城中村改造開發模式補償辦法創先河

新快報記者　紀許光　陳志杰　何姍　陳文　攝影　王翔

西邊舊城改造，東邊城中村改造———廣州的“中調”戰略正在高調啟動。由于獵德大橋的建造，以及珠江新城的建設，獵德村成為城中村改造的先行者。

獵德村的一舉一動受到高度關注，其焦點并不

盡管廣州138個城中村改造的模式是“一村一策”，獵德村的開發模式并不可复制，但對于一些共性的問題，它所秉承的一些原則仍然值得借鑒，在補償辦法、開發模式可能開創先例，被其他村的改造借鑒和采納。  

“有沒有租到屋啊，我還沒找到，也不知道要什么時候搬，真是煩！”

“你搬去我家住恰恰好，我那里有房。”

“你的（房屋）到時都要拆，怎么住啊？”

2007年8月27日，獵德橋邊，兩位正准備出村找租房的阿姨碰見了一位阿叔。幽默的阿叔開起玩笑，招來阿姨的一聲罵。

連日來，獵德村几千原住民和過万租客,都在忙碌搬家。一輛輛載滿物品的三輪車,不斷從村里拐出來。村民們已經接到村管理方的通知，在10月15日之前，橋東、橋西區所有村民全部搬遷完畢，另尋住處。

水鄉獵德，廣州第一條整体改造的城中村，就此開始八百年歷史上最重大的變遷。

自籌資金20億建村民安置房

獵德村的河涌邊上，有一間略顯陳舊的房子，這里是獵德村第一、第三、第四經濟合作社的辦公所在地。在這所辦公室門前的告示欄上，貼出了數張簽著密密麻麻村民代表名字的告示。獵德村村民代表以几乎100%的比例通過了《獵德村舊村改造實施方案（初步方案）》（以下簡稱“舊村改造方案”），上面顯示的日期，是2007年6月。沒有任何先例可循，獵德舊村改造方案歷經几次搖擺終于一錘定音。

根据原則性方案，獵德村將全部拆掉重建，獵德村改造擬采取政府不出資，主要通過土地拍賣等運作方式籌集資金完成。整個改造分三部分進行規划，獵德橋東部作村民的安置區；西部按价值最大化原則進行拍賣，用于發展商業；而南部則建星級酒店，支撐集体經濟。

首先開拆的獵德村橋東地塊是獵德村复建安置區，村總人口7865人，3167戶，整個工程將按容積率5.2進行复建。獵德村對外發布的設計招標公告上顯示，此項工程投入20億。其中用于安置房工程的部分17個億，此外將有3個億的資金用于社區附件的建設。

整個橋東區域的計划复建改造工作將于2010年前完成。

廣州現有城中村138個，而真正像獵德這樣位于城市中心區域的城中村實際上只有45個。廣州市社科院彭澎博士認為，獵德舊村改造是CBD大環境下的產物，它之所以引人關注，就在于獵德是第一個“吃螃蟹的人”。成功對獵德村實施改造，將成為檢驗廣州“中調”成果的重要參考依据。作為試點，獵德的舊村改造無論成敗都將成為日后政府實施這一舉措的“范本”。

規划專家鄭靜認為獵德村的開發模式雖不可复制，但它所秉承的一些原則值得借鑒。在補償辦法、開發模式可能開創先例，被其他村中村改造借鑒和采納。

村民爭取回來的优惠价

獵德村村址占地約500畝，而經濟規划用地有近400畝，按照“三三制”原則，這些土地在完成改造后，將有三分之二被用于商業用途和村經濟發展。對于地處寸土寸金的珠江新城地段的獵德，這是筆不小的財富。面對家園的變故和丰厚的利益，村民能以近100%的高票通過拆遷方案，其中的利益如何進行分配与平衡？這是城中村改造要突破的最大難點。

全部村民表決通過，有一個很重要的因素：那就是，优惠的增容面積差价。

“我們現在實行的是‘拆一補一’的方案，也就是按照宅基地證上的面積實行回遷補償。這個是理所當然的。其實，最吸引我的是那3500元/平方米的增容面積差价。按照我們現在的地段，這里的房价都在10000元以上，而且以后升值空間非常大。現在每平米3500元就能搞定，這是個不小的誘惑。”村民沈伯說。

在獵德村回遷戶型公示辦公室里，工作人員解釋說，沈伯所提到的所謂“回遷增容面積”，實際上指的的是村民回遷的時候，在現有實際拆除面積的基礎上，超出的部分。比如，沈伯現在的宅基地證上体現的房屋面積為38.5平米，在未來回遷的時候，沈伯可以根据現在公示戶型圖紙選擇自己心儀的戶型，但這些戶型的面積有的要超出沈伯現在的房屋面積，按照优惠原則，超出的部分，獵德村村民可以按照3500元/平米的价格進行購買，而村民們對這個价格普遍表示可以接受。

“而這3500元的增容面積房价，是村民爭取回來的。”沈伯告訴新快報記者，最早這個价格被定在5000元/平米，由于村民反對，村委會經過研究，將价格降到了現在的水平。

違章建筑也有補償

現在的獵德民居大多以5層樓房為主，但實際上在村民手里的宅基地證上被認可的只有4層。而多出的第5層無一例外均屬于“違章建筑”。

獵德村一梁姓隊長透露，對于這些違章建筑，將來是不會被計算到回遷面積里的。但有一點，是村民比較滿意的，這些違章建筑在被拆除后，村民將得到每平米1000元的一次性建筑价格補償。

村民們對于這次的舊村改造表現得很樂觀。村民黃伯的房子位于獵德村橋東區域的獵德東大街，順著李氏大宗祠右側的小巷，記者來到了黃伯的家，這里的一切顯得那么擁擠，窄窄的巷道里到處是縱橫交錯的電線，樓与摟之間相距的空隙不足50厘米。樓体四周被密密麻麻的晾衣架包裹著，走進黃伯的家，老人習慣性地把燈開了，迎我們坐下。

“年輕人都不愿住在村子里，稍微有點經濟能力的都在外面買房子了。改造好啊，現在的居住環境實在不怎么樣，你看，我這里白天不開燈都不行。夏天几乎不通風，家里的風扇要常開著，這樣的房子在獵德村到處都是，我的孩子早就在城里買房子了，年輕人不愿住在家里，嫌太擠。”“回遷以后環境要比現在好很多，對這個事情我們很支持的。”

回遷前有租房補貼和出租屋損失補償

新快報記者在對村民的走訪中了解到，“開拆”以后，村民將面臨租房住的現實問題。最麻煩的是，在這個過程中，長期靠出租屋租賃為主要生活來源的村民們首先要面對的就是在回遷之前的租金損失。

為此，村委給這部分村民制定了補償辦法———街鋪補償50元/平米，住宅補償20元/平米，這些錢的發放，按照規定由村委每月向村民支付，這是村民們在回遷之前所能得到的“能看到見的實惠”。

改造效應珠江新城土地供給增加交通改善

作為城中村改造第一村，獵德村的背后隱含著“GCBD21（廣州21世紀城市中央商務區中央商務區）”、“廣州首座懸索橋———獵德大橋”等鮮亮的名詞，是它們帶來獵德村不可复制的改造契机。

中山大學教授袁奇峰介紹,珠江新城基礎設施很充分，帶來地价高企，需求增長。這是市場因素推動了獵德村改造。

8月22日,珠江新城某售樓部工作人員告訴新快報記者：“周邊的樓房基本上都達到了2.5万元每平方米的价位。”這遠遠高于廣州的平均房价。

推動獵德村改造的另一個因素是獵德大橋的建設。8月28日,珠江邊獵德大橋工地上,施工倒計時牌顯示,還有265天大橋就將建成通車。獵德大橋是廣州第一座懸索橋，為新光快速路的一部分，連接海珠區和天河區，其北引橋將跨過獵德村，直接連接獵德大道，是南北交通主干道。獵德大橋跨獵德村而過必將帶來大面積的拆遷。

“可以說是獵德大橋啟動了獵德村改造。”据袁奇峰介紹。

袁奇峰認為，獵德村改造將增加珠江新城的土地供給，也使珠江新城交通設施更完善。

据了解，獵德大橋建成后，市民從天河去海珠、番禺，可借道新光快速路的獵德大橋、新光大橋，一路直達不超過半小時。

中山大學城市規划研究員李立勛院長認為，加快獵德城中村改造進程有利于改善珠江新城面臨的交通困扰，對改善中央商務區面貌，优化中央商務區投資環境等有著极大的影響。

獵德舊村改造方案之所以能夠獲得高票通過，一個重要的先決條件就是，村民的利益得到了保障。而政府在這個過程中通過調控可以促進CBD進程，對各方而言都是好事。（待續）

（編制：日京）