2019年廣州樓市預測 “滿5年”準買家即將回流

來源:金羊網-新快報 作者:林超菁 發表時間:2019-01-09 14:46

■新快報記者 林超菁

2018年第四季度以來,嚴打“雙合同”、改善新批網簽效率、公寓“鬆綁”可售個人等樓市動作,對於買家來説,購房首付壓力降低了、拿證更快了、置業選擇更多了等等,置業可謂利好不斷。而步入2019年,廣州一手商品房市場發展將更穩健,市場供應將繼續維持高位,買家選擇更多;與此同時,隨著2017年“330”政策後,一批因社保或個稅“滿3但不足5”而無法在廣州置業的非廣州籍買家,即將在2019年3月後,陸續符合“5年社保”的購房要求,預計可望為廣州一二手樓市帶來可觀的新增需求。公寓方面,政策調整雖帶來置業利好,但因産品庫存量龐大,短期內多數項目並未具備漲價條件。

一手住宅市場:市場基本面朝積極方向改善

2018年第四季度以來,廣州一手住宅市場優化限價、加大供應、改善新批網簽行政效率等動作頻頻,預計將在2019年帶領市場朝更穩健的方向發展。廣州中原研究發展部認為,雖然2018年廣州一手成交表現欠佳,但第四季度發生的基本面變化卻朝著積極的方向改善。首先,以增城、南沙、番禺為首的區域陸續優化備案價落地“實簽”,買家首付壓力大幅降低,入市意願增強;其次,從廣鋼、東圃、新市等中心區板塊新批情況看,目前已實現一次性獲批過百套單位,市場供應渠道更加通暢,買家選擇空間增大;此外,第四季度網簽效率明顯提高,據了解,目前番禺、南沙等區最快可實現一週完成網簽;最後,房貸利率下調、額度相對寬鬆,可減輕買家月供壓力。這四個方面均將為未來的市場保駕護航。

供應方面,根據2016年-2018年初廣州供地情況轉化統計,預計2019年廣州一手住宅供貨將繼續維持高位,增城的朱村、番禺的亞運城、南沙的金洲等板塊將持續供應新貨,心理價位介於2.2萬-2.8萬元/㎡的買家可重點關注。還有新興板塊如花都湖、中新鎮等,亦將陸續入市。老城區方面,白雲將會成為供貨主力,預計供貨量在3500-4500套之間,荔灣、天河兩區近兩年出讓地總量少,主要依賴舊村改造項目供貨,2018年12月荔灣橋中舊改項目已入市,而天河小新塘舊改項目有望在2019年供貨。

廣州中原研究發展部認為,2019年市況將較2018年樂觀,排除回遷房、積壓網簽後預計將成交8.3萬-8.5萬套。供應面上,土地轉化一手産品更充足,同時行政干擾因素減少,交易環境逐步改善。需求面上,2017年“330”後失去購房資格的買家即將滿足社保或個稅年限,將陸續回流,這一部分購買力將刺激成交;其次,“單合同”減輕了首付壓力以及樓盤讓利等,將降低置業壓力,使得此前因資金不足放棄入市的買家重新進入市場。

2019年各區一手供應預測

區域 2019年新增供應套數 預計主要供應板塊

增城 25000-30000 朱村、荔城、中新鎮

南沙 15000-17000 金洲、黃閣、靈山島、東涌

番禺 8000-9000 亞運城、鐘村

黃埔 7500-8000 長嶺居、香雪、科學城

花都 4000-5500 花都湖

白雲 3500-4500 新市、黃石路、三元里

從化 3000-4000 江浦、街口、太平

荔灣 2500-3500 廣鋼新城、滘口、橋中

天河 2000-3000 東圃、黃村、小新塘

海珠 800-1000 石崗路

(據廣州中原研究發展部)

二手住宅市場:“社保滿5年”準買家增多

廣州中原研究發展部指出,2018年廣州整體處於政策、信貸雙收緊的時期,二手盤源去化緩慢,存量房流通率較低,這對於激發市場活力存在一定的阻礙,存量房市場交易環境急待優化。在2018年中央經濟工作會議定下的政策基調下,2019年將有更健康的樓市環境,房貸利率上浮幅度存在收縮的可能,因此,2019年廣州二手住宅成交將保持平穩或略有回升,而價格則變得更為平穩。

廣州鏈家研究院預計,廣州二手房市場2019年下半年的成交活躍度將優於上半年,2019年全年的二手住宅過戶量有望達到11.6萬套的規模,比2018年增加13%,成交熱點高度集中在廣州東部的增城、南部的番禺和海珠以及北部的花都;全市二手住宅成交均價在3.4萬元/㎡左右,比2018年輕微上升4%,次新房仍是成交的熱點對象。此外,廣州中原研究發展部指出,面對新房市場自2018年四季度優化限價、加大供應、改善新批網簽行政效率的情況,以及商服物業開始鬆綁,2019年二手市場面臨的競爭環境將更加激烈,新房、公寓未來均可能直接分流大量二手市場需求,若二手市場再不出臺優化機制、市場風險將加劇。

廣州鏈家研究院認為,2019年廣州二手樓市將呈現兩方面特徵,一是客源增多、房源略減。

2017年“330”政策實施後,一批社保或個稅“滿3但不足5”的非廣州籍買家無法在廣州市區內購房,而到2019年3月之後,符合“5年社保”購房要求的準買家數量將明顯增多,這批買家除了廣州東部,還會把番禺、海珠的成熟樓盤小區列為備選對象,不排除會“一步到位”購置三房物業。而同樣在2017年“330”後執行的“2年限售”政策,則讓2017年4-12月過戶的9.9萬套和2018年的10.3萬套二手住宅進入“限售”階段,廣州鏈家研究院院長周峰預計,2019年第一季度廣州二手市場新增可售房源量還會呈緩慢下降趨勢,部分業主在未看清市場走勢前,寧願“持房觀望”,等到2019年3月才作出選擇,新增放盤的價格會在3.8萬元/㎡附近徘徊。

另一方面,2019年廣州二手樓市場壓價空間預計收窄。隨著2019年4月後,符合資格入市的買家數量增多,買家與看中物業之間的“唯一關係”有可能被打破,業主能讓步的空間亦會收窄。周峰建議有購房意願但尚未入市的買家,先通過真房源較多的APP平臺物色對象,盡可能爭取在2019年春節前繼續跟隨仲介人員看房,2月底到3月中旬期間能下決定,還是能以“較筍”的價格購得心儀物業;4月之後不排除遇到競爭的概率加大,購房成本亦會略微增加。

商用公寓市場 供應大價格穩

2017年“330”政策後,廣州限制個人購買商服類物業後,商鋪、公寓物業成交持續下跌,其中公寓更為嚴重。廣州中原研究發展部數據顯示,2018年廣州公寓整體成交量較前2年跌幅分別為51%、15%。而在2018年12月底,“330”之前拿地的商服類項目個人可購買的政策一齣,令商鋪、公寓物業重新受到關注,2019年公寓有望迎來小高潮,不過由於庫存量大,公寓價格預計保持平穩。

據廣州中原研究發展部統計,2018年廣州一手公寓庫存量超500套的項目超25個,佔總體的81%,其中2018年零網簽的項目就有20個,網簽量低於100套的有29個,上述兩項佔比達66%。例如敏捷尚品國際、越秀國際總部廣場及金山谷創意園等項目,可售貨量超1000套,但2018年網簽量均低於100套,屬於“去化艱難”的水準;又如佳兆業城市廣場、碧桂園從化1960、逸合商務中心、朗豪大廈等項目,可售貨量在500-1000套的水準,但2018年均零網簽。面臨如此大的庫存量,短期內大部分項目不具備漲價條件,相反,開發商會更主動迎合新政利好積極推貨,甚至釋放一些優惠。

目前可售公寓貨源以庫存為主,南沙多個項目在售中,南沙珠江灣、越秀國際總部等貨量充足,均超1000套;花都綠地空港國際中心單個項目供應超4000套,整體可售貨量超6000套;荔灣逸合中心、白雲保利金沙大都匯、天河天健匯等項目均供應超500套貨量。此外,還可關注市場交易活躍的板塊,例如2018年公寓成交TOP10板塊中,産業支援力度大的南沙和中新知識城;交通樞紐、地鐵輻射的廣州南站、鐘村、天河客運站等,均受到市場關注。

編輯:
數字報
2019年廣州樓市預測 “滿5年”準買家即將回流
金羊網-新快報  作者:林超菁  2019-01-09

■新快報記者 林超菁

2018年第四季度以來,嚴打“雙合同”、改善新批網簽效率、公寓“鬆綁”可售個人等樓市動作,對於買家來説,購房首付壓力降低了、拿證更快了、置業選擇更多了等等,置業可謂利好不斷。而步入2019年,廣州一手商品房市場發展將更穩健,市場供應將繼續維持高位,買家選擇更多;與此同時,隨著2017年“330”政策後,一批因社保或個稅“滿3但不足5”而無法在廣州置業的非廣州籍買家,即將在2019年3月後,陸續符合“5年社保”的購房要求,預計可望為廣州一二手樓市帶來可觀的新增需求。公寓方面,政策調整雖帶來置業利好,但因産品庫存量龐大,短期內多數項目並未具備漲價條件。

一手住宅市場:市場基本面朝積極方向改善

2018年第四季度以來,廣州一手住宅市場優化限價、加大供應、改善新批網簽行政效率等動作頻頻,預計將在2019年帶領市場朝更穩健的方向發展。廣州中原研究發展部認為,雖然2018年廣州一手成交表現欠佳,但第四季度發生的基本面變化卻朝著積極的方向改善。首先,以增城、南沙、番禺為首的區域陸續優化備案價落地“實簽”,買家首付壓力大幅降低,入市意願增強;其次,從廣鋼、東圃、新市等中心區板塊新批情況看,目前已實現一次性獲批過百套單位,市場供應渠道更加通暢,買家選擇空間增大;此外,第四季度網簽效率明顯提高,據了解,目前番禺、南沙等區最快可實現一週完成網簽;最後,房貸利率下調、額度相對寬鬆,可減輕買家月供壓力。這四個方面均將為未來的市場保駕護航。

供應方面,根據2016年-2018年初廣州供地情況轉化統計,預計2019年廣州一手住宅供貨將繼續維持高位,增城的朱村、番禺的亞運城、南沙的金洲等板塊將持續供應新貨,心理價位介於2.2萬-2.8萬元/㎡的買家可重點關注。還有新興板塊如花都湖、中新鎮等,亦將陸續入市。老城區方面,白雲將會成為供貨主力,預計供貨量在3500-4500套之間,荔灣、天河兩區近兩年出讓地總量少,主要依賴舊村改造項目供貨,2018年12月荔灣橋中舊改項目已入市,而天河小新塘舊改項目有望在2019年供貨。

廣州中原研究發展部認為,2019年市況將較2018年樂觀,排除回遷房、積壓網簽後預計將成交8.3萬-8.5萬套。供應面上,土地轉化一手産品更充足,同時行政干擾因素減少,交易環境逐步改善。需求面上,2017年“330”後失去購房資格的買家即將滿足社保或個稅年限,將陸續回流,這一部分購買力將刺激成交;其次,“單合同”減輕了首付壓力以及樓盤讓利等,將降低置業壓力,使得此前因資金不足放棄入市的買家重新進入市場。

2019年各區一手供應預測

區域 2019年新增供應套數 預計主要供應板塊

增城 25000-30000 朱村、荔城、中新鎮

南沙 15000-17000 金洲、黃閣、靈山島、東涌

番禺 8000-9000 亞運城、鐘村

黃埔 7500-8000 長嶺居、香雪、科學城

花都 4000-5500 花都湖

白雲 3500-4500 新市、黃石路、三元里

從化 3000-4000 江浦、街口、太平

荔灣 2500-3500 廣鋼新城、滘口、橋中

天河 2000-3000 東圃、黃村、小新塘

海珠 800-1000 石崗路

(據廣州中原研究發展部)

二手住宅市場:“社保滿5年”準買家增多

廣州中原研究發展部指出,2018年廣州整體處於政策、信貸雙收緊的時期,二手盤源去化緩慢,存量房流通率較低,這對於激發市場活力存在一定的阻礙,存量房市場交易環境急待優化。在2018年中央經濟工作會議定下的政策基調下,2019年將有更健康的樓市環境,房貸利率上浮幅度存在收縮的可能,因此,2019年廣州二手住宅成交將保持平穩或略有回升,而價格則變得更為平穩。

廣州鏈家研究院預計,廣州二手房市場2019年下半年的成交活躍度將優於上半年,2019年全年的二手住宅過戶量有望達到11.6萬套的規模,比2018年增加13%,成交熱點高度集中在廣州東部的增城、南部的番禺和海珠以及北部的花都;全市二手住宅成交均價在3.4萬元/㎡左右,比2018年輕微上升4%,次新房仍是成交的熱點對象。此外,廣州中原研究發展部指出,面對新房市場自2018年四季度優化限價、加大供應、改善新批網簽行政效率的情況,以及商服物業開始鬆綁,2019年二手市場面臨的競爭環境將更加激烈,新房、公寓未來均可能直接分流大量二手市場需求,若二手市場再不出臺優化機制、市場風險將加劇。

廣州鏈家研究院認為,2019年廣州二手樓市將呈現兩方面特徵,一是客源增多、房源略減。

2017年“330”政策實施後,一批社保或個稅“滿3但不足5”的非廣州籍買家無法在廣州市區內購房,而到2019年3月之後,符合“5年社保”購房要求的準買家數量將明顯增多,這批買家除了廣州東部,還會把番禺、海珠的成熟樓盤小區列為備選對象,不排除會“一步到位”購置三房物業。而同樣在2017年“330”後執行的“2年限售”政策,則讓2017年4-12月過戶的9.9萬套和2018年的10.3萬套二手住宅進入“限售”階段,廣州鏈家研究院院長周峰預計,2019年第一季度廣州二手市場新增可售房源量還會呈緩慢下降趨勢,部分業主在未看清市場走勢前,寧願“持房觀望”,等到2019年3月才作出選擇,新增放盤的價格會在3.8萬元/㎡附近徘徊。

另一方面,2019年廣州二手樓市場壓價空間預計收窄。隨著2019年4月後,符合資格入市的買家數量增多,買家與看中物業之間的“唯一關係”有可能被打破,業主能讓步的空間亦會收窄。周峰建議有購房意願但尚未入市的買家,先通過真房源較多的APP平臺物色對象,盡可能爭取在2019年春節前繼續跟隨仲介人員看房,2月底到3月中旬期間能下決定,還是能以“較筍”的價格購得心儀物業;4月之後不排除遇到競爭的概率加大,購房成本亦會略微增加。

商用公寓市場 供應大價格穩

2017年“330”政策後,廣州限制個人購買商服類物業後,商鋪、公寓物業成交持續下跌,其中公寓更為嚴重。廣州中原研究發展部數據顯示,2018年廣州公寓整體成交量較前2年跌幅分別為51%、15%。而在2018年12月底,“330”之前拿地的商服類項目個人可購買的政策一齣,令商鋪、公寓物業重新受到關注,2019年公寓有望迎來小高潮,不過由於庫存量大,公寓價格預計保持平穩。

據廣州中原研究發展部統計,2018年廣州一手公寓庫存量超500套的項目超25個,佔總體的81%,其中2018年零網簽的項目就有20個,網簽量低於100套的有29個,上述兩項佔比達66%。例如敏捷尚品國際、越秀國際總部廣場及金山谷創意園等項目,可售貨量超1000套,但2018年網簽量均低於100套,屬於“去化艱難”的水準;又如佳兆業城市廣場、碧桂園從化1960、逸合商務中心、朗豪大廈等項目,可售貨量在500-1000套的水準,但2018年均零網簽。面臨如此大的庫存量,短期內大部分項目不具備漲價條件,相反,開發商會更主動迎合新政利好積極推貨,甚至釋放一些優惠。

目前可售公寓貨源以庫存為主,南沙多個項目在售中,南沙珠江灣、越秀國際總部等貨量充足,均超1000套;花都綠地空港國際中心單個項目供應超4000套,整體可售貨量超6000套;荔灣逸合中心、白雲保利金沙大都匯、天河天健匯等項目均供應超500套貨量。此外,還可關注市場交易活躍的板塊,例如2018年公寓成交TOP10板塊中,産業支援力度大的南沙和中新知識城;交通樞紐、地鐵輻射的廣州南站、鐘村、天河客運站等,均受到市場關注。

編輯:
新聞排行版