新快報記者　黃穎

自2003年至今三年時間，廣州一手房价從3888元/平方米上升到現在的7000元/平方米，房价几乎翻倍。一批精于投資的市民把原來按揭購買的房屋或加按，或贖契再按，套取升值的房价再買房投資。他們既賺取租金，又賭房子再升值獲利，成為樓市投資的新一族。

但有專家提醒，如果房价一直平

投資故事：加按，贖契再按，再買樓

林女士是廣州某投資公司的財務人員，她前年被公司調到了北京工作，現在她在廣州和北京都買了房子。近期，她為了購買廣州濱江東某樓盤單位，就進行了一次极為复雜的加按籌首期款行動。

前年，林女士剛調到北京，她就買了一套三環附近的房子，房价50万元左右，她申請6成按揭15年期房貸，貸款30万元，月供2370多元。

四個月前，她把北京這套房子加按貸款。近兩年北京房价急升，林女士的房子評估价達到75万元，比原來房价高了25万元。而林女士兩年內已經還了5万元貸款，剩余25万元貸款額。于是房子加按后可以多貸20万元現金。加按后，林女士北京的房子貸款額45万元，20年期，月供3400多元。

接著，林女士把加按北京房子獲得的20万元用于廣州一套江燕路商品房的還貸。該套江燕路商品房110平方米，是在四五年前購入的，當時總房价僅35万元，同樣采取按揭方式購買。現在還有18万元貸款未還清。于是，林女士的20万元現金剛好足夠還貸款。江燕路房子提前還款贖契后，林女士拿著該套房子的房產證到另一家銀行辦理房屋純抵押貸款。經評估，江燕路房子目前評估价達58万元，比原來的房价又漲了23万元，6成貸款額34万元，20年期月供2600元。

于是，林女士的34万元現金成為購買新一套房子的首期款。她在濱江東某樓盤購買了一套70多平方米的兩房單位，房价60万元，進行5成30万元按揭，30年期月供約1760多元/平方米。在林女士進行了一系列的加按、贖契再按揭行動后，她不僅多買了一套房子，還剩余3万元左右現金。

上圖：加貸舊房買新房再投資的方式頗具風險。

加貸后供樓款与以前差不多

究竟林女士為什么要多付銀行利息，通過增加貸款額來再購房呢？林女士為記者算了一筆賬。她說，家人住的是北京的房子，3400多元供樓款的确需要自己付。而江燕路的房子已經出租給別人，月租收入2500元，房子的月供是2600元，她多付100元即可。而她在濱江東新買的房子將于明年交樓，屆時可出租，預計月租金收入3000-3500元，扣除1760多元月供款剩余1240-1740元，可以補貼江燕路房子和北京房子的月供。

林女士表示，現在濱江東房子還沒出租，供樓款挺重，明年收樓出租后，購買三套房子需要的供樓款和以前兩套房子需要的供樓款差不多在2000元左右。但現在卻多了一套房子。

實際上，林女士在廣州棠下還有一套房改房，月租收入1500元；海珠區還有一個小區商鋪，月租收入3500元。這些租金不僅能負擔林女士所有月供的費用，還有2000多元的盈利。

林女士還說，廣州的三套房子都在市中心，房价還將有上升的空間，几年后賣出房子還能有更多的盈利。

房价漲了市民加貸套現金：墊資加貸服務應運而生

据悉，由于廣州房价連續几年的急升，廣州樓市近期出現了不少像林女士般，通過升值了的房子加按，增加貸款額來套取現金的現象。而不少銀行和按揭公司也針對此，紛紛開展類似的房屋純抵押、墊資增貸服務。

加貸套現金現象增多

林女士告訴記者，她通過房屋加貸套取現金買房的辦法也是從身邊朋友處取經的，她有不少朋友都是通過把房屋加貸來取得現金的，這樣房子既能出租獲得租金，新套取的現金或作為買房的首期，或用于做生意或者投資股票、基金，賺取更多的利潤。

記者從多家按揭公司獲悉，現在的确有不少按揭購房的市民把物業重新加按，或者贖契再按揭，來增加貸款額，從中套取部分房子增值的現金。有的用做再購房，有的則用于做生意或其他投資，如股票、基金等。一位辦理了房屋加按業務的市民梁先生說：“現在房屋加按的利率最高也是商業貸款利率6.84%，個別銀行還能按优惠利潤辦呢，只要我取得的現金盈利多于6.84%，就可以考慮加按房子了。”

而市民的按揭房之所以能加貸套取現金，最關鍵的原因是廣州房价在3年內翻了一翻。2003年是廣州房价7年連續下降的最后一年，房价也是最低的，當時全年十區一手住宅均价僅3888元/平方米，但到了今年10月，陽光家緣顯示廣州一手住宅均价已經達到了7000元/平方米。正因為房价的急升，前几年購房的市民房子都升值了30%-50%，所以通過銀行加按，輕輕松松都能獲得10万元以上的加貸現金。

墊資加貸服務搶客

据了解，廣州市一批中小型銀行聯合按揭公司紛紛開始推銷加貸服務，而按揭公司更協助提供墊資擔保服務，目標一致針對這批希望加貸套取現金的市民。据了解，廣州的中小型銀行正是通過該种靈活方便的房貸加貸業務，來爭奪小業主房貸的份額。

記者在不少報紙分類廣告上發現，銀行和按揭公司都大打廣告推廣墊資增貸服務。記者致電招商銀行天河支行的房屋貸款電話，工作人員表示的确可以辦理墊資增貸服務，銀行經過評估后可以先提供資金給申請人，先到原來的按揭銀行還款贖契，接著再在招商銀行辦理純抵押貸款，最高可貸6成房款。但是申請人除了要付按揭費用外，銀行提供贖契的款項也要按總金額的4%收取擔保費。

而匯瀚按揭則可以通過民生銀行辦理一种更优惠的加按服務，同樣是銀行評估房屋后先付現金到申請人原來的貸款銀行，辦理贖契，再到民生銀行辦加按手續，而整個業務只需每宗2500元費用，最高可以貸到房屋評估价7成的款項。但是年期只有5-8年。

另外，記者從一家銀融個人理財中心了解到，除了上述的民生銀行和招商銀行外，深發展、興業銀行等都可以辦理上述的房屋純抵押加按業務。

專家提醒：房屋加貸再投資風險大

有房地產專家提醒，目前市場存在的該种通過房屋加貸獲取現金再投資的做法風險很大。

以房屋加貸獲取現金再購房為例，投資者通過加貸獲取現金已經增加了貸款額，把套取的現金作為首期款再買樓，同樣再增加一大筆貸款額，這等于市民用大筆的銀行貸款來買樓。除非房价繼續以每年升幅超過7%的比例上升，否則僅是希望通過房屋升值來獲利是不現實的。而一旦房价急降，投資者除了要負擔巨額的月供款外，還极有可能成為負資產者。而對于銀行來說，貸款的市民是通過房屋增值來獲取更多貸款的，一旦房屋貶值，房屋价值將低于貸款額，屆時一大批市民可能會斷供，增加銀行的坏賬。

而通過房屋加貸獲取現金進行其它如股票、基金等的投資，其投資風險更大于購房投資，一旦投資失利，投資的市民將更難負擔巨額的銀行還貸月供款。

（曉健／編制）