孫瑞灼

南京住房公積金管理中心規定，自9月1日起，南京住房公積金繳存人曾辦理過住房公積金貸款的，再次購房申請公積金貸款的暫不批准辦理；夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購房也暫不辦理公積金貸款。對此廣州市公積金管理中心表示，廣州仍執行目前相關規定，即已經申請了公積金貸款的市民在還清貸款

在當前國家收緊銀根的金融政策背景下，南京暫停公積金二次房貸顯然是為了順應國家對房地產宏觀調控的要求，意在通過抑制住房需求為樓市降溫。然而，我認為此舉對穩定房价、解決群眾住房難問題意義不大。

當前房貸主要有商業貸款和公積金貸款兩种，從2006年底有關統計數据來看，公積金貸款只占整個房貸市場的12%。在這种情況下，停止公積金二次貸款，對那些本就通過商業貸款買房的人毫無影響。更重要的是，當前公積金貸款和商業貸款的利息相差不多，平均到數十年的還貸期中去還，与房地產的升值空間相比，更是微乎其微。在各大商業銀行沒有叫停二次商業貸款的情況下，叫停公積金二次貸款，只會把使用公積金貸款的人推到商業貸款的行列，不僅無法起到抑制住房需要的作用，反而增加群眾的購房負擔。

其實，通過抑制市場需要為樓市降火這种“市場有病、百姓吃藥”的調控方式本身就值得怀疑。一個人想有一套住房，或想再買一套住房改進生活質量，這都沒錯，錯在當前房地產市場本身“病”得厲害。在當前房地產市場几近壟斷的格局下，房价已完全脫离了市場規律，房价不再以成本為基礎，而由開發商一口說了算。据媒体報道，有人在房价探訪中發現了這樣一個案例，兩位購房者在同一樓盤預購一套同樣面積的房子，僅因早一天和晚一天，總价就差了6万余元。原來，這家房地產公司見購房者趨多，一夜之間就將每平方米价格漲了約300元（《湖北日報》8月18日）。這雖是個案，但給我們提供了一只解剖房价暴漲節點的“麻雀”。据了解，這個樓盤原价系開盤時所定，漲价是樓盤日漸走俏的結果，既未通過什么報批手續，對消費者也沒有任何告示，上漲幅度也沒有誰給出什么限制，完全由公司老總的一張大嘴喊出。

其實這种情形在各地都普遍存在，這反映出什么呢？至少反映出這樣一個問題：樓盤的漲价，既無職能部門具体監管，也無行業性的協議制約；既不必根据成本而定，也無需向公眾預告。歸總而言，就是完全由開發商看供求關系來定奪。從中不難看出，有些地方樓价一再暴漲，關鍵就在于漲价的主動權很大程度是捏在開發商手里，購房者、社會或者政府都失去話語權。這告訴我們，房產交易雖然是市場行為，但涉及千家万戶的根本利益，除采取抑制市場需求等宏觀調控措施外，更重要的是還需要針對房价暴漲的具体節點，拿出具体辦法來。比如，對商品住宅可實行公布成本細目、核定基准价格、限定利潤率以及凡較大幅度漲价必須經過報批和公示等。（作者系知名律師）

（編輯：曉航）