■馮科

關于限价房問題，最近的討論很熱烈，關于限价房的觀點和立場，有輿論認為應長期堅持限价房政策，以解決中等收入家庭住房問題。

對此，我們不敢苟同，首先，從理論上講，經濟學理論告訴我們，在計划的基礎上引入市場或在市場調節的基礎上引入計划都將導致計划与市場功能的雙重失敗。

限价房從本

從房地產市場來說，將限价房作為長期堅持的政策，將對房地產市場產生很大的沖擊，將阻礙房地產市場的健康發展；房价既不能漲得太快，也不能跌得太凶，長期堅持限价房的政策將使房价大幅度下跌，這對整個房地產市場乃至宏觀經濟的穩定是沒有好處的。因此，長期堅持限价房的政策不可取。

市場經濟條件下政府的重要職責之一是鼓勵市場的充分競爭，作為一個“裁判員”的身份來規范并監督市場競爭，而不是抑制和否認市場的充分競爭；同時，由于市場主体的能力差异，因此市場競爭的結果也會產生差异，此時，政府則應該對競爭失敗者進行保障，保障其基本的生存條件。

在房地產市場上則表現為，政府幫助少數低收入家庭解決住房問題，絕大多數工薪階層和中等收入者買得起普通商品房，高价商品房則由高收入者購買，使其呈現出一個中間大、兩頭小的合理結构。

也就是說，政府應重點對低收入家庭實行保障性住房政策，這是市場競爭失敗和失靈的一部分，是市場競爭本身解決不了的一部分群体的住房問題。因此，從這個意義上來說，將低收入家庭的住房問題納入全社會保障性住房的范圍之內是有必要的。

另外，雖然如今高房价把很多中等收入家庭也攔在了購房隊伍之外，從整個社會來說，确實是一件頭痛的事情；但是，中等收入家庭不是市場競爭失敗和市場失靈的群体，中等收入家庭是另外一個群体，他們是屬于社會的“夾心層”，比低收入家庭的處境又更為优越一些，他們不是市場競爭的失敗者，他們是有購買力的。

因此我們認為，政府在對待這樣一個階層的時候，應該有所區別，對中等收入家庭的住房政策的支持應主要体現在市場化的經濟手段上，其中特別是稅收优惠政策上，通過市場化的經濟政策解決其住房問題。

具体來說，可以考慮將其購房的按揭支出在稅前列支，從而減輕中等收入家庭的購房負擔，進而使得他們能夠順利地購買到自己所需的房屋。

根据中國社會科學院今年3月發布的房地產調研報告顯示，2004年至今，房价与家庭收入占比日益增加。按照30年按揭，30％首付，年利率5.3％購買商品房計算，中等收入者每月還款超過了全部收入的50％。可見，按揭還款支出成為了中等收入家庭住房問題的攔路虎和巨大負擔。因此我們認為，政府有必要在這方面給予中等收入家庭一些优惠政策支持。

另外，從總体上說，中等收入人群的住房需求還是有著比較鮮明的特點，比如他們都希望有一套面積不大的住房，我們認為，對于這种住房要求，政府有關部門應該采取有力的措施，鼓勵開發商多建一些中小戶型，從而解除房地產市場上住房供給和需求的結构性錯位現象，這無論是對房地產開發商還是對于中等收入家庭的購房者抑或是整個社會的資源优化配置角度來說，也都是一件各得其所的好事。

（作者系北京大學經濟所房地產金融研究中心主任）

（編輯：日京）