陸志明

如果說整個行業中一家企業的破產可能存在很大的偶然性的話，那么這個行業中企業的頻頻破產与龍頭企業遭遇退市則表明整個行業都面臨外部巨大的系統性風險。在中天置業出現卷款逃逸案、長河地產關門破產之后，號稱"中國規模最大、网點最多的中介公司"創輝租售集團1月在珠三角7個主要城市和上海、武漢的

事實上也不難分析，中國中介行業在經歷了房地產市場的快速崛起之后，都不同程度的患上了"擴張綜合症"。盲目的認為中國房地產市場將經歷較長的繁榮階段，而完全不顧中國居民實際的消費購買力，希望通過自身体系的快速擴張來實現企業的發展，缺乏對房地產市場未來走勢的清醒認識，從而導致全行業性的虧損倒閉。其根源仍在于不能正确看待房地產市場的發展趨勢，以數量擴張取胜的粗放型經營模式。

在目前的情形下，國內房地產中介市場的重新洗牌已經在所難免，如果將其發展戰略從量的擴張轉到質的提升上來、從追逐廣泛的暴利向具体細分市場過渡的話，那么中國的房地產行業依然能有所作為。

而時下流行的許多觀點均將中介市場的行業蕭條与國內房地產市場拐點相挂鉤，似乎房地產中介的頻頻倒閉意味著房屋市場供給充足，而市場需求方不足導致交易量下降，從而造成中介机构盈利能力的減弱，最終將帶動中國房地產市場价格的下滑。

這一邏輯的根本問題在于忽略了以下几個本質性問題：首先，房地產中介市場的快速擴張遭遇政府對房地產市場的打壓政策是調整的主因，而目前政府對房地產市場打壓主要通過限制房貸、提高還款利率等方式實現，這一政策在抑制過度投机同時也打壓了許多真實的購房需求，如家庭第二套住房改善需求等等。交易量的萎縮可能是供求雙方同步縮小的結果，而非單一的買方需求下降。從這個角度來看，我們不能簡單的將中介破產与房市拐點已經顯現關聯。事實上，2007年12月中國70個主要城市的房价上漲比例依然高達10.5%。

其次，即便目前的房地產市場价格出現巨幅下滑，那么也并不意味了對整個經濟体系會產生有利的后果，更何況目前高昂的政府土地拍賣价格決定了商品房价格即便下降，也很難在短期內達到國人的購買力之內。

再次，中國作為一個城市化進程中的人口大國，的的确确存在著對商品房的巨大需求空間，這一點在外來人口集中的大中城市，如北京、上海、廣州等城市表現的尤為突出。而上世紀90年代國家將住房改革完全推向市場之后，中國固有的住房保障体系被分解了，但同時并未建立起与之相對應實質保障措施，從而導致中國居民的住房問題完全由市場來解決，這即便是在市場經濟成熟的發達國家也是無法想象的。

上述分析表明：房地產中介的破產是否會導致房地產市場的拐點出現仍有待于觀察，但是即便出現拐點，恐怕短期內也很難解決中國居民切身的居住需要問題。從而可能引發類似于2003年左右調控之后房地產市場再度上漲的一幕，因而調控預期結束之后，如果中國居民的真實需求仍未能得到滿足，仍需全數通過購買商品房實現自身的居住需求，那么房地產市場炒作的基礎依然存在，并最終推動新一輪的房价上漲，最終的得益者僅僅是那些在調控風暴中幸存下來的開發商与中介商，而非廣大亟待改善居住需求的居民。

因而問題的關鍵在于政府能否在未來通過廉租房、經濟适用房等形式滿足居民的基本生活需要，而不是政府對房地產行業的打壓有多嚴厲。畢竟就目前的土地与開發成本而言，房价很難在短期降低到普通百姓所能承受的收入-房价比之內。

創輝租售等房地產中介的破產關門并不值得我們去慶賀房市拐點的出現，因為他所反映的是中國住房体系發展的不利局面。更值得期待的是當基本住房保障体系完善之后，為獲得更好的居住條件而帶來的商品房交易兩旺，以及中介市場快速健康發展的局面。（作者為复旦大學金融學博士）

來源：和訊网

（編輯：楊日）