■孫威力
在省兩會召開前夕，民進廣東省委建議學習香港經驗，降低業主委員會的成立門檻以推進業主自治的開展（2008年1月14日《羊城晚報》）。
業主委員會的成立是一個小區業主自治開始的象征。沒有業委會，公共物業的所有權、使用權、經營管理權將沒有一個适當的行使主体，公共權益屢被侵占的局面將難有根
本改觀；沒有業委會，前期物業管理階段將難以結束，業主自主選擇物業服務的權利無法落實；沒有業委會，一切自治決策無法作出更無法執行，業主自主決定小區事務將只能是空想。
《物業管理條例》及各地立法均規定以入住率或首批物業交付達到一定年限作為業主委員會成立條件的評判指標，如《廣州市物業管理辦法》第七條規定，首次業主大會的召開條件為“已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上”。這樣的立法表明，即使一切順利，至少在一半建筑面積入住之前，業主委員會是不可能誕生的，即業主無權參与只有交費義務而沒有權利的“前期物業管理”是每一個業主購房所必須接受和面對的，而成立業主委員會則必須是在業主購房N年后的事情了。
不知制定這些規定的人有無仔細思考過如此規定的科學性与可操作性。業主的自治權利來源于其房屋的物權，這一物權的取得及行使与是否入住及交付并無關系，即入住、交付与否不影響業主的身份以及物權的行使。以入住率及首批物業的交付使用時間來規定業主委員會的成立條件至少沒有充分考慮到業主自治的天然物權屬性。從操作層面來看，以入住率和首位業主的入住年限作為業主委員會的成立條件，業主查詢起來也十分困難，在開發商和前期物業企業刻意阻撓的情況下，情況會更糟。
從房屋批准銷售到交付入住一般有一兩年不等的過渡期。如果我們能夠在業主入住之前就成立業主委員會并由其組織業主自行選聘物業管理公司，存在諸多爭議与問題的“前期物業管理階段”就有可能取消，這就大大提前了業主自治的時點。業主委員會的成立將使得單個孤立的業主組建為有警覺性的業主團体，其維權、自治的能力和實力將大大提高，這勢必將有效推動物業服務市場的形成，最終促進和諧小區的建設。
房地產交易需要進行預告登記（或備案），（准）業主的身份此時便可以确定。商品房預售許可證由房地產行政部門發放，《商品房買賣合同》由房地產行政部門負責備案（預告登記），房屋的銷售率查詢起來也較為方便。因此，以銷售率（如30%）作為業主委員會成立的條件更加合理。
綜上，我們認為，應當以銷售率作為業主委員會成立的主要條件，并輔之以限制開發商一票獨大的制度設計，如此，小區業主自治的和諧大門則可以盡快開啟。這正如根据廣東眾多樓盤業主委員會成員多年的實戰經驗而總結的《業主夢業主魂》一書所祈望的，業主自治的未來不是夢。（作者系廣州知名公益人士）
（編輯：侯穎）
