李小姐在廣州從事物流行業多年，年收入16万元左右，現在存款約12万元，無其他風險投資。具備理財意識的她已擁有三套物業，一套位于珠江新城，80平方米63万元，房產證出證時間在5年內；另外兩套房均在海珠區，是以一次性付款方式投資的一房單位，出房產證已夠五年。海珠區這兩套房現出租，購入价25万元、50平方米的

李小姐想將其中兩套物業賣掉進行新的投資——購買商鋪，但心里沒什么把握，她想知道應怎樣處理這几套物業以及怎樣的理財計划才适合她。

理財專家：廣州融成理財按揭部總監　方創波

融成理財認為，首先應計算出租兩套房的年回報率：

目前兩套出租房的年回報率：[（1000元/月+800元/月）×12月÷（250000元+200000元）]×100%=4.8%

理財專家認為，這兩套房4.8%的回報率相對較低。考慮到商鋪出租租金較高，而且未來升值空間較大。李小姐考慮投資商鋪的想法是可取的，可將其中兩套物業出售，湊足首期款，以按揭貸款方式購買商鋪，再出租，以租養供。

第二步，在三套房中選擇要出售的物業。

珠江新城物業出房產證未滿五年，如果此房出售的話，須交營業稅及個人所得稅合計630000元×6.5%=40950元。出售成本高，利潤空間縮減，不划算，再加上珠江新城的樓价仍有上漲的預期，因此建議繼續持有。

而海珠區的兩套房，出房產證已滿五年，交易時需交納的稅費較少，加上出租的回報率不高，因而可考慮將海珠區兩套房出售。

第三步，計算商鋪的年回報率

將海珠區兩套房出售，初步估算可得收入250000元+200000元=450000元，加上現有存款120000元，合計570000元。

李小姐可考慮購買900000元左右的小區鋪，面積45平方米，以500000元作首期款，貸款400000元，貸款期限10年，每月供款40×116.68(每万元每月供款額)=4667.2元。

將該商鋪出租，預計可得租金收入每月6000元，可以實現以租養供。目前此類小區鋪在海珠區或白云區的新建小區都可以找到。

預計年回報率6000元/月×12月÷900000元×100%=8%。

理財專家提醒：

李小姐購買商鋪后，鑒于固定資產投資比例偏大，如果再有大額銀行存款，建議購買定期國債或基金。

（winzi／編制）