土地的指向問題，与土地儲備的多少無關。与杭州等城市因為中央批准的用地指標不夠、只能向別的城市借指標不同，廣州每年的土地指標是足夠的。再說，向別的地方買指標，也要看別的地方指標是否夠用才行，如果別的城市過多，當然很容易買；如果別的城市本身也不夠，廣州要買的話，价格就會很高，反而變得不划算。
廣州要借地，就要看廣州的需求和供應量是否成正比，然后再考量有無必要借地。廣州目前每年商品房的供應量在900万平方米左右，供求之間還是動態平衡的。之所以仍有不少買家認為商品房供應量不夠，樓价過高，是因為多數買家都只盯著城中心的房子，只盯著珠江新城、濱江、原東山一帶的好房子，那廣州的房子當然很貴了。
廣州周邊已經自發形成了几個較有規模的衛星城
保留意見方
操作有難度
合景泰富營銷總監賴崢認為，借地發展房地產和借地起工厂不同，這將涉及到買賣的問題，這樣會使借地操作的難度更大、更复雜。再說，廣州目前的土地是有的，只不過推出的部分土地并不适合發展房地產而已。
但如果一個政府确實非常缺地，是被逼的話，也可以考慮這种借地的方式。如果真的能夠實現借地發展房地產，還可以避開原先的一些條條框框，有利于房地產本身的發展。當然，借地的區域一定要近，市民接受，這樣才會有實際的意義。
關注二：如何借？
以政府合作方式
趙卓文表示，目前碧桂園在清遠大規模開發了假日半島，万科也在南海建了四季花城……如果將這种方式上升到廣州与清遠、南海的合作，這就是政府借地的模式了。單個開發商因為經濟實力以及追求利潤的因素，不可能會提供衛星城的市政配套建設，也不可能提供低价位的房子。
廣州的借地，目的是要在清遠、南海甚至河源、三水等地方建衛星城。借地可以通過清遠、南海等城市出地，廣州通過規划設計，把廣州的地鐵、城市輕軌网延伸到這些衛星城；同時，廣州還可在這些衛星城建獨立的城市配套、中央服務區的方式，達到政府間的合作。當然，因為土地是借的，房產證還是應該由當地政府出。
趙卓文說，清遠、南海、東莞等城市，它們需要廣州的人口，需要廣州帶過來的龐大消費能力，對當地的經濟來說，是將會有促進作用的。從廣州方面來說，目前財政收入是歷史上最強的時期，2005年廣州經濟總量突破5000億元，“十五”期間，全國約1/20、全省約1/3的財政收入來自于廣州，對于政府來說，修建地鐵、輕軌，建配套設施等，也不會造成很大的負擔。
相關經驗
小欖向東升借地三千畝
据介紹，中山市的小欖鎮，面積75.4平方公里，人口不到16万人，而經濟總收入達332億元。因為經濟發展，發展用地缺乏的問題凸現。為了加快經濟的發展，小欖鎮向鄰近的東升鎮借地三千畝，用于發展工業，借地的時間為几十年，每年向東升鎮繳納租金。
清遠山清水秀，离廣州只有50多公里
澳門
向橫琴借地
橫琴島是珠海南端一個面積達86平方公里的海島，与澳門的路環島僅隔著一道狹窄的海面，最近的距离也只不過三四十米，土地面積相當于澳門三倍。廣東省在1992年將橫琴島定為對外開放的四個重點開發區之一，但開發模式和產業定位多次發生變化和調整。据香港媒体報道，澳門曾向中央提出“租借”橫琴島或島上部分土地，設立出口加工區及發展旅游娛樂事業的方案。這個項目的推進過程，媒体一直都有相關報道。
關注三：借地對買家有什么好處？
買家可買到中低价位的房子
趙卓文說，廣州樓价過高，与廣州市中心區房地產開發過度集中，城中心人口過于密集有關，市中心房子已無多少降价的空間，如果通過各种方法打壓市中心樓价，只會使產品素質越來越低。要降低樓价，只有向周邊城市借地發展衛星城，多建中低价位的房子解決。
廣州目前每年人口淨增長8万╴10万人，每十年約增長100万人。每年需淨增5万套住宅，才能滿足人口增長的需要。如果廣州每年借地建一個衛星城，每一個衛星城能容納10万人，那么基本上就能把每年淨增長人口對住房的需求抵消，如果廣州10年建10個規模為10万人的衛星城，就能把廣州市的居住和城市問題解決，以廣州市一二年即建成大學城的速度來看，絕對有經濟能力建這樣的衛星城的。
當新增的需求被消化掉，加上中低价位住宅供應量的增加，二手房不斷入市，廣州樓价增長幅度自然會慢下來，對目前高喊樓价過高的買家來說，無疑是個好消息。
借地，可直接解決高樓价的問題
難處
怎樣吸引買家？
清遠、南海、東莞等地，因為地价低，即使加上成本等問題，房子价格只要達到3000多元/平方米，建設方就能夠有盈利，這將极有利于政府加快建設更多衛星城計划的實施。3000多元/平方米的价格，對于廣州的買家來說，如今已經几乎絕跡。但是如何能以3000多元/平方米的价格，吸引習慣居住在廣州市中心的買家，就將成為難題。
經緯房地產市場調研部相關負責人表示，廣州大多數郊區盤只是“臥城”，因為交通以及配套的不完善等，妨礙了市民在郊區置業的決心。趙卓文認為，清遠的假日半島等并不是廣州買家的第一居所，政府如果能大力發展衛星城獨立城市配套、完善的城市功能和与市中心區良好的交通駁接，在發展到一定階段，甚至可以就業本地化的時候，在清遠等地方借地發展的衛星城，才能成為市民的第一居所，市民才能安居樂業，才能吸引到更多目前居住在市中心的買家。
建議
哪里可借地？
可向清遠、南海、東莞等借地
趙卓文表示，廣州如果要借地，這些地最好在廣州一小時車程之內。在此前提條件下，廣州在可借的几個城市中，南海最好，目前已經有不少大開發商在南海開發商住項目，并且吸引了不少廣州買家前往購買，廣州買家對南海比較認可。南海目前還有大量可開發用地，為兩個城市間的合作提供了條件。另外，清遠也不錯，清遠离廣州只有50多公里，從內環路到清遠市區只有四五十分鐘的車程，對很多買家來說，這樣的距离是可以接受的。
圖為清遠碧桂園假日半島
■相關鏈接
何謂借地？
“借地”概念其實來源于改革開放時很多沿海城市“筑巢引鳳”、“招商引資”的做法，只是將其引入到房地產開發里面而已。其核心做法就是土地資源丰富的城市或者地區，和一些人口眾多、土地資源相對不足的城市合作，由后者在前者設定的區域內建商品房以及相關的商業、交通、教育等配套，當然，開發的商品房買家也以后者的居民為主。前者可以通過引入資金以及人口等，帶動當地的消費；后者則通過借來的地興建容納几万或者十几万居住人口的衛星城，降低城市的人口密度。
（卓珩／編制）
