盛大林

連日來，關于商品房降价的消息不斷。在繼廣州一些樓盤降价促銷的消息傳出不久，又有報道說深圳有的樓盤价格降幅超過30%，送書房、送物業、送裝修……有种變相降价形式層出不窮。上海、北京也出現了有价無市、銷量和均价都下滑的情況。但開發商們卻否認房价下跌，購房者也說沒有感覺到房价下降了。政府官員和

這家媒体說房价降了，那家媒体說不是事實；這個專家認為“拐點”已現，那個專家認為那是錯覺。一邊是言之鑿鑿，一邊是信誓旦旦，老百姓都不知道該听誰的了。那么，房价到底“拐”了沒有？對此，我有三點看法———

一，目前的信息不足以斷言“拐點”已經出現。今年下半年以來，房市出現了兩大轉折性跡象：一是成交量下滑，二是成交价格下降。前者已經出現好几個月了，但后者只是最近一兩個月才在個別城市出現的。而判斷房价的走勢，僅憑一兩個月的數据明顯不夠，因為銷售的結构會直接導致某月成交均价的波動。比如某月成交的主力是低檔樓盤，那么成交均价就會下降，但這并不意味著房价的下滑。有數据顯示，北京近期成交均价的下滑主要就是這個原因造成的。因此，要判斷房价是否已經拐頭，至少還要觀察几個月。

二，房市出現回調是完全可能的。几年來，開發商不斷提高商品房价格，有的還“捂盤”、“囤地”，同時老百姓在高喊房价太高的同時卻又不得不勒緊腰帶貸款買房。這种博弈實際上就是承受力的比拼。人們都對購房者的“不堪重負”感同身受，其實開發商的壓力也不會小。要知道，“囤地”和“捂盤”都要天量的資金來支撐，而正常的資金鏈還要維持。近年來，由于流動性的泛濫，大量的資金源源不斷地流入房地產業，但這种注入也不是無限的。隨著二套房認定統一以戶為標准、大幅提高存款准備金率等緊縮性貨幣政策的出台，開發商的承受力勢必受到嚴峻考驗。為了盡快回籠資金，緩解資金鏈緊張的狀況，開發商可能不得不采取一些促銷措施，比如降价。廣州、深圳的一些樓盤的价格下調可能就是這個原因。

三，即使出現“回調”，可能也只是暫時的，不能稱之為“拐點”。供求關系是市場价格的決定性因素。在供不應求的市場中，价格的總趨勢必然是上行的，這是基本的市場規律。目前，由于能承受高房价的消費者不斷減少，加之“拐點”預期的出現，觀望待購的消費者逐漸增多，但這不等于需求的真正減少。需求是剛性的，而觀望是有限度的。當觀望一段時間未見大幅降价之后，一些消費者就可能不再堅持。而隨著市場的回暖、資金鏈的松動，价格就會再次上揚。貨幣政策雖然在緊縮，但消化的流動性并不多。而在一個供不應求的市場中，各种政策成本最終都會轉嫁到消費者的身上。

近年來，為了穩定住房价格，政府也可以說“雙管齊下”：一方面，努力擴大供給，比如在加大土地供應、盤活土地存量、打擊囤地行為等；另一方面，极力抑制需求，比如出台二套房貸款政策、提高存款准備金率等。但是，前者的力度不大，并沒有擴大有效供給；而后者的收效也不是太大，而且有悖于城市化的發展趨勢。總之，供不應求的局面并沒有得到根本改變，在這种情況下，真正的“拐點”能出現嗎？  

來源：燕趙都市報

（編輯：楊日）