■韓世同

据報道，國家發改委和商務部日前聯合頒布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》。我仔細研究和比較了外商投資產業指導目錄2004版和2007版之后，覺得似乎媒体對房地產限外政策過于敏感，對政策的解讀帶有明顯的小題大做色彩。

例如：外商投資產業指導目錄2004版和2007版的限制外商投資房地產

我過去在廣州開發區工作過多年，對外商投資政策比較熟悉和了解。實際上，不鼓勵并不等于限制和禁止，也就是說外資進入房地產行業基本上是不受限制的，即使受到一些限制也是2004年就開始執行的了，只有一點除外，就是對房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。

為什么媒体會對限外令和近期出台的宏觀調控政策格外敏感呢？我認為主要是因為房地產經過近几年不斷的价格攀升和政策調控，無論是价格效應還是政策效應都已經累積到難以負荷的程度，即使不再特別出台專門針對房地產的調控政策，這個行業也會進入調整階段；而加息和外商投資政策這些并不是專門針對房地產行業的政策變化，當然也會對房地產帶來极為敏感和過敏的反應。

之前出台的提高二次房貸首付和利率的新政，是專門針對房地產利用銀行按揭貸款投資的行為，也引起業界极大的震動和反響。其實房貸新政不過是壓垮駱駝的最后那根稻草而已，這也從另一個方面表明房地產已經進入房价調整期和政策敏感期，以往越調越漲的現象和狀況已經改變。

因此，我認為，在這樣的時期，新政的推出要特別謹慎和小心，不宜過剛過強，不是迫不得已是不必要推出的。當年亞洲金融風暴時香港政府即使不推出每年發展8.5万間居屋的計划，房地產市場也會受到嚴重沖擊，而8.5万計划即使沒有實施還是要承擔導致樓市崩盤和難以复蘇的罪名。

我認為，國家去年7月以來已經對外資購房和投資作出了許多限制，并加強了對外資的外匯管制，這些措施和政策如果執行到位和落到實處，其實對外資購房可以起到明顯的抑制作用。我覺得，我們不能因為外資對推高地价、房价起了一定的推波助瀾的作用，就采取嚴格的限制和禁止政策。

應當分別對待，其實在開發領域根本就沒有必要限制外資進入，因為通過良性的開發競爭有利于打破壟斷格局、增加住宅供應；而投資領域也應當細分商業地產和住宅市場，即使住宅市場也應當細分為高檔住宅和普通住宅。還是應當鼓勵外資參与開發普通住宅和投資商業地產，只要限制外資購買普通住宅就行了。

當然，國外投資机构近几年的确對國內房地產地价和房价起了很大的推波助瀾作用，但也不能將責任都歸咎于外資的進入，也應當檢討土地供應体制和住房供應体制存在的問題。目前股市和樓市已經處于高位和高危狀態，未來必然將要面臨巨大的風險，政府和企業、外資和內資都難以回避，應當居安思危、防患于未然，即使出現風險也能同舟共濟、化險為夷。

（作者系廣州市知名房產研究專家）

（編輯：侯穎）