巨額成本成改造攔路虎，代表專家建議引入民間資本

■新快報記者　廖穎誼　陳紅艷　吳璇　陳志龍

“加快推進‘城中村’改造”与新鮮出爐的“中調”戰略一起被寫進了今年的政府工作報告。張廣宁更在城建工作會議上指出，“前些年，我們的‘城中村’改造太緩慢了。”

怎樣突破“緩

改造成本每平方米約10000元

早在多年前，廣州便已提出了“城中村”改造的目標，到2010年實現“大變”時，把規划發展區范圍內的138個“城中村”基本納入城市一体化管理軌道，逐步改造成為現代化文明社區。而按照一般規律,廣州“城中村”的改造大多需要推平重建，改造成本与“城中村”內出租屋的面積成正比，大約每平方米10000元的改造成本。据有關人士介紹，如果對廣州的138個“城中村”進行改造，保守估計至少要2000億元。

“堅決不讓房地產商插手”是早年前見報率相當高的一句標題語，同時也是過去多年廣州市“城中村”改造的一大基本原則。廣州市社科院科技處處長彭澎指出，自2001年試點“城中村”改造至今，該工作的進展緩慢与這一“禁令”不無關系。

廣州市政府部門早已多次明确表態，政府絕對不會出錢改造“城中村”，加上上述“禁令”，造成了“城中村”改造難有外部資金源的局面。彭澎分析道，從各村自身情況來看，一些村的經濟根本沒有能力去支出這筆巨款，而即使有能力的村也不一定愿意出資進行改造。“很多村的村民都是以原有的土地、出租屋等資源來維持生計，且他們會認為改造后就會失去原有資源，更加不愿意出資。”彭澎指出，外部資金的缺位加上內部缺乏動力籌措資金，使“城中村”改造資金遲遲難有著落。

圖：村集体經濟的物業收益是“城中村”村民的主要經濟來源。宁彪/攝（資料圖片）

資金來源減免稅費吸引民間資本

過去政府之所以不讓房地產商插手，其最重要的原因是考慮到容積率的問題。据彭澎介紹，過去開發商參与房地產開發，往往會提出4：6的分成要求。即將原來的“城中村”推倒后的地塊，四成用于安置原來的居民，六成用于房地產商建房開發。“房地產商為追求利潤，一定會加大房子的密度和高度，從而再次引致人口密度加大的种种問題。”

彭澎分析道，上述問題的确是今后“城中村”改造中值得注意的一大問題。因此假如給房地產商“開禁”，也應該是有前提條件的“開禁”，而其中容積率的限定則是其中必不可少的條件。

對于資金問題，正在參加廣州市人代會的市人大代表劉景元在其領銜提交的相關議案中指出，應在兼顧村集体經濟組織、農轉居人員利益和城市建設規划要求的基礎上，鼓勵戰略投資者和民營資本參与“城中村”的改造工程，對“城中村”改造給予政策优惠和有關建設稅費的減免。

另一方面，把“城中村”改造与加強“城中村”市政建設，改善居住生活環境，提高城市化的建設和管理水平結合起來。

代表建議改造列入市府重要工作

代表們在議案中指出，要將“城中村”改造列入市政府的重要工作目標，成立由各有關部門組成的領導小組，具体研究解決諸如“城中村”改造涉及到的規划報建、用地審批、土地性質變更、資產确權、村經濟聯社改制公司的工商登記及物業經營等問題。針對“城中村”改造遇到的問題，研究制定特定的政策加以解決。

由于村集体經濟的物業收益是村民生活的主要經濟來源，代表們建議，在“城中村”改造期間，應允許村經濟聯社證件不完備的物業繼續經營，并逐步規范、完善管理；加快“城中村”土地房產權屬登記工作，加大對“城中村”地區地籍測量的資金支持；加快編制“城中村”改造規划，制定、公布并實施詳規；盡快出台對村集体物業、宅基地房屋由于歷史原因（包括用地面積超標、違章超建、報建手續不完備、一戶多宅等）不符合現行的用地審批和登記要求的處理意見；鼓勵村經濟組織經營方式轉型，在規划報批、市場准入、工商登記等方面提供便利條件，加快審批速度。

（侯穎／編制）