中國的房地產市場形成僅僅超過二十年，進入快速發展通道還不到十年，所以即使是現在那些市盈率超過100倍的一線巨頭，恐怕也不敢說自己已經超越了跑馬圈地的時代。

不管“18億畝耕地”的大限是否臨近，只要土地出讓金還牢牢鞏固著地方財政收入的半壁江山，并且其出讓方式還處于地方政府的絕對計划之下，謝國忠先生所倡導的“工厂模式”就永遠只能停留在紙面，我們也永遠無法指望房地產行業能夠形成具有現代工業体系水准的規模化經營。對价格恐慌的購房者還是會像買白菜那樣去買房子，但永遠就不要指望開發商能像种白菜那樣去造房子。

“百分之二十的客戶創造百分之八十的利潤”，這是市場營銷一個顛扑不破的黃金法則。在有限的土地資源供給下，開發商絞盡腦汁地將其產出為能夠吸引那些百分之二十的高端客戶的高端物業，并希望以此獲得盡可能多的財產性收入，有什么值得非議的？至于房子什么時候能像電話和電腦那樣批量生產，以便滿足廣大中低收入人群日益膨脹的住房需求，去問手握“一級開發權”的政府吧。

恰恰因為現在的房地產問題已經被粗暴地等同于房价問題，才導致這一行業尚未成型便已發展畸形。需求永遠是剛性的，這一點即使發生金融危机恐怕也難以逆轉。

我們所面臨的真正難題是，這個剛性的需求永遠是模糊不清的，因為很難辨別哪些需求是純投資（机）性的，哪些需求又是純自住性的，就像很難辨別哪些房子是屬于第二套房一樣。任何抑制投資（机）性需求的政策都不可避免地殃及那些紅線附近的自住者，結果反而推動樓市大步朝向真正的有錢人游戲邁進，因為中小投資（机）者都被逐漸調控掉了。

我們現在再來討論加息和物業稅對房价的影響，會不會有點自作多情？只要土地供應方式仍然是鐵板一塊，任何涉及中間環節的調控都會無一例外地累加交易成本，最后當然會“冤有頭債有主”地落實到抽瘋般上漲的房价上來。這似乎是一個無需任何專業背景和經濟學訓練都能想象得到的常識。

當然土地的供應方式從協議性出讓到“招挂拍”，從公正公平的角度看無疑是政策進步，結果為什么反而刺激地价也開始放衛星呢？這似乎是一個很容易討論的問題，但又是一個不允許隨便討論的問題。至少有一點我們可以明确：在一個土地公有制的國度里，土地永遠是稀缺的，所以投資（机）性需求永遠存在。對于這一點，我想地方政府比開發商還要堅決。至于如何合理安置這片公有土地上的所有合法居民，那就不是房地產行業的問題了。

（作者系房地產咨詢行業從業人員）

來源：新快報