■旺銷樓盤都是一次將价格調整到買家最低心理价位。
■新快報記者 姚泳湫
現在的廣州樓市确實難以定義。說買家在集体觀望，但几個月來又實實在在出現了几個“日光盤”；說樓市已經全面回暖，但總体成交量仍難以与高峰時期相比。但可以确定的是，上周起恒大公開宣布7折售樓，已將一直遮遮掩掩的廣州樓价調整期直接拉入“攻堅”階段，而且經過這一輪調整，在一些旺銷的“日光盤”帶動下，廣州樓市已明顯呈現了旺銷盤決定片區价格、旺銷盤帶動旺銷板塊的局面。
跟風盤也旺銷了一把
廣州作為全國最早刮起樓市折扣風的城市，樓价調整的步伐也是比較快的。調整期已經進行了半年，廣州樓市也出現了一些新現象，像去年年底鳳凰城美寓、万科金色康苑等開盤售罄后，對周邊在售樓盤的“撬動”作用是不明顯的，大多樓盤都采取等待觀望、以靜制動的做法。但從今年2月份開始，區域指標性樓盤的帶動作用已相當明顯，一個樓盤率先叫出符合買家心理价位的价格并取得旺銷后，區域其他樓盤也紛紛“跟風”，可喜的是，這些“跟風”樓盤也取得不錯的銷售業績。
像碧桂園鳳凰城美寓，在持續多次批量推貨都維持4800元/平方米价格后，東部板塊其他發展商也坐不住了，万象新都開盤价4888元/平方米起，金地荔湖城豎別墅最低价4600元/平方米起，廣州海倫堡起价甚至低于美寓100元/平方米，而与鳳凰城最近的翡翠綠洲第三期也能找到5000多元/平方米的單位，而且上述“跟風”樓盤也都跟著旺銷了一把。從發展商預告看，4800－6000元/平方米已經成為東部板塊持續到“五一”的指標价格。類似的情況也出現在金沙洲、天河區北部、老城區等區域。
對此，中原地產項目部總經理黃韜認為，在目前各大集團都主動出擊的情況下，除非不缺資金或者只推尾貨，否則“一定要跟風”，不然中小樓盤難有出路。
指標盤多出自大集團
記者調查發現，作為目前几個旺銷板塊的指標性樓盤，往往都出自大集團，像万科金色康苑、碧桂園鳳凰城、保利心語花園。而且旺銷板塊形成的規律是：大集團推出定价比區內其他在售樓盤低數百甚至數千元/平方米的單位，一下子取得“日光”的業績，逼迫區域其他樓盤和新盤新貨“跟風”調整至与這個指標性价格相當的价位，价位調整合理后便引發市民爭相購買，形成旺銷板塊。當然，除了老城區、天河、東部板塊出現這些旺銷盤外，金沙洲、蘿崗區也因為有限价房的出現，引發了“跟風”盤聚集形成旺銷的現象。
業內人士分析，實際上區域指標性樓盤的出現早于限价房，因此形成目前旺銷盤決定片區价格的局面，有限价房的“功勞”，也有大集團推出低价盤的原因。從去年年底，万科、碧桂園等集團紛紛推出大大低于區域价格的新盤新貨，合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江指出，這根本上是集團面對市場低成交量的“自救行動”，通過推出低价單位拉動成交、提高集團資金周轉。据了解，包括万科、碧桂園、金地等大集團在今年都紛紛強調了要追求快速開發、快速銷售的經營策略，而与這些經營策略配合的，是上述集團在全國各地的項目都掀起了低价推盤、折扣推售的風潮。
■影響
樓市調整期不會延續太長
總結起來，形成目前旺銷樓盤決定片區价格的局面，大集團資金緊張、需要調低价格增大成交量來“自救”是關鍵原因。黎文江指出，如今大集團急切需要資金回流是有原因的，去年多數大集團都瘋狂買地，如今國家對交付地价和地塊開發期限都有嚴格的限制，大集團為付清去年累計的土地儲備地价和赶上地塊開發流程，都需要大量現金支持，因此出現了各大集團在年初就開始下調价格拉動成交量，帶動市場气氛。
但黎文江認為樓价調整期不會太長，“既然大集團降价出售是出于自身原因而非市場因素，等地產集團通過快速賣樓回流了樓款、解決了資金問題后，集團規模式的降价行為就會停止，所以樓市調整期不會延續太長”。他表示，“五一”是目前大集團通過調整价格拉高成交量的最好時机，5月份就可以“看見成果”了，因為接下來的6－8月份都是售樓淡季，發展商都會抓緊這個時机催谷成交的，各种營銷、促銷价格也會相應而出。可以說，接下來的四五月，應該是買家按照片區价格按需買樓的大好時机。
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