李建波

深圳樓市自7月份“大變臉”以來，成交量低迷、价格下跌似乎已是不爭的事實。開發商雖然對“降价”二字頗為敏感，但變相降价的措施卻一直不斷，除直接打折外，其他變相降价促銷手段也是花樣百出。（焦點房地產网12月22日）

源于深圳樓市的這股降价風潮，似乎正在向其他城市蔓延。近日，中國標

高房价困扰百姓已不是一天兩天了，假如拐點真的來臨，民眾早點脫离苦海，那的确是一件值得高興的事情。但是且慢，樓市是不是真的出現了拐點，房价是不是真的開始回歸理性，首先必須弄清一個問題，即判斷房价出現“拐點”的標准到底是什么？

筆者認為，最起碼有三個指標：一是要看投机炒房的瘋狂勢頭有沒有得到有效控制；二是要看房价，而不能僅僅只看房价漲幅是否下降；三是要從社會平均利潤率的角度來計算房產商的利潤，看其是否合理。

按照這三個標准，我們可以對目前出現的所謂“拐點說”做一個簡單的分析：

首先，這些地區房价的回落主要是過于旺盛的房產投机需求受到國家宏觀調控政策的擠壓，投机者為了降低風險而不得不進行的策略調整，并不是真正的降价。以深圳為例，去年底以來的房价暴漲，很大程度上是以投机性炒作為主拉動起來的，有消息稱，深圳炒樓最瘋狂的時候，二手房交易尚未過戶，買賣合同就已經倒賣了三四遍。

其次，廣州、深圳的所謂降价，降的只是“房价的增長幅度”，而不是真正的“房屋价格”，有些樓盤的价格甚至是“明降暗升”。据廣州《樓市》雜志主編徐北嬰的介紹，在廣州，國慶節時，一個平方米是17000元，然后開發商就拼命地拉价，拉到22000多元，拉价后再給你很多的折扣，內部人員爭取、九五折、送管理費等等，最后計算出來的房价實際上比國慶節時的17000元還高了2000多元。

其三，即使按下降后的房价來算，房產商獲取的仍然是暴利。以近來因降价而引起排隊買樓的廣州万科金色康苑為例，即使以低開的均价14000元/平方米發售，發展商按總投資額計算，也可獲取超過100%的稅前利潤；如果按自有資本計算，其投資回報更是高得惊人。

由此可見，目前的情況是：第一，投机炒房的行為并沒有得到根本的遏制；第二，房价的上漲幅度雖然開始放緩，但房价并沒有實質性的下降；第三，房企獲得的仍然是暴利，民眾深受其害，卻又無力反制。

在這种情況下，部分房企在部分地區做出的一些有限讓步，很有可能只是其加速資金回籠的一种促銷手段，所謂的“拐點說”只不過是房產商和消費者玩的一种心理游戲而已，千万不可當真。因為真正意義上的房价“拐點”，正如一篇評論所說，應是价格下跌而不是漲勢放緩，應是价值全面回歸而不僅僅是低于人們在恐慌中預設的“上限”，更不能是照搬商場打折游戲的促銷手段。

來源：北京青年報

（編輯：楊日）