馮科
日前，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組撰寫的一份有關繼續加強房地產調控的建議性報告曝光。針對目前部分大中城市房地產价格持續快速攀升的問題，發改委課題組建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業稅，促進住房供給的有效釋放。
其實，物業稅開征的討論早
已開始，十六屆三中全會對此已有說法，“在條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”。而在2005年物業稅又被明确地寫入“十一五”規划，此舉標志著5年之內我國將開征這一稅种。而今年年初，全國兩會上又有代表提出了開征物業稅的議案，因此，根据歷來調控政策出台的習慣性路徑，發改委宏觀經濟研究院此舉可謂發出了一個政策出台的初始信號。當然，這個信號無疑對目前中國過熱的房地產市場和股票市場帶來了一絲的涼意。
首先，物業稅的開征，最直接的結果便是降低開發成本，導致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各种稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產稅的形式分期支付地租和稅費，現在的開發成本就可以大幅下降，房价也會跟著大幅度下降。
另一方面，物業稅的開征將有效抑制投机性房地產需求。從國際慣例看，物業稅的征收主要是對投資、出租等經營性房屋在擁有環節征收，而對自住房屋則采取免征或少征的做法。
因為住房是准公共產品，如果一個人擁有基本住房以外的房產，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應該為此付費。另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產品都是要付出一定費用的，而惟獨只有投資房產不付費，這對投資者來講也是不公平的，因此物業稅通過增加房地產持有人的成本從而達到有效抑制炒房者的行為。
另外，物業稅開征后，在政府增加土地供應時，將變原來的土地批租一次性收取高額土地出讓金的方式為分年分階段收取，方式轉換前，地方政府不但財政收入大部分依賴土地，而且地方政府本身還有推高房价的沖動。而方式轉換后，土地購買者在一次性交納小部分的出讓金以外，在出讓期內每年還要交納年租，這具有遞延效應，降低了地方政府過度批租的可能，從而在制度上杜絕了地价的無控制上漲，也抑制了房价的上漲。
物業稅的開征在另一方面也將對國內A股市場特別是A股房地產板塊產生影響。不可否認，A股房地產上市公司從基本面上看，除了人民幣升值加快這個常規的因素外，各地房价的強勁上漲也是市場提高地產股估值預期的催化劑，而目前在A股市場上，房地產板塊市值占總市值比重僅次于金融行業，其一舉一動對股票市場的影響不言而喻。
然而，當物業稅開征時，支撐其上市公司估值水平的因素之一———房价將不會像現在這樣瘋狂地發飆了，相反，會得到一定程度的遏止，這樣的信號對房地產上市公司而言，無疑是利空的，從而資本市場對房地產上市公司將進行一次在物業稅背景下的价值重估，進而影響到股票市場的波動。
鑒于物業稅的開征是一個關系到千家万戶的重大工程，因此，不能草率開征，否則將會“傷筋動骨”，特別是很容易造成很多中低收入家庭負擔過重的后果，而且還會引起股票市場的劇烈動蕩，所以物業稅開征一定要非常慎重，應是一個穩步推進的過程。
來源：新快報
（陽光／編輯）
