■韓世同
近日，限价房遭遇低价房狙擊成為媒体的熱門話題。有媒体稱，當廣州推出的全國第一個限价房項目保利西子灣申請進行得如火如荼之際，“比限价房更便宜的房子”卻成了某些新樓盤突然流行起來的廣告語。
《中國經營報》的報道認為：出生于調控非常時期的限价房，遭遇到意料之中的尷尬。原因是，近來
离保利地產在廣州西郊金沙洲板塊開發的這個限价房項目不遠處，有一個新盤几乎同時開售，并打出了“起价每平方米4880元”的口號。
而眾所周知，保利西子灣最高限价是每平方米6500元，該盤實際開盤單价定在4880至5600元之間，最貴的單位也比鄰近的限价房低近千元。無獨有偶，同樣位于金沙洲的另一個新樓盤也開出了每平方米5400元的起售价。
毫無疑問，最近金沙洲所有在售樓盤都在圍繞著限价房項目做文章。有開發商認為，除了戶籍限制外，想買限价房的人跟買他們房子的人，看不出明顯差別。他認為這种局面几乎不可避免，因為雖然去年金沙洲拍出了几塊地王，周邊也具備興建豪宅的山水資源，但區內樓盤的目標客戶大体相同。
我覺得，表面上看，位于南海里水的“起价每平方米4880元”的樓价的确比較低，而且不受戶籍限制。但多數媒体只重視价格的比較，卻忽略了對价格影響极大的地段因素，畢竟一個是廣州的樓盤，而一個是南海的樓盤，兩者是有很大价值差异的。
我們換一個角度來看看保利西子灣限价房的地段优勢。首先，其位于万科中糧金域藍灣旁，万科是個商品住宅盤，之前被認為低价開盤均价也在10000元/平方米左右；而位于江對岸南海地段的中海金沙灣近期推盤均价也在9000元/平方米左右，恒大御景半島去年10月推盤价更是高達13000元/平方米。
再有就是戶籍和生活配套問題，金沙洲限价房位于廣州白云區的區域之內，而“起价每平方米4880元”的樓盤其實都是南海樓盤，區域差异性极大，市政、交通、教育、醫療和商業的配套和條件也大不相同。兩者之間几乎不具備可比性，限价房的購房者相信也會對此作出自己的評价和選擇。
但這次低价盤的狙擊，也暴露出限价房的制度設計還存在一些不完善的地方。比如：只有最高售价限定，而沒有區間价格和均价的限制，導致所有樓層和朝向都是一個价，這顯然是不合理的。只是因為沒有事先約定，開發商利益最大化的結果就會導致所有單位都是按最高限价銷售。
還有，就是目前的定价方式缺乏适當的調節机制，如果樓价真的出現大幅下降，限价房的确是會陷入進退維谷的境地。因此，需要檢討一下目前限价房的定价机制和模式，最好可以參考一下香港居屋的定价机制和模式；最好能將目前的前置式定价調整為后置式定价。即建好房后再隨行就市定价，這樣會比較机動和靈活，地价和房价都按一定比例事先約定。
總之，限价房是一個新生事物，不宜對其求全責備，更不能因噎廢食。對限价房要是完全沒有意見是不可能的，老百姓對商品房也有很多意見，發展商還不是照樣蓋房賣房。
（作者系廣州知名房產研究專家）
（編輯：侯穎）
