房价飆升導致賣方退定事件頻發

新快報訊　（記者  余亞蓮  實習生  呂婧  通訊員  穗法宣）房价瘋漲，開發商后悔了，要与業主解除《認購書》，宁賠雙倍定金也不賣房了，小業主們苦等數月，卻等來兩個最坏的結果：開發商的毀約和又漲价了的房子。昨日，廣州市中級人民法院針對這种新型案例“出招”，開發商极端惡意捂盤的，最高可判賠償買房者全部的上漲差价。

据廣州中院介紹，隨著房价瘋漲，開發商撕毀《認購書》是2007年至2008年房地產審判的新動態。2006年7月，就發生了廣州某開發商狀告准業主，要求解除《認購書》的事情，當時，開發商宁愿退還万元定金也不肯賣房子。但准業主們認為，即使雙倍退還定金也難抵其所受損失，他們拿著同樣的錢已經買不到同樣的房子了。

那么，《認購書》有沒有法律效力？樓价上漲后，開發商單方面撕毀《認購書》，准業主們還能買那套“下了定”的房子嗎？如果要解除《認購書》，准業主們所受的損失又該怎樣補償？

昨日，廣州中院房產庭副庭長趙云川給出答案。据其介紹，法院在處理這類案件時，會仔細甄別是開發商极端惡意的捂盤，還是正常的違約行為。趙云川說，如果開發商是非常明顯的、极端惡意的“捂盤”，最高可判開發商將房价上漲的部分全部賠給買房人。

一般情況下，法院則會判開發商返還雙倍定金，如果是住宅，另行賠償上漲差价的20％－30％；非住宅，則賠償上漲差价的10％。趙云川表示，具体的賠償金額還要看具体案情，房价漲幅、定金多少、自住還是投資等都會成為考量的因素。

法院确認三大處理原則

原則一：确認《認購書》有效

目前，這類案件有三种情況：首先是一种“投石問路”的官司，開發商想反悔，就以簽訂《認購書》時尚未取得預售許可證為由，起訴准業主，請求法院判《認購書》無效。

趙云川說，對于這种官司，一旦法院判無效，開發商就將更加理直气壯地反悔了。法院認為，《認購書》是有效合同，雙方均應切實履行，如上述案子，法院最終就判“《認購書》有效”。

原則二：無法強制開發商賣房

第二种官司是購房人起訴開發商，要求開發商繼續履行《認購書》并与其簽訂正式的《房屋買賣合同》。

對于這种官司，法院認為，《認購書》并不意味著雙方的買賣關系已經建立，買賣合同的簽訂必須是雙方自愿，法院不可能強制開發商把房子賣給誰，“這种情況情理上可以理解，但法律上不能實現”，開發商如果實在不愿簽合同，法院強行“拉郎配”，把房子判給准業主會產生諸多后遺症，例如房屋按什么標准交付、怎么收管理費等都會產生問題。

雖然法院不能把房子判給准業主，但《認購書》依舊是有效的，開發商單方撕毀《認購書》是典型違約行為，應承擔相應違約責任。

原則三：視具体情況定賠償損失

第三類案件就是購房人不要房子了，要開發商賠償損失。法院表示，賠償標准最難确定，一方面要足以讓開發商不再繼續這种違約行為，另一方面又要考慮到《認購書》与《購房合同》不一樣，而且大多數購房人只交付了很少的定金，要開發商賠太多也不合理。

法院在處理這類案件時，會仔細甄別是開發商极端惡意的捂盤，還是正常的違約行為。