■新快報記者 黃穎

進入年底購房旺季后，市國土房管局多次突擊檢查廣州市樓盤和中介公司違規銷售行為，發現樓盤仍然存在不公開房价、中介不具備資質等問題，容易導致購房風險。日前，市國土房管局中介管理所特意提醒市民，年底購房要注意風險，小心墮入購房陷阱。該中介所負責人更表示，如果市民發現樓盤銷售

購買一手房提醒事項

●了解預售項目信息

許多購房者在購買預售商品房時，知道要查看預售證，卻不懂看預售證中与自身相關的事項。

（一）《廣東省廣州市商品房預售許可證》是樓盤可銷售的標志。沒有預售證的樓盤是不可購買的，超出預售范圍的樓房也是不允許銷售的，這些房屋可能因各种原因不能取得銷售許可，購房者切忌貪圖便宜，購買了不允許銷售的房屋，最后辦不了產權證，損害了自身利益。

（二）預售證號。購房者可憑預售證右上角的編號在房管局网站上查詢項目情況，确認預售證是否在有效期內。

（三）預售款專用賬戶。預售證上有一欄專門顯示該樓盤的監控專用賬戶，購房者需將定金、房款存入此賬戶中，以保證房款不被開發商挪用。

（四）了解工程進度。預售證上有顯示發證時各棟已建層數，購房者可根据發證日期到買房時已建層數來估計工程進度是否正常。如發證日期為2006年5月，發證時各棟已建層數為20層，購房者在2006年11月底看房，發現只建到22層，顯示工程進度過緩，購房要三思而行了。

●預售房款交銀行

以往，市民購買一手房的房款都是直接交給開發商的，但容易讓開發商挪用預售房款，最后導致樓盤爛尾。自今年開始，市民須憑聯机打印的《商品房預售款繳款通知書》到銀行繳預售款，銀行不能收取任何購房款。因此，購房者要妥善保管好网上聯机打印的每一期繳款通知書并按時到銀行繳款，以便政府加強預售款的實時准确監控。

圖：市房管局日前提醒市民，年底購房注意風險。

購買二手房提醒事項

●建議使用規范合同

許多市民委托中介辦理房屋交易時會擔心簽合同不慎引來麻煩，事實上中介自擬合同确實對自己的權利規定多，對客戶的權利規定少而義務規定多。市國土房管局和工商局聯合推出《房地產中介服務合同（示范文本）》，現已向全市推荐使用，買方、賣方接受中介服務時可選用此合同。

●口頭承諾寫進合同

林小姐曾有這樣的購房經歷，買二手房時，業主原本答應附送全屋家私。收樓時發現，屋內的家私全被搬走，只剩下几件爛桌椅。林小姐追問業主和中介人員，他們卻說合同中沒有說明送什么款式、牌子的家私。雖然很气憤，林小姐卻無法向中介公司和業主追討賠償。

為此，市民買賣房屋時應將口頭承諾寫進合同：如賣方或經紀人員承諾送家私、家電等，應要求在合同中列明所送家私、家電的清單；中介人員承諾協助辦理交易過戶手續或按揭手續的，應要求在合同中寫明辦理手續所需時間。

●報低成交价有風險

近年廣州二手房買賣稅費不斷增加，不少市民希望通過報低成交价避稅。房管局有關人士表示，買賣雙方在辦理交易過戶手續中報低成交价為違法行為，買賣雙方可能因此受到相應的懲罰；同時，報低成交价對買賣雙方均可能造成損失。對業主而言，如果在買賣雙方向房管局提交虛假成交价的買賣合同之后，要求按照報稅价格成交，由于雙方在房管局備案的合同效力优先于雙方自行簽訂的合同，因此，業主存在不能收足樓款的風險。于買家而言，同樣存在法律風險。若因此訴諸法院，法院審查后認定買賣雙方故意報低成交价，違反誠實信用原則，買賣雙方均有過錯，合同屬于可撤銷合同，駁回訴訟請求。因此，如果在未辦理好過戶手續之前賣方毀約不賣，則也可能導致買家無法購得房屋，其合同權利不能受到法律保護。

●注意實際貸款能力

程小姐曾購買一套50万元的二手房，中介人員告訴她可以貸到35万元，結果銀行評估后只放出30万元貸款，程小姐不得不東湊西借又籌出5万元首期款，連重新裝修房子的錢都沒有了。

房管局提醒市民，市民采取按揭方式購房應在能力范圍內選擇合适的房屋，了解自身經濟狀況、還款能力及銀行提供按揭的條件，慎重購房。

如果擔心出現上述程小姐的購房風險：可要求在合同中注明如果因申請銀行貸款達不到預期金額，或銀行拒絕貸款，而導致購房失敗的可免責并退回所交的房款。

●不与中介私下交易

在二手房買賣中，有市民希望通過与中介人員私下交易，減少給中介費，其實風險很大。《廣州市房地產中介服務管理條例》第二十三條規定：“房地產中介服務人員不得以個人名義接受委托，收取費用。”市房地產行政主管部門將對違反此項規定的中介服務人員予以警告，并處以一万元以上三万元以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房地產中介服務人員職業資格證書，并可提請原注冊机构取消注冊。

不通過房地產中介公司就与中介人員私下成交的，可能導致交易過戶、交樓等手續沒人跟進，或中介人員拿了錢失蹤等情況。

（金陵／編制）