廣州首例地産商活化歷史建築 有望成城市文化地標

來源:金羊網-新快報 作者:何姍 王婷婷 發表時間:2019-03-21 08:53

■廣州市珠光路僑商街3—13號(單號)是廣州首例地産商活化歷史建築。

投入5000萬元,5年設計雕琢

■策劃統籌:新快報記者 何姍 ■採寫:新快報記者 何姍 王婷婷 ■攝影:孫毅 何姍

一座罕見的民國中西合璧住家騎樓建築,20多年前被劃入拆遷開發地塊,後因爛尾而得以“偷生”,8年前被列入文物線索而得以幸存,5年前榮登廣州第一批歷史建築名錄而獲得“免死金牌”,隨即命運發生了逆轉,成為廣州首例由地産商活化利用的歷史建築。歷經5年3個設計公司3個版本的雕琢,3次專家論證,投入5000萬元,正待變身為集文化、時尚、休閒、高端餐飲于一體的城市文化地標。

這是廣州迄今歷時最長、投入最大的歷史建築活化利用。

罕見民國住家騎樓被列入拆遷

後成廣州歷史建築要保護

這棟一排六座聯立式騎樓位于廣州市珠光路僑商街3—13號(單號),始建于上世紀30年代,由歸國華僑建造。新快報曾在2012年(詳見新快報2012年8月3日《罕見特色民國洋樓,開發商保留不拆》)報道過,並向當時市規劃局正在全市開展的歷史建築普查推薦歷史建築線索。

當時與新快報記者一起到現場踏勘的華南理工大學教授、中國民族建築研究會民居建築專業委員會主任委員陸琦認為,住家騎樓在廣州不多見,其價值特色是將本地傳統的民居形式與西方的形式相結合,外來的藝術符號與特色運用得更多一些,其沿街的外立面的裝飾更為豐富與精致,二三層的陽臺上各有18個拱券,並加有西式裝飾的線條,每個陽臺欄桿是4個寶瓶立柱。從一樓騎樓一直延伸到樓頂的5根紅磚立柱,分內外兩層,既符合梁柱承重原理又優美大方。對研究廣州的建築形式、建築歷史和城市發展具有重要價值。

此樓目前已被圍蔽,圍墻上貼著“危房搶險施工,請勿靠近”的紙幅,整棟樓被塑料布遮蓋。其北面是廣東粵海房地産開發有限公司(下稱粵海公司)剛建成在售的樓盤拾桂府。

據粵海公司副總經理鄧先生介紹,2007年,粵海公司通過拍賣拿下這棟建築所在的爛尾地,其時,此地塊已爛尾十幾年。2009年,公司啟動拆遷。據原越秀區文廣新局文物科高旭虹科長透露,就在同年,此樓在文物普查中被發現 ,2011年,市規劃局要求粵海公司上報的修建性詳細規劃中保留此樓。2014年1月,此樓被列入廣州第一批歷史建築。

從文物保護思路轉向歷史建築活化利用

保留最有價值立面,改結構變小空間為大空間

“當時這是廣州市首例歷史建築活化利用。我們也很喜歡這個建築,我們想將它做得有味道,做到最好。政府和我們都希望做成廣州歷史建築保護利用的樣板。因此,設計方案花了比較多時間雕琢。”鄧先生言語間毫不掩飾對這個建築的喜愛。

2014年第一版方案,2017年第二版,2018年第三版,隨著對項目打造的要求越來越高,前後聘請了3家公司參與項目設計,每一版都經過專家論證。鄧先生認為:“論證審批由原來參照文物的、只保護不可以動漸漸變成活化利用的思路,對于廣州市的歷史建築保護來説,這是一個進步。”

“這個歷史建築的保護走了這麼多年,我們走得很艱難。”粵海公司研發設計部總經理勞先生還記得,有一次開專家評審會,有兩個專家提出:你要保護好,不能改變它的間隔。“這個就是文物保護的思路,當時我們聽到這個都有點傻了。如果你要求結構不能動,那整棟樓可以用來做什麼呢?就是民居而已嘛,感覺做不下去了……”

“我們整個思路是希望它不要變成文物那樣,文物保護的思路是不能改動,跟我們的使用功能很難匹配,做好了就放在那裏,這樣是沒有生命力的。我們希望它可以利用,既保留歷史風貌,保留最有歷史印記的最漂亮的東西,又可以讓老百姓在這個空間參與互動。”鄧先生表達了這樣的改造理念。

“2014年對方案限制比較多,到2017年時已有統一思路,哪些元素要保留,哪些要處置。但還是對活化利用有限制,我們希望可以保留特徵,又可以靈活地利用。到2018年,對于怎麼改我們達成了共識。保留它最有價值的東立面(正立面),因為全部是磚木結構,我們也很擔心將來使用的安全,所以將結構重新調整,延長使用壽命,又讓空間更加靈活。”

最能體現歷史建築歷史風貌的通常是立面,如何保留最有價值的立面及核心價值要素?勞先生介紹,首先是按照這座建築的保護規劃圖則要求作為設計指引,設計人員重點對東立面分析後決定,百分之百保留拱券,按材質和色彩原貌修復殘損的磚墻。有一些窗戶被封了,會重新打開,恢復它原來完整的立面。

面向拾桂府和珠光路的北立面是首先向來客展示形象的地方,也是專家論證會上要求保留的,“北立面我們做了不止20個方案反復推敲,從最初將部分改成玻璃立面到最後還是原汁原味地保留原來的紅磚墻和窗戶。”勞先生説,為此,要將那些曾被居民封起來的陽臺、窗戶重新打開,恢復歷史的原狀。

而為滿足多功能使用的靈活性,也將原來的六個小開間打通為一個大開間。勞先生説:“在設計上做最大的空間靈活性,令我們可以應付不同的情況,令這種建築物真的可以生存下去。”

從服務小區到打造城市名片

書吧咖啡廳展覽沙龍品牌發布餐廳多功能使用

“我很喜歡活化這個詞,一棟建築物其實一定要有人氣,或者説有生活氣息,大家才會喜歡去,如果你不賦予它一些功能,可能紅完一段時間很快就被大家遺忘。”勞先生不斷地強調活化利用。

如何賦予一座精美的老民居以新的功能,以古典的氛圍演繹現代生活,從而獲得持久的生命力,正是指引這個設計的基本思路。

其間,他們走訪考察了上海、香港的歷史建築活化利用案例,“一開始傾向作為小區配套比如售樓部。看了其他作品,覺得它不應該只服務我們小區,它應該面向整個廣州市,老城區有一個這麼好的地方,又有一定的空間體量,我們願意用更多的資源去做到影響力最大。”鄧先生透露了粵海公司不吝時間、金錢雕琢設計方案的原因。

未來,市民可以在這裏體驗什麼樣的驚喜?據初步策劃,一樓的書吧、咖啡廳既可以休閒、閱讀,又可以聽講座;二樓會有文化沙龍、書畫展覽、高端品牌發布會等各種文化時尚節目;三樓將引入米其林法式餐廳,是哪一家,還是保密哦。

鄧先生説:“我們的專長就是做一個很漂亮的空間。這個空間要將歷史元素保留,同時要有一些現代簡約的元素放上去,讓它將來的使用有多種可能性。”

這些現代的元素最突出的體現是在東立面入口處的一二樓之間局部打掉樓板,辟出一個中庭,“這是比較大的變化,使得一樓二樓的聯通性比較好,大空間的展示性、互動性會比較強。將來可以配合節慶在二樓天花頂吊一些藝術裝置下來,或者在一樓擺一些大型雕塑,讓這個空間更有趣。”勞先生説。

而作為有價值的歷史信息,這個房子靠西面長長的一列天井將被保留,改造成一個現代的中庭,天井面向東立面的墻改成玻璃幕墻,將光線引進來,同時令戶外的景色透進來,令空間更加豐富。天井沒有封蓋,通透,下雨的時候,室內看書的人可以看到窗外淅淅瀝瀝的雨和鬱鬱蔥蔥的綠,“很有趣的場景。”勞先生帶著想象描述這個空間的改造。

內飾的設計也抽取了很多歷史元素,譬如用保留的花階磚鋪設在一些特別的區域,保留裸露的紅磚墻,或涂上白漆。

“這座建築在廣州老城區可以説是絕版的了,我們想做得更有品質,可以結合周邊的旅遊景點海珠廣場、天字碼頭、黃埔軍校同學會成為旅遊線路的打卡點,展示北京路歷史文化街區的文化底蘊,政府也有意使它成為城市名片。”勞先生有這樣的期待。

第三版方案已于去年11月通過了專家論證,專家意見是建議整體保護其核心價值部分的建築立面,重點修繕恢復東立面;新建部分(材料、結構、風格、色彩等)與歷史建築原貌部分進行對比;支持其多功能使用。

■粵海公司對歷史建築廣州市珠光路僑商街3—13號改造,保留它最有價值的東立面(正立面)。

■這個房子靠西面長長的一列天井將被保留,改造成一個現代的中庭。

保護歷史建築面積佔用可建指標,損失過億

專家呼吁激勵政策:開發商保育歷史建築不計容

■策劃統籌:新快報記者 何姍

■採寫:新快報記者 何姍 王婷婷

■圖片提供:廣東粵海房地産開發有限公司

“這些其實是時間和金錢的堆積。”

説起活化利用僑商街歷史建築的慢工出細活,粵海公司營銷管理部副總經理譚小姐感慨道。為保留歷史建築,粵海公司為此少了1350平方米的可建計容面積,損失1億多元貨值。這種情況並非個案,一些地産商和專家呼吁應有優惠政策激勵開發商保護歷史建築不計入容積率。

保護僑商樓完全無盈利空間

是為社會責任與公司品牌

據介紹,僑商街歷史建築整個建築原證載面積約1800平方米,計劃投入5000萬元,已數倍于市場標準,通常,這種類型的建築改造造價是每平方米1萬元。而其中設計費就高達300萬元至500萬元,也高于市場價數倍。邀請的是香港有名的設計公司AGC,曾經設計過香港著名的活化歷史建築夥伴計劃中的唐樓雷生春。

但粵海公司的付出不僅是改造費,因為2008年確定了規劃設計條件在前,2011年要求保護在後,“對開發影響很大,不僅佔了地,而且佔了可建計容面積指標(當時批復的規劃方案實際少建1350平方米的面積),按市價每平方米8萬元算,損失了1億多元的貨值。”鄧先生説。

另外,由于報建時對這座建築的實際面積核對不準確,導致實際建築面積超出規劃方案確認的保留建築面積500平方米,將來改造後確權面積超出1350平方米的部分還要補交地價。

粵海公司副總經理鄧先生説:“按這個成本,完全沒有盈利空間,只能用一個大樓盤賺的錢去負擔它、補貼它,但我們是國企,我們願意做這樣的事,因為我們不是僅僅追求盈利,如果純粹追求商業利益的話,真的沒有人願意做這樣的事。我們是從社會責任、從公司品牌的營造上願意投入這些錢。”

非常巧合的是,粵海公司負責這一項目開發、設計、銷售的管理人員都是土生土長的廣州人,家裏都有民國時期的祖屋,有些還是挂牌的歷史建築或傳統風貌建築,勞先生深有感觸地説:“我們對老城真的是挺有感情的。”

參與評審這一修繕方案的廣州市天啟正業建築設計事務所總建築師汪振揚也是這個地塊上的樓盤拾桂府的設計負責人,他透露説,其實早在2010年做拾桂府方案時,這棟建築也只是文物線索,但粵海公司已劃出歷史建築所在地塊,沒有開發,保留此建築。他説:“粵海是有前瞻性的,是有社會責任的公司。”

珠光集團:為保傳統村落4712平方米

計入容積率,損失1.6億元貨值,投入1.97億元

據了解,像粵海公司這種先定了規劃設計條件,後有保護要求,導致佔用建築面積的情況並非個案。

位于蘿崗的火村是廣州第一個在全面改造中整體保留了傳統村落核心區的古村。但開發商珠光集團為此付出了數億元的保護成本與代價。

火村三舊改造方案早于2013年11月獲批,採取全面改造模式,整體拆除重建,只遷建保護8處不可移動文物建築,僅原地保留一處風水塘。但是,2014年12月18日正式實施的《廣州歷史文化名城保護規劃》將火村花廳坊列入傳統村落保護,這座有600年歷史、保存完好的明清古村,是嶺南地區不可多得的古民居聚落標本。這意味著,花廳坊不僅要原址保留不可移動文物及歷史建築、傳統風貌建築,而且要整體保留古巷格局,以及一些未被列入上述名錄但有歷史風貌的建築,還有周邊的水塘、大樹等景觀。

珠光集團要保留花廳坊傳統村落各類建築共計4712平方米,這部分面積是計入容積率的,即少建了4712平方米面積的住宅,按目前3.5萬元/平方米的樓價算,損失達1.6492億元。另外因要調整其他開發地塊的建築高度來消化原來在傳統村落地塊開發的建築量,致使樓高從原來的100米增加到120米,致使每平方米造價增加了120元的成本(詳見《新快報》2017年8月18日報道)。

在保護、改造傳統村落的投入上,包括文物、傳統風貌建築線索、傳統村落范圍內的保護建築的修繕,水係截污工程,共計1.9771億元。

助理總裁謝振輝表示:“我們要在尊重土地、尊重歷史的前提下進行城市的改造更新,有時候退讓和妥協是必要的。更重要是,怎麼去活化利用。我們更願意用積極態度去理解。”

珠光集團計劃將已荒廢的古村改造成容納文創小店、生鮮超市、健身房、家政服務、書店、傳統節慶、宗族聚會、婚嫁、老人活動中心、親子活動中心、幼兒園等多功能的文創、休閒地標,作為整個火村改造的亮點,通過品牌的打造,讓整個區域的品牌得到提升,帶來物業的升值。

目前尚未動工的瀝滘村改造,也是由珠光集團承擔,其規劃設計要早于火村,同樣要面對保護村落傳統風貌的問題。

謝振輝希望“有政策獎勵開發商的文化保育,可以增加開發面積,或免市政配套費,或有稅收優惠”。

粵海公司的鄧先生也期望,對開發商保護利用歷史建築要有激勵政策,比如保留的建築面積不佔開發項目的建築面積,又或者減半補地價。

專家建議對開發商保護歷史建築獎勵面積

上海已有政策對風貌保護項目不計入容積率

對此,一些參與方案評審的專家也呼吁應有政策鼓勵開發商保護歷史建築,華南理工大學教授周劍雲建議保留的面積應不計入容積率,或可以實行開發權轉移,把歷史建築佔去的面積轉移到另一個項目。華南理工大學教授肖毅強則建議可以獎勵建築面積或減免綠地率。華南理工大學教授馮江則提出可以允許其在頂層加建增加面積,可出售加建部分補償損失,也可通過物業抵押貸款進行投資。

在上海,已有對風貌保護的優惠政策,2017年實施的《上海市城市更新規劃土地實施細則》規定:

符合風貌保護需要的更新項目,除規劃確定的法定保護保留對象外,經認定為確需保護保留的新增歷史建築,用于公益性功能的,可全部不計入容積率;用于經營性功能的,可部分不計入容積率。不計入容積率的新增保護保留對象,應當優先作為公共性、文化性功能進行保護再利用。

建築容量調整因風貌保護需要難以在項目所在地塊實施的,在總量平衡的前提下,允許進行容量轉移。應優先轉移至臨近地塊或所在單元的其它地塊。確有困難的,經論證後可轉移至所在區行政區域內其它地塊,且優先轉移至軌道交通站點周邊地區。

在上海市內最大的成片廣式石庫門建築靜安區東斯文裏的改造中,除保護保留已經認定的保護建築外,還保留原規劃確定拆除的裏弄建築群(東斯文裏),為鼓勵保護,允許其建築面積不計入地區開發總量,即增加相應開發建築面積。

編輯:海輝
數字報
廣州首例地産商活化歷史建築 有望成城市文化地標
金羊網-新快報  作者:何姍 王婷婷  2019-03-21

■廣州市珠光路僑商街3—13號(單號)是廣州首例地産商活化歷史建築。

投入5000萬元,5年設計雕琢

■策劃統籌:新快報記者 何姍 ■採寫:新快報記者 何姍 王婷婷 ■攝影:孫毅 何姍

一座罕見的民國中西合璧住家騎樓建築,20多年前被劃入拆遷開發地塊,後因爛尾而得以“偷生”,8年前被列入文物線索而得以幸存,5年前榮登廣州第一批歷史建築名錄而獲得“免死金牌”,隨即命運發生了逆轉,成為廣州首例由地産商活化利用的歷史建築。歷經5年3個設計公司3個版本的雕琢,3次專家論證,投入5000萬元,正待變身為集文化、時尚、休閒、高端餐飲于一體的城市文化地標。

這是廣州迄今歷時最長、投入最大的歷史建築活化利用。

罕見民國住家騎樓被列入拆遷

後成廣州歷史建築要保護

這棟一排六座聯立式騎樓位于廣州市珠光路僑商街3—13號(單號),始建于上世紀30年代,由歸國華僑建造。新快報曾在2012年(詳見新快報2012年8月3日《罕見特色民國洋樓,開發商保留不拆》)報道過,並向當時市規劃局正在全市開展的歷史建築普查推薦歷史建築線索。

當時與新快報記者一起到現場踏勘的華南理工大學教授、中國民族建築研究會民居建築專業委員會主任委員陸琦認為,住家騎樓在廣州不多見,其價值特色是將本地傳統的民居形式與西方的形式相結合,外來的藝術符號與特色運用得更多一些,其沿街的外立面的裝飾更為豐富與精致,二三層的陽臺上各有18個拱券,並加有西式裝飾的線條,每個陽臺欄桿是4個寶瓶立柱。從一樓騎樓一直延伸到樓頂的5根紅磚立柱,分內外兩層,既符合梁柱承重原理又優美大方。對研究廣州的建築形式、建築歷史和城市發展具有重要價值。

此樓目前已被圍蔽,圍墻上貼著“危房搶險施工,請勿靠近”的紙幅,整棟樓被塑料布遮蓋。其北面是廣東粵海房地産開發有限公司(下稱粵海公司)剛建成在售的樓盤拾桂府。

據粵海公司副總經理鄧先生介紹,2007年,粵海公司通過拍賣拿下這棟建築所在的爛尾地,其時,此地塊已爛尾十幾年。2009年,公司啟動拆遷。據原越秀區文廣新局文物科高旭虹科長透露,就在同年,此樓在文物普查中被發現 ,2011年,市規劃局要求粵海公司上報的修建性詳細規劃中保留此樓。2014年1月,此樓被列入廣州第一批歷史建築。

從文物保護思路轉向歷史建築活化利用

保留最有價值立面,改結構變小空間為大空間

“當時這是廣州市首例歷史建築活化利用。我們也很喜歡這個建築,我們想將它做得有味道,做到最好。政府和我們都希望做成廣州歷史建築保護利用的樣板。因此,設計方案花了比較多時間雕琢。”鄧先生言語間毫不掩飾對這個建築的喜愛。

2014年第一版方案,2017年第二版,2018年第三版,隨著對項目打造的要求越來越高,前後聘請了3家公司參與項目設計,每一版都經過專家論證。鄧先生認為:“論證審批由原來參照文物的、只保護不可以動漸漸變成活化利用的思路,對于廣州市的歷史建築保護來説,這是一個進步。”

“這個歷史建築的保護走了這麼多年,我們走得很艱難。”粵海公司研發設計部總經理勞先生還記得,有一次開專家評審會,有兩個專家提出:你要保護好,不能改變它的間隔。“這個就是文物保護的思路,當時我們聽到這個都有點傻了。如果你要求結構不能動,那整棟樓可以用來做什麼呢?就是民居而已嘛,感覺做不下去了……”

“我們整個思路是希望它不要變成文物那樣,文物保護的思路是不能改動,跟我們的使用功能很難匹配,做好了就放在那裏,這樣是沒有生命力的。我們希望它可以利用,既保留歷史風貌,保留最有歷史印記的最漂亮的東西,又可以讓老百姓在這個空間參與互動。”鄧先生表達了這樣的改造理念。

“2014年對方案限制比較多,到2017年時已有統一思路,哪些元素要保留,哪些要處置。但還是對活化利用有限制,我們希望可以保留特徵,又可以靈活地利用。到2018年,對于怎麼改我們達成了共識。保留它最有價值的東立面(正立面),因為全部是磚木結構,我們也很擔心將來使用的安全,所以將結構重新調整,延長使用壽命,又讓空間更加靈活。”

最能體現歷史建築歷史風貌的通常是立面,如何保留最有價值的立面及核心價值要素?勞先生介紹,首先是按照這座建築的保護規劃圖則要求作為設計指引,設計人員重點對東立面分析後決定,百分之百保留拱券,按材質和色彩原貌修復殘損的磚墻。有一些窗戶被封了,會重新打開,恢復它原來完整的立面。

面向拾桂府和珠光路的北立面是首先向來客展示形象的地方,也是專家論證會上要求保留的,“北立面我們做了不止20個方案反復推敲,從最初將部分改成玻璃立面到最後還是原汁原味地保留原來的紅磚墻和窗戶。”勞先生説,為此,要將那些曾被居民封起來的陽臺、窗戶重新打開,恢復歷史的原狀。

而為滿足多功能使用的靈活性,也將原來的六個小開間打通為一個大開間。勞先生説:“在設計上做最大的空間靈活性,令我們可以應付不同的情況,令這種建築物真的可以生存下去。”

從服務小區到打造城市名片

書吧咖啡廳展覽沙龍品牌發布餐廳多功能使用

“我很喜歡活化這個詞,一棟建築物其實一定要有人氣,或者説有生活氣息,大家才會喜歡去,如果你不賦予它一些功能,可能紅完一段時間很快就被大家遺忘。”勞先生不斷地強調活化利用。

如何賦予一座精美的老民居以新的功能,以古典的氛圍演繹現代生活,從而獲得持久的生命力,正是指引這個設計的基本思路。

其間,他們走訪考察了上海、香港的歷史建築活化利用案例,“一開始傾向作為小區配套比如售樓部。看了其他作品,覺得它不應該只服務我們小區,它應該面向整個廣州市,老城區有一個這麼好的地方,又有一定的空間體量,我們願意用更多的資源去做到影響力最大。”鄧先生透露了粵海公司不吝時間、金錢雕琢設計方案的原因。

未來,市民可以在這裏體驗什麼樣的驚喜?據初步策劃,一樓的書吧、咖啡廳既可以休閒、閱讀,又可以聽講座;二樓會有文化沙龍、書畫展覽、高端品牌發布會等各種文化時尚節目;三樓將引入米其林法式餐廳,是哪一家,還是保密哦。

鄧先生説:“我們的專長就是做一個很漂亮的空間。這個空間要將歷史元素保留,同時要有一些現代簡約的元素放上去,讓它將來的使用有多種可能性。”

這些現代的元素最突出的體現是在東立面入口處的一二樓之間局部打掉樓板,辟出一個中庭,“這是比較大的變化,使得一樓二樓的聯通性比較好,大空間的展示性、互動性會比較強。將來可以配合節慶在二樓天花頂吊一些藝術裝置下來,或者在一樓擺一些大型雕塑,讓這個空間更有趣。”勞先生説。

而作為有價值的歷史信息,這個房子靠西面長長的一列天井將被保留,改造成一個現代的中庭,天井面向東立面的墻改成玻璃幕墻,將光線引進來,同時令戶外的景色透進來,令空間更加豐富。天井沒有封蓋,通透,下雨的時候,室內看書的人可以看到窗外淅淅瀝瀝的雨和鬱鬱蔥蔥的綠,“很有趣的場景。”勞先生帶著想象描述這個空間的改造。

內飾的設計也抽取了很多歷史元素,譬如用保留的花階磚鋪設在一些特別的區域,保留裸露的紅磚墻,或涂上白漆。

“這座建築在廣州老城區可以説是絕版的了,我們想做得更有品質,可以結合周邊的旅遊景點海珠廣場、天字碼頭、黃埔軍校同學會成為旅遊線路的打卡點,展示北京路歷史文化街區的文化底蘊,政府也有意使它成為城市名片。”勞先生有這樣的期待。

第三版方案已于去年11月通過了專家論證,專家意見是建議整體保護其核心價值部分的建築立面,重點修繕恢復東立面;新建部分(材料、結構、風格、色彩等)與歷史建築原貌部分進行對比;支持其多功能使用。

■粵海公司對歷史建築廣州市珠光路僑商街3—13號改造,保留它最有價值的東立面(正立面)。

■這個房子靠西面長長的一列天井將被保留,改造成一個現代的中庭。

保護歷史建築面積佔用可建指標,損失過億

專家呼吁激勵政策:開發商保育歷史建築不計容

■策劃統籌:新快報記者 何姍

■採寫:新快報記者 何姍 王婷婷

■圖片提供:廣東粵海房地産開發有限公司

“這些其實是時間和金錢的堆積。”

説起活化利用僑商街歷史建築的慢工出細活,粵海公司營銷管理部副總經理譚小姐感慨道。為保留歷史建築,粵海公司為此少了1350平方米的可建計容面積,損失1億多元貨值。這種情況並非個案,一些地産商和專家呼吁應有優惠政策激勵開發商保護歷史建築不計入容積率。

保護僑商樓完全無盈利空間

是為社會責任與公司品牌

據介紹,僑商街歷史建築整個建築原證載面積約1800平方米,計劃投入5000萬元,已數倍于市場標準,通常,這種類型的建築改造造價是每平方米1萬元。而其中設計費就高達300萬元至500萬元,也高于市場價數倍。邀請的是香港有名的設計公司AGC,曾經設計過香港著名的活化歷史建築夥伴計劃中的唐樓雷生春。

但粵海公司的付出不僅是改造費,因為2008年確定了規劃設計條件在前,2011年要求保護在後,“對開發影響很大,不僅佔了地,而且佔了可建計容面積指標(當時批復的規劃方案實際少建1350平方米的面積),按市價每平方米8萬元算,損失了1億多元的貨值。”鄧先生説。

另外,由于報建時對這座建築的實際面積核對不準確,導致實際建築面積超出規劃方案確認的保留建築面積500平方米,將來改造後確權面積超出1350平方米的部分還要補交地價。

粵海公司副總經理鄧先生説:“按這個成本,完全沒有盈利空間,只能用一個大樓盤賺的錢去負擔它、補貼它,但我們是國企,我們願意做這樣的事,因為我們不是僅僅追求盈利,如果純粹追求商業利益的話,真的沒有人願意做這樣的事。我們是從社會責任、從公司品牌的營造上願意投入這些錢。”

非常巧合的是,粵海公司負責這一項目開發、設計、銷售的管理人員都是土生土長的廣州人,家裏都有民國時期的祖屋,有些還是挂牌的歷史建築或傳統風貌建築,勞先生深有感觸地説:“我們對老城真的是挺有感情的。”

參與評審這一修繕方案的廣州市天啟正業建築設計事務所總建築師汪振揚也是這個地塊上的樓盤拾桂府的設計負責人,他透露説,其實早在2010年做拾桂府方案時,這棟建築也只是文物線索,但粵海公司已劃出歷史建築所在地塊,沒有開發,保留此建築。他説:“粵海是有前瞻性的,是有社會責任的公司。”

珠光集團:為保傳統村落4712平方米

計入容積率,損失1.6億元貨值,投入1.97億元

據了解,像粵海公司這種先定了規劃設計條件,後有保護要求,導致佔用建築面積的情況並非個案。

位于蘿崗的火村是廣州第一個在全面改造中整體保留了傳統村落核心區的古村。但開發商珠光集團為此付出了數億元的保護成本與代價。

火村三舊改造方案早于2013年11月獲批,採取全面改造模式,整體拆除重建,只遷建保護8處不可移動文物建築,僅原地保留一處風水塘。但是,2014年12月18日正式實施的《廣州歷史文化名城保護規劃》將火村花廳坊列入傳統村落保護,這座有600年歷史、保存完好的明清古村,是嶺南地區不可多得的古民居聚落標本。這意味著,花廳坊不僅要原址保留不可移動文物及歷史建築、傳統風貌建築,而且要整體保留古巷格局,以及一些未被列入上述名錄但有歷史風貌的建築,還有周邊的水塘、大樹等景觀。

珠光集團要保留花廳坊傳統村落各類建築共計4712平方米,這部分面積是計入容積率的,即少建了4712平方米面積的住宅,按目前3.5萬元/平方米的樓價算,損失達1.6492億元。另外因要調整其他開發地塊的建築高度來消化原來在傳統村落地塊開發的建築量,致使樓高從原來的100米增加到120米,致使每平方米造價增加了120元的成本(詳見《新快報》2017年8月18日報道)。

在保護、改造傳統村落的投入上,包括文物、傳統風貌建築線索、傳統村落范圍內的保護建築的修繕,水係截污工程,共計1.9771億元。

助理總裁謝振輝表示:“我們要在尊重土地、尊重歷史的前提下進行城市的改造更新,有時候退讓和妥協是必要的。更重要是,怎麼去活化利用。我們更願意用積極態度去理解。”

珠光集團計劃將已荒廢的古村改造成容納文創小店、生鮮超市、健身房、家政服務、書店、傳統節慶、宗族聚會、婚嫁、老人活動中心、親子活動中心、幼兒園等多功能的文創、休閒地標,作為整個火村改造的亮點,通過品牌的打造,讓整個區域的品牌得到提升,帶來物業的升值。

目前尚未動工的瀝滘村改造,也是由珠光集團承擔,其規劃設計要早于火村,同樣要面對保護村落傳統風貌的問題。

謝振輝希望“有政策獎勵開發商的文化保育,可以增加開發面積,或免市政配套費,或有稅收優惠”。

粵海公司的鄧先生也期望,對開發商保護利用歷史建築要有激勵政策,比如保留的建築面積不佔開發項目的建築面積,又或者減半補地價。

專家建議對開發商保護歷史建築獎勵面積

上海已有政策對風貌保護項目不計入容積率

對此,一些參與方案評審的專家也呼吁應有政策鼓勵開發商保護歷史建築,華南理工大學教授周劍雲建議保留的面積應不計入容積率,或可以實行開發權轉移,把歷史建築佔去的面積轉移到另一個項目。華南理工大學教授肖毅強則建議可以獎勵建築面積或減免綠地率。華南理工大學教授馮江則提出可以允許其在頂層加建增加面積,可出售加建部分補償損失,也可通過物業抵押貸款進行投資。

在上海,已有對風貌保護的優惠政策,2017年實施的《上海市城市更新規劃土地實施細則》規定:

符合風貌保護需要的更新項目,除規劃確定的法定保護保留對象外,經認定為確需保護保留的新增歷史建築,用于公益性功能的,可全部不計入容積率;用于經營性功能的,可部分不計入容積率。不計入容積率的新增保護保留對象,應當優先作為公共性、文化性功能進行保護再利用。

建築容量調整因風貌保護需要難以在項目所在地塊實施的,在總量平衡的前提下,允許進行容量轉移。應優先轉移至臨近地塊或所在單元的其它地塊。確有困難的,經論證後可轉移至所在區行政區域內其它地塊,且優先轉移至軌道交通站點周邊地區。

在上海市內最大的成片廣式石庫門建築靜安區東斯文裏的改造中,除保護保留已經認定的保護建築外,還保留原規劃確定拆除的裏弄建築群(東斯文裏),為鼓勵保護,允許其建築面積不計入地區開發總量,即增加相應開發建築面積。

編輯:海輝
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