算筆賬,學區老破值小值得買嗎?

來源:金羊網 作者:梁棟賢 發表時間:2019-04-01 11:38

選擇較新的二手高層學區房對“打工族”二孩媽來説壓力不小

文/圖 羊城晚報記者  梁棟賢

{主人公:關晴

年齡:30歲出頭

去年年底,新廣州人關晴升級為二孩媽。如今有兒有女,成為別人心目中的幸福媽媽。不過,她也有煩心事——孩子的入學問題。

明年,兒子就要上小學了,當年剛結婚時由于兩人還沒有入戶廣州,她和老公在番禺租了套兩房單位,環境還不錯,就是配套學校不怎麼樣。如今,一家人已入戶廣州,具備買房資格。考慮再三,關晴打算結束租房生活,在老城區買套學區房,初步范圍就圈定在自己上班的中山一路附近。她算了一下,自己最大限度可以籌得160萬元,大概能買總價300萬元以下的房子。

廣鐵一小的學區房是她的首選,因為聽同事説,廣鐵一小升廣鐵一中的比例較大,而兩所學校距離又比較近,價格相對實惠。

“這個片區稍微新一點的二手房單價基本都要7萬元以上,我們一家四口,至少也得買套兩房單位。”如果選擇二三十年樓齡的框架結構房子,單價也要六萬元左右,就算是50多平方米的兩房單位,總價也要300多萬元,離她的預算還差一點點。

于是,關晴只能選三四十年樓齡的“老破小”,“這些房子價格雖然稍低,但實用率高,30多平方米就有一房,40多平方米有兩房,200多萬元就能買到。”

她認為,對于日常負擔較大的二孩來説,“老破小”確實是個入讀好學校的高性價比之選。“按照市面報價,一個小孩的擇校費至少要十多萬元,還不算各種人情費,也就是説,兩個孩子加起來要三四十萬元。未來擇校條件會不斷收緊,孩子能否擇校成功還是個問題。”她分析,未來學區房的漲幅可能不如以前大,但在全面二孩年代,大家對學區房的需求肯定不小,投資保值估計沒有問題。

在算清楚賬之後,關晴選擇果斷入市!

二孩媽媽賬單目標物業東園新村某住宅結構混合結構樓齡近40年面積49.5平方米間隔兩房總價265萬元,加上稅費、中介費等,總支出約280萬元

因為房子較舊,只能申請20年左右商業貸款,目前主流利率是基準利率上浮10%,貸款132.5萬元月供9000元左右。如果不買學區房,要租一套差不多的房子,月租金約4000元。也就是説,買房月供比租房多大約5000元,一年下來,租房可以節省6萬元。不過,租房想讀名校要交擇校費,之前有人花大約15萬元搞掂,到關晴小女兒入學時,估計擇校已非常困難,即便可以擇校,費用也會水漲船高,兩個孩子加起來得40萬元左右,這個費用大約是6年多月供與租金的差價。

關晴覺得買套“老破小”還是很劃算的,畢竟,前幾年投資股票,收益還沒趕上物價增幅,“學區房的年平均增幅至少不會比物價增幅更低。多給幾十萬元,二十年後家裏多套房子,孩子也不用冒擇校風險,也無需擔心房東突然斷租全家人要流離失所,非常劃算。”

{ 升讀初一女娃媽棄買為租

主人公:劉玥

年齡:40歲出頭

由于具備特長生資格,劉玥的女兒小升初去年被廣鐵一中錄取。她原居住在越秀西部,離學校較遠,因此,近期打算搬到學校附近居住。

是買還是租?劉玥考察了一下市場,兩房是他們一家的最低配置,若選混合結構的房子,50平方米左右有兩房,月租金大概4000元左右,樓層不同,售價是260萬-300萬元;而60平方米左右的兩房單位,月租金約4500元左右,售價是350萬-400萬元;若選新一點的高層商品房,80多平方米兩房單位月租金是5000元左右,售價600多萬元。

若按照五成20年按揭、上浮10%利率計算,劉玥首付要170萬元,加稅費、首付支出,大約190萬元,月供1.16萬元;若在學校附近租一套差不多的三房單位,月租金約5000元。也就是説,兩者相差6600元,年支出相距7.92萬元;三年下來一共相差23.76萬元。

初中畢業後,劉玥預計孩子高中會住校,這就沒必要再住學校附近,如果賣掉房子,“我買的時候,稅費、中介費約20萬元,這一買一賣之間,房子至少要加20萬元才能收支平衡,再算上租金、月供之間三年的23.76萬元差價,我不認為在短短三年間,這套房子的售價可以上漲44萬元。從近幾年的市場行情看,要實現這個目標,其年增幅必須在4%以上。但實際的情形是,去年該片區的‘老破小’幾乎是平盤,部分單位的售價甚至還下調了。”

所以,在劉玥看來,為了孩子讀三年初中而買房並不劃算。所以,她最後還是選擇了租房。

初一女生媽媽賬單目標物業共和二路某物業結構混合結構樓齡近40年面積66平方米間隔三房一廳總價340萬元,加上稅費、中介費等,總支出約360萬元

{資深投資者收手離場

主人公:何江

年齡:約40歲

何江的正職是室內設計師,不過,前幾年他買賣二手房掙的錢比設計費還多。因為掙的是技術含量較高的“辛苦錢”。

何江與不少中介公司地産經紀人都有聯絡,遇到比較合適的盤源就會買下,然後找準時機轉手出售。以前,“老破小”是他的至愛,因為這些房子外觀陳舊,很多買家都是“顏值控”,看到就會掉頭就走。他自己是做室內設計裝修的,知道如何花小錢迅速給房子“美顏”,費用也比一般人低很多,花十萬元以下就可以讓房子看起來光鮮亮麗。

當然,如今住宅限購,入手兩年內難以出手,所以,他往往給房價一成左右作為首付,然後約定三個月左右過戶。這些房子的業主大多是沒精力管理的老人,只要能快出手就好,因此一般都會答應他這個要求。

而何江給裝修房子只需不到一個月時間,剩下的兩個月要順利找到下家難度也不大。就這樣,在過去的幾年他屢戰屢勝,一套“老破小”通常有二三十萬元的收益。

半專業投資者賬單目標物業共和三路某物業結構混合結構樓齡近40年面積66平方米間隔三房一廳總價355萬元

何江的實際支出是:裝修成本約20萬元,首付約15萬元,如果成功轉手,無稅費支出,中介費約10萬元

若能在三個月內找到下家,15萬元的首付可全部轉嫁給下家,其實際成本只是裝修所需的20萬元加10萬元中介費,合計30萬元左右。因此,他找的買家得承擔這部分費用才能收支平衡。不過,在樓市平盤期,要找到肯接受這樣價格的買家並不容易,所以,近期何江選擇了收手離場。

編輯:
數字報
算筆賬,學區老破值小值得買嗎?
金羊網  作者:梁棟賢  2019-04-01

選擇較新的二手高層學區房對“打工族”二孩媽來説壓力不小

文/圖 羊城晚報記者  梁棟賢

{主人公:關晴

年齡:30歲出頭

去年年底,新廣州人關晴升級為二孩媽。如今有兒有女,成為別人心目中的幸福媽媽。不過,她也有煩心事——孩子的入學問題。

明年,兒子就要上小學了,當年剛結婚時由于兩人還沒有入戶廣州,她和老公在番禺租了套兩房單位,環境還不錯,就是配套學校不怎麼樣。如今,一家人已入戶廣州,具備買房資格。考慮再三,關晴打算結束租房生活,在老城區買套學區房,初步范圍就圈定在自己上班的中山一路附近。她算了一下,自己最大限度可以籌得160萬元,大概能買總價300萬元以下的房子。

廣鐵一小的學區房是她的首選,因為聽同事説,廣鐵一小升廣鐵一中的比例較大,而兩所學校距離又比較近,價格相對實惠。

“這個片區稍微新一點的二手房單價基本都要7萬元以上,我們一家四口,至少也得買套兩房單位。”如果選擇二三十年樓齡的框架結構房子,單價也要六萬元左右,就算是50多平方米的兩房單位,總價也要300多萬元,離她的預算還差一點點。

于是,關晴只能選三四十年樓齡的“老破小”,“這些房子價格雖然稍低,但實用率高,30多平方米就有一房,40多平方米有兩房,200多萬元就能買到。”

她認為,對于日常負擔較大的二孩來説,“老破小”確實是個入讀好學校的高性價比之選。“按照市面報價,一個小孩的擇校費至少要十多萬元,還不算各種人情費,也就是説,兩個孩子加起來要三四十萬元。未來擇校條件會不斷收緊,孩子能否擇校成功還是個問題。”她分析,未來學區房的漲幅可能不如以前大,但在全面二孩年代,大家對學區房的需求肯定不小,投資保值估計沒有問題。

在算清楚賬之後,關晴選擇果斷入市!

二孩媽媽賬單目標物業東園新村某住宅結構混合結構樓齡近40年面積49.5平方米間隔兩房總價265萬元,加上稅費、中介費等,總支出約280萬元

因為房子較舊,只能申請20年左右商業貸款,目前主流利率是基準利率上浮10%,貸款132.5萬元月供9000元左右。如果不買學區房,要租一套差不多的房子,月租金約4000元。也就是説,買房月供比租房多大約5000元,一年下來,租房可以節省6萬元。不過,租房想讀名校要交擇校費,之前有人花大約15萬元搞掂,到關晴小女兒入學時,估計擇校已非常困難,即便可以擇校,費用也會水漲船高,兩個孩子加起來得40萬元左右,這個費用大約是6年多月供與租金的差價。

關晴覺得買套“老破小”還是很劃算的,畢竟,前幾年投資股票,收益還沒趕上物價增幅,“學區房的年平均增幅至少不會比物價增幅更低。多給幾十萬元,二十年後家裏多套房子,孩子也不用冒擇校風險,也無需擔心房東突然斷租全家人要流離失所,非常劃算。”

{ 升讀初一女娃媽棄買為租

主人公:劉玥

年齡:40歲出頭

由于具備特長生資格,劉玥的女兒小升初去年被廣鐵一中錄取。她原居住在越秀西部,離學校較遠,因此,近期打算搬到學校附近居住。

是買還是租?劉玥考察了一下市場,兩房是他們一家的最低配置,若選混合結構的房子,50平方米左右有兩房,月租金大概4000元左右,樓層不同,售價是260萬-300萬元;而60平方米左右的兩房單位,月租金約4500元左右,售價是350萬-400萬元;若選新一點的高層商品房,80多平方米兩房單位月租金是5000元左右,售價600多萬元。

若按照五成20年按揭、上浮10%利率計算,劉玥首付要170萬元,加稅費、首付支出,大約190萬元,月供1.16萬元;若在學校附近租一套差不多的三房單位,月租金約5000元。也就是説,兩者相差6600元,年支出相距7.92萬元;三年下來一共相差23.76萬元。

初中畢業後,劉玥預計孩子高中會住校,這就沒必要再住學校附近,如果賣掉房子,“我買的時候,稅費、中介費約20萬元,這一買一賣之間,房子至少要加20萬元才能收支平衡,再算上租金、月供之間三年的23.76萬元差價,我不認為在短短三年間,這套房子的售價可以上漲44萬元。從近幾年的市場行情看,要實現這個目標,其年增幅必須在4%以上。但實際的情形是,去年該片區的‘老破小’幾乎是平盤,部分單位的售價甚至還下調了。”

所以,在劉玥看來,為了孩子讀三年初中而買房並不劃算。所以,她最後還是選擇了租房。

初一女生媽媽賬單目標物業共和二路某物業結構混合結構樓齡近40年面積66平方米間隔三房一廳總價340萬元,加上稅費、中介費等,總支出約360萬元

{資深投資者收手離場

主人公:何江

年齡:約40歲

何江的正職是室內設計師,不過,前幾年他買賣二手房掙的錢比設計費還多。因為掙的是技術含量較高的“辛苦錢”。

何江與不少中介公司地産經紀人都有聯絡,遇到比較合適的盤源就會買下,然後找準時機轉手出售。以前,“老破小”是他的至愛,因為這些房子外觀陳舊,很多買家都是“顏值控”,看到就會掉頭就走。他自己是做室內設計裝修的,知道如何花小錢迅速給房子“美顏”,費用也比一般人低很多,花十萬元以下就可以讓房子看起來光鮮亮麗。

當然,如今住宅限購,入手兩年內難以出手,所以,他往往給房價一成左右作為首付,然後約定三個月左右過戶。這些房子的業主大多是沒精力管理的老人,只要能快出手就好,因此一般都會答應他這個要求。

而何江給裝修房子只需不到一個月時間,剩下的兩個月要順利找到下家難度也不大。就這樣,在過去的幾年他屢戰屢勝,一套“老破小”通常有二三十萬元的收益。

半專業投資者賬單目標物業共和三路某物業結構混合結構樓齡近40年面積66平方米間隔三房一廳總價355萬元

何江的實際支出是:裝修成本約20萬元,首付約15萬元,如果成功轉手,無稅費支出,中介費約10萬元

若能在三個月內找到下家,15萬元的首付可全部轉嫁給下家,其實際成本只是裝修所需的20萬元加10萬元中介費,合計30萬元左右。因此,他找的買家得承擔這部分費用才能收支平衡。不過,在樓市平盤期,要找到肯接受這樣價格的買家並不容易,所以,近期何江選擇了收手離場。

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