馬紅漫

近一段時間，廣東的房地產市場在經歷了慘淡的“觀望市”之后，有几個城市几乎同時開始出現“降价”現象。在廣州，冷淡的市場已迫使廣州市一半左右的樓盤開始實質性降价，平均降价幅度達到20%；深圳10月份新房均价回落至每平方米14797元，較9月下跌約一成，類似于“四房送10万，三房送8万”等

房地產市場的牛市行情，雖歷經數次政策調控，但最終結果卻總是逆勢飆升。与以往所不同的是，近來很多分析認為房价運行將會出現轉折性變化，甚至連有名的房地產大腕万科的王石也表示，“我承認樓市拐點确實已經出現了”。一時間，關于房价“拐點論”的說法充斥報章。

無須諱言，當下中國的房地產价格早已脫离經濟發展的現實，超越了居民的承受能力，已經成為中國經濟良性發展的重大障礙。從符合現實經濟條件并回應民眾正當訴求的角度著眼，畸高的房价理應得到調整，甚至是較大幅度的回落。但遺憾的是，良好的愿望必須要經受經濟利益的考驗，目前的房价波動只是高位出現暫時波折，公眾期待中的房价“拐點”很難如愿出現。

最近房地產市場的价格波動，直接原因在于開發商資金面嚴重緊張，并非供求關系出現重大變化。房地產業屬于資金密集型產業，房產建設所投入的大量資金有賴銀行貸款。一般而言，由于財務制度和信貸調控的原因，每逢年底銀行的銀根都會趨緊，這就會造成開發商的資金緊缺。而今年這一問題更加突出：緊縮的貨幣政策已讓銀行“無款可貸”，再加上市場觀望气氛濃郁、土地使用稅翻倍征收、第二套住房貸款政策從嚴控制等多重因素，使開發商資金鏈條嚴重緊繃，通過降价實現資金回籠就成為必然之舉。

但對于開發商而言，這樣的“降价”只不過是權宜之計。在2005年下半年，上海也曾出現一波較大幅度的房价調整，甚至部分樓盤出現“集体退房”現象。然而時過不久，隨著市場剛性需求的集中爆發，上海房地產市場又開始大幅度加速上揚。此次廣州、深圳等地的房价調整，与兩年前發生在上海的情況有點類似。

或許這樣的觀點看起來有些悲觀，而且不符合社會公眾的愿望。但是，要想從根本上改變我國房地產市場的現狀，需要解決兩大問題：即地方政府在房地產業中的利益訴求，以及過剩的流動性帶來的投机資金問題。而這兩個問題在短期內取得重大突破的可能性很小。

首先看地方政府的經濟利益問題。大多數觀點都指責地方政府是房价上漲的“幕后推手”。這一指責固然屬實，但是在地方政府“幕后推手”的背后，卻可以找出中國財政分權体制的缺陷。1994年實施的分稅制改革使地方政府承擔了更多的事權責任，卻減少了稅收分配的比例。財政收入大量集中于中央政府，而地方政府則在財政開支上捉襟見肘。由此，所謂“土地財政”才應運而生，以填補諸如地方社會保障投入等資金缺口。這也正是為何一些地方政府落實廉租房等調控政策效果不佳，卻罕見被依規處罰的原因。畢竟財政分權体制的弊病，并非是地方政府一方應該承擔的責任。

其次，流動性過剩是當下宏觀調控的大敵，大量海外熱錢進入境內并且熱衷于資產价格的炒作，房地產和股市便是首當其沖。貨幣政策十年來由“穩健”轉為“從緊”，不僅彰顯調控部門應對經濟趨熱問題的決心，同時也顯示出治理流動性過剩問題之難。

財政分權体制改革絕非易事，但如果擬議中的物業稅能及時推出，則意味著地方政府之于房地產業的獲利方式將隨之轉變，由一次性獲取轉為分年取得，至少可以弱化地方政府推高房价的愿望。同時，由于物業稅隨房价高低而同步變化，將能直接打擊房价上漲的投机愿望，對非理性需求形成制約作用，于緩解流動性過剩所導致的炒作行為也將發揮積极效果。

由此可見，由于房產相關政策和体制改革推進尚付諸闕如，加之存在流動性過剩問題，短期內推動房价上行的動力并沒有根本性改變。物業稅的實施是改變房价上漲趨勢的核心政策，理應及時推出實施，而現實中物業稅卻一再延遲推出。這或許表明，要想打破房地產市場既有的利益格局和藩篱阻礙，還有待政策面更大的決心和勇气。

來源：東方早報

（陽光／編輯）