二套房貸政策"松動"有一定利好，但影響不大。

■新快報記者 姚泳湫

据了解，廣州地區部分銀行對二套房房貸优惠政策執行標准有所“松動”，已确定的標准是：首套貸款房人均面積低于19.9平方米的家庭，申請第二套房貸可享受优惠利率和首付；或者首套住房已售并結清貸款，第二套房貸同樣可享受优惠利率和首付。

對此滿堂紅研究部經理周峰表示，二套房貸政策“松動”有一定利好，但對二手樓市影響甚微。不過對部分有條件可以享受這個“松動”优惠的買家來說，只要稍動一下腦筋，還是可以節省利息和降低換樓成本的。

面積“松動”對投資客影響不大

對于房貸“松動”的第一條解釋標准，可以推算出一個概念，优惠標准規定兩個人的小家庭居住總面積上限是39.8平方米（接近40平方米），三口之家的居住總面積上限是59.7平方米（接近60平方米），依此類推。据滿堂紅研究部數据顯示，2007年購買面積低于40平方米（含）的客戶比例為6.3%，2008年第一季度該比例為7.0%；2007年購買面積為40－60平方米（含）的客戶比例為17.3%，2008年第一季度該比例為21.9%。這當中既有單身人士或兩口小家庭購買40平方米以下的物業，也有兩口小家庭或三口之家購買40－60平方米的物業，符合“新解釋”規定的优惠標准的比例合計約在10%－12%之間。

周峰分析認為，這批業主和買家若要在不出售現持有物業的基礎上再購置第二套物業，必定屬于“投資客”范疇，由于現時樓价仍處于相對高位，能在銀行貸款政策上拿到最优惠條件，肯定是利好的，至少能有效減少購房的總成本（月供利息相對減少）。不過可以肯定真正受惠的投資客不會太多，畢竟現時廣州的樓市仍以“自住”性質為主導，買上述中、小面積物業的業主中很多是通過銀行貸款置業的，目前仍在“供樓期”，大多沒有多余的錢去買第二套物業、從而發展成投資客。

賣掉舊房再申請优惠做法不現實

至于“新解釋”的第二條規定，卻不太符合現時樓市交易的流程。想要換樓的小業主可以將原有的房子出售后再向銀行申請优惠貸款，但在原來房子賣掉和新房子入住之間的時間段，小業主便成了“無家可歸”的人，這种做法很不現實。按照換樓客一般的操作，是小業主先買了新的房子，再把原有的住房出售，不過這种情況卻不符合“新解釋”的优惠條件。

此外，央行和部分商業銀行也在官方渠道上否認了這點房貸“松動”，令這次的二套房政策更“虛”，即使實際操作中有部分銀行肯“放水”，這個“松動”政策對二手樓市影響實在有限。

支招：換樓客節省成本有兩招

記者通過滿堂紅的門店經紀了解到，不少買家對這种換樓房貸政策“松動”表現出濃厚興趣，但表示愿意先將原來物業出售再購置新物業的并不多。因此，對于一些真的想降低換樓成本和節省利息的換樓買家，滿堂紅專家認為對于上述不方便的流程仍是有辦法可解決的：

1.找到合适的新房源的同時將原來的房子放盤，待原來房子落實買家后再落實新房交易，并控制雙方的時間差，盡量做到將原來房子出售后接著辦理新房的交易手續，并与原房子的買家協商延長收樓時間，等新房收樓后再搬遷。如果原房子買家急著入住，那只能短租一兩個月，或者投親靠友，這部分花費對于省下來的貸款只不過是很小一部分。

2.如果業主的父母或名下沒有名物，可以考慮將其戶口遷入以降低人均居住面積，再置業也可以享受首次置業的优惠。

（編輯：日月）