深圳樓市調控政策再升級:住宅限售三年 離婚購房受限

來源:金羊網 作者:李曉旭 發表時間:2018-08-01 08:49

金羊網記者 李曉旭

繼“深八條”以後,深圳再度對樓市出手嚴控。

7月31日傍晚,深圳市政府發布《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關于進一步加強房地産調控促進房地産市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“通知”),打擊假離婚購房、投機炒房等市場亂象。

依據該通知,將暫停企事業單位、社會組織等法人單位在深圳市購買商品住房,新建商務公寓一律只租不售且不得改變用途,新購商務公寓5年內禁止轉讓,居民家庭新購商品住房3年內禁止轉讓,對購房人離婚兩年內申請住房商業貸款或公積金貸款的首付款比例不低于70%。

通知稱,深圳市房地産主管部門將進一步加大市場整頓力度,嚴厲打擊房地産開發企業、中介機構、自媒體惡意炒作、發布虛假信息、擾亂房地産市場秩序等違法違規行為,進一步加強新建商品住房的銷售管理工作。

深圳房地産市場基本平穩。金羊網記者 李曉旭 攝

背景

深圳一手房價連續21個月下降,但市場仍不穩定

八成離婚者兩年內再購房

住建部專家、深圳市房地産研究中心主任王鋒表示,自2016年10月發布“深八條”政策以來,深圳市堅決落實各項調控措施,確保房地産市場平穩健康發展。今年3月,針對二手市場投機炒作,深圳進一步打擊“陰陽合同”“偷稅漏稅”行為,壓縮房地産投機生存空間。近期,深圳房地産市場基本平穩,新建商品住宅價格連續21個月下降,二手市場亂象初步得到治理。但房地産市場形勢還不穩定,特別是新房市場,近期出現了企業參與炒房、個人借助離婚炒房、利用商務公寓炒房等現象,對房地産市場的健康穩定發展帶來不利影響。

根據此前曝光的深圳市規劃國土委的一份請示文件,近期企業購房佔比明顯上升,及時出臺政策有利于堵住炒作漏洞,避免個人通過注冊企業繞開個人限購政策。此外,2017年,深圳離婚兩年內購買新房的佔離婚購房人數的81.9%,佔全市新房總成交量的10.8%,離婚兩年內購買二手住宅的佔離婚購房人數的85.8%,佔全市二手住宅總成交量的4.2%,通過離婚後短期內再購房投機房産的佔比較大。

王鋒表示,在此背景下,深圳市委市政府本著“堅持房子是用來住的,不是用來炒的”定位,本著“堅持房地産調控目標不動搖、調控力度不放松”等原則,結合深圳市實際,發揮地方政府主體責任,出臺了上述通知。

解讀

1、企業限購:有助“搖號購房”公平

通知發布之日起,暫停企事業法人單位購買新建商品住房和二手住房

王鋒表示,近期,深圳市一些熱點項目中,以公司名義購房的數量佔到了房源總套數的20%以上,部分手握大量資金的買家通過注冊公司搖號購房,對剛需形成擠壓。為此,深圳借鑒北京、上海等城市做法限制企業購房,有利于堵住漏洞,避免個人繞開限購政策進行炒房,並且有助于“搖號購房”的公平性,防止企業“與民爭利”。

樂有家研究中心認為,當前企業購房的比例較小,但由于限購等原因,會有一些投資客以公司名義購買住宅,所以暫停企業購房有助于打擊投資客炒房,也讓個人購房者有了更多的購房機會,有助于緩解住房市場的供求壓力。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,由于此前企業購買住宅是不限購、不限貸的,因此會有部分人通過注冊企業繞開個人限購政策,進行投資投機。“限制企業購買住宅,有利于壓抑炒風,彰顯公平”。

2、商務公寓限售:增加租賃市場供應

各類新供應用地上建設的商務公寓一律只租不售;個人、企事業單位新購買的商務公寓5年內限售

王鋒表示,近五年,深圳市成交再轉手的商務公寓佔總成交規模的70%左右;近一年半,企業購買一手商務公寓佔總成交規模的16.9%,個人和企業炒作商務公寓案例明顯增加。2017年以來,北京、上海、廣州均加大力度,抑制商務公寓投機炒作。

此次深圳限售公寓政策,有利于抑制投機、堵住社會資金炒作商務公寓,並確保産業用地供給,發揮商務公寓基本配套作用。此外,對商務公寓進行限售而不是限購,既不會影響商務公寓正常交易,還能促進企業和個人將持有的商務公寓出租經營,增加租賃市場供應。雖然新政可能影響開發商參與城市更新的積極性,但對規范市場、抑制炒作、保證未來産業發展空間,具有積極的意義。

何倩茹表示,對帶居住功能的非住宅項目進行限售,有利于穩定市場。同時,在新供地有限情況下實施限售,有利于規避利用商業用地、産業用地投機住房市場的傾向,促進商務公寓發揮配套居住的作用。

3、個人限售:對長期自持影響不大

居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內限售

王鋒表示,2017年,深圳市産權兩次轉移時間不滿3年的住房佔二手房總成交量的46%,二手房炒作傾向較為明顯。近兩年,北京、成都、西安等50多個城市出臺了住房限售政策,抑制市場炒作、穩定房價預期。深圳個人限售政策,有利于抑制短期炒作和非理性購房,防止未來過度拋售可能導致的經濟風險。此外,新政僅對新房限售、未追溯已購住房,有利于住房合理流動且富有人性化。

何倩茹表示,個人限售在很多城市已經實行,限售對買房自住長持的人影響不大,“這項政策是通過控制住宅的流通性來抑制炒風,對普通購房者沒有明顯影響”。

4、差異化信貸:限制借助離婚炒房

購房人離婚2年內申請住房貸款,首付款比例不低于七成;但離婚前無房無貸仍按三成執行、僅有一套房按五成執行

王鋒表示,今年以來,深圳市離婚人數增長較快,存在通過離婚規避“深八條”限購、限貸政策投機炒房問題。目前,北京、廣州等多個城市已出臺類似政策,限制借助離婚炒房。該政策的出臺,進一步完善了差別化信貸政策、補上政策漏洞,也有利于框正社會倫理和公德;政策措施較為精細,有利于避免“一刀切”對剛需的傷害,措施具體精準也體現人性化。

樂有家研究中心認為,執行離婚差異化的信貸政策,有利于扼殺違法違規的“假離婚”現象,利好樓市長遠健康發展。同時,規定兩年以內的期限限制,也考慮到了真實離婚的購房訴求。


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深圳樓市調控政策再升級:住宅限售三年 離婚購房受限

金羊網  作者:李曉旭  2018-08-01

金羊網記者 李曉旭

繼“深八條”以後,深圳再度對樓市出手嚴控。

7月31日傍晚,深圳市政府發布《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關于進一步加強房地産調控促進房地産市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“通知”),打擊假離婚購房、投機炒房等市場亂象。

依據該通知,將暫停企事業單位、社會組織等法人單位在深圳市購買商品住房,新建商務公寓一律只租不售且不得改變用途,新購商務公寓5年內禁止轉讓,居民家庭新購商品住房3年內禁止轉讓,對購房人離婚兩年內申請住房商業貸款或公積金貸款的首付款比例不低于70%。

通知稱,深圳市房地産主管部門將進一步加大市場整頓力度,嚴厲打擊房地産開發企業、中介機構、自媒體惡意炒作、發布虛假信息、擾亂房地産市場秩序等違法違規行為,進一步加強新建商品住房的銷售管理工作。

深圳房地産市場基本平穩。金羊網記者 李曉旭 攝

背景

深圳一手房價連續21個月下降,但市場仍不穩定

八成離婚者兩年內再購房

住建部專家、深圳市房地産研究中心主任王鋒表示,自2016年10月發布“深八條”政策以來,深圳市堅決落實各項調控措施,確保房地産市場平穩健康發展。今年3月,針對二手市場投機炒作,深圳進一步打擊“陰陽合同”“偷稅漏稅”行為,壓縮房地産投機生存空間。近期,深圳房地産市場基本平穩,新建商品住宅價格連續21個月下降,二手市場亂象初步得到治理。但房地産市場形勢還不穩定,特別是新房市場,近期出現了企業參與炒房、個人借助離婚炒房、利用商務公寓炒房等現象,對房地産市場的健康穩定發展帶來不利影響。

根據此前曝光的深圳市規劃國土委的一份請示文件,近期企業購房佔比明顯上升,及時出臺政策有利于堵住炒作漏洞,避免個人通過注冊企業繞開個人限購政策。此外,2017年,深圳離婚兩年內購買新房的佔離婚購房人數的81.9%,佔全市新房總成交量的10.8%,離婚兩年內購買二手住宅的佔離婚購房人數的85.8%,佔全市二手住宅總成交量的4.2%,通過離婚後短期內再購房投機房産的佔比較大。

王鋒表示,在此背景下,深圳市委市政府本著“堅持房子是用來住的,不是用來炒的”定位,本著“堅持房地産調控目標不動搖、調控力度不放松”等原則,結合深圳市實際,發揮地方政府主體責任,出臺了上述通知。

解讀

1、企業限購:有助“搖號購房”公平

通知發布之日起,暫停企事業法人單位購買新建商品住房和二手住房

王鋒表示,近期,深圳市一些熱點項目中,以公司名義購房的數量佔到了房源總套數的20%以上,部分手握大量資金的買家通過注冊公司搖號購房,對剛需形成擠壓。為此,深圳借鑒北京、上海等城市做法限制企業購房,有利于堵住漏洞,避免個人繞開限購政策進行炒房,並且有助于“搖號購房”的公平性,防止企業“與民爭利”。

樂有家研究中心認為,當前企業購房的比例較小,但由于限購等原因,會有一些投資客以公司名義購買住宅,所以暫停企業購房有助于打擊投資客炒房,也讓個人購房者有了更多的購房機會,有助于緩解住房市場的供求壓力。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,由于此前企業購買住宅是不限購、不限貸的,因此會有部分人通過注冊企業繞開個人限購政策,進行投資投機。“限制企業購買住宅,有利于壓抑炒風,彰顯公平”。

2、商務公寓限售:增加租賃市場供應

各類新供應用地上建設的商務公寓一律只租不售;個人、企事業單位新購買的商務公寓5年內限售

王鋒表示,近五年,深圳市成交再轉手的商務公寓佔總成交規模的70%左右;近一年半,企業購買一手商務公寓佔總成交規模的16.9%,個人和企業炒作商務公寓案例明顯增加。2017年以來,北京、上海、廣州均加大力度,抑制商務公寓投機炒作。

此次深圳限售公寓政策,有利于抑制投機、堵住社會資金炒作商務公寓,並確保産業用地供給,發揮商務公寓基本配套作用。此外,對商務公寓進行限售而不是限購,既不會影響商務公寓正常交易,還能促進企業和個人將持有的商務公寓出租經營,增加租賃市場供應。雖然新政可能影響開發商參與城市更新的積極性,但對規范市場、抑制炒作、保證未來産業發展空間,具有積極的意義。

何倩茹表示,對帶居住功能的非住宅項目進行限售,有利于穩定市場。同時,在新供地有限情況下實施限售,有利于規避利用商業用地、産業用地投機住房市場的傾向,促進商務公寓發揮配套居住的作用。

3、個人限售:對長期自持影響不大

居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內限售

王鋒表示,2017年,深圳市産權兩次轉移時間不滿3年的住房佔二手房總成交量的46%,二手房炒作傾向較為明顯。近兩年,北京、成都、西安等50多個城市出臺了住房限售政策,抑制市場炒作、穩定房價預期。深圳個人限售政策,有利于抑制短期炒作和非理性購房,防止未來過度拋售可能導致的經濟風險。此外,新政僅對新房限售、未追溯已購住房,有利于住房合理流動且富有人性化。

何倩茹表示,個人限售在很多城市已經實行,限售對買房自住長持的人影響不大,“這項政策是通過控制住宅的流通性來抑制炒風,對普通購房者沒有明顯影響”。

4、差異化信貸:限制借助離婚炒房

購房人離婚2年內申請住房貸款,首付款比例不低于七成;但離婚前無房無貸仍按三成執行、僅有一套房按五成執行

王鋒表示,今年以來,深圳市離婚人數增長較快,存在通過離婚規避“深八條”限購、限貸政策投機炒房問題。目前,北京、廣州等多個城市已出臺類似政策,限制借助離婚炒房。該政策的出臺,進一步完善了差別化信貸政策、補上政策漏洞,也有利于框正社會倫理和公德;政策措施較為精細,有利于避免“一刀切”對剛需的傷害,措施具體精準也體現人性化。

樂有家研究中心認為,執行離婚差異化的信貸政策,有利于扼殺違法違規的“假離婚”現象,利好樓市長遠健康發展。同時,規定兩年以內的期限限制,也考慮到了真實離婚的購房訴求。


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