蘇琦

9月11日，廣州市房地產交易登記中心的一場住宅用地使用權轉讓拍賣會創下了樓面地价（土地總价格与可銷售建筑面積之比）高達18729元/平方米的廣東紀錄。

對房地產行業存在暴利、房地產价格存在泡沫的時代來說，這究竟算是一件好事還是一件坏事？透過產業組織理論与公共政策學的視角，人們該如何自醒于

廣州的百姓也許還記得，3月26日，張廣宁市長對出席政府常務會議的官員們說了一句話，“住房問題已經不單純是一個經濟問題、社會問題，更是一個政治問題”。

然而，廣州市政府平抑地价（或房价）高漲的實際執行力卻不如市長的決心來得有“底气”，也未充分估計在兌現其政治目標過程中可能引致的進一步的社會矛盾。

剔除政策時滯的影響，半年過去了，有目共睹的是，廣州市地价（或房价）的持續膨脹仍沒有因政府出台了“穗七條”而得到改觀。張廣宁市長可以爭辯“‘穗七條’的出發點和落腳點是按市場經濟規律（辦事），解決好突出的供求矛盾，從而合理地調控房价過快增長，而不是用行政手段去干預房地產市場的正常發展……商品房价不是政府能操縱的，因為影響房价的因素很多”，但廣州市政府為什么就不能控制好能夠控制的可影響地价（或房价）的因素？

而事實上，政府手頭掌握的土地資源的本身几乎便是影響地价（或房价）之諸多因素中的最關鍵因素。既然意識到住房問題是政治問題，廣州市政府不試圖以超越市場經濟規律之“詛咒”的信念、責任、理性和正義感去科學地安排土地使用權的轉讓的确難以自圓其說。

上述登記中心主持的拍賣會不過采用了四种標准拍賣方式的其中一种，即升价拍賣。我很是疑惑，拍賣方為何不嘗試另一种常見的拍賣形式，即降价拍賣？

降价拍賣价低者得的机制与升价拍賣价高者得的机制恰好相反，具備合法資質的房地產企業可以最低的建筑成本价（或利潤加成受限或封頂的最低房屋銷售价）拍得登記中心出讓使用權的住宅用地。為節約行政開支等交易費用，登記中心何不考慮通過一价密封降价競標拍賣來取代公開、口頭競標形式的降价拍賣？我相信，此舉將有利于廣州地區培育出以社會責任為首、經濟效益為輔的薄利或非盈利的房地產行業的產業組織。

從政府即期貨幣收入的角度看，降价拍賣的效率或“創收”能力當然無法和升价拍賣相提并論；但從切實确保中低收入居民為主体的利益相關者權益、促進政府善治、根除市場弊端、降低交易成本、构建可持續進步的和諧社會的角度看，反暴利驅動而行的降价拍賣之動態效率及長遠效益是升价拍賣所無与倫比的。（作者系中山大學管理學院副教授）

編輯：曉航