2019年廣州土地市場預測

來源:金羊網-新快報  作者: 發表時間:2019-01-08 14:37

2018年,廣州土地市場一方面迎來可觀的供應及成交量,另一方面也逐步進入了低溢價、穩地價的狀態,開發商以往“一擲千金”瘋狂拿地的局面不再,取而代之的是謹慎與理性,並且預計2019年,這樣的趨勢仍將延續;增城黃埔南沙將成2019年廣州土地市場供應主力,鋻於這些板塊從未來的片區價值到建設效率都相對給力,有意在新年置業的買家,可重點關注賣地熱點板塊的項目。

■新快報記者 林超菁

2018全市土地成交量處近5年上游

據克而瑞廣州區域數據統計,2018年廣州土地成交(含純宅地、商住地、商辦地、綜合用地,下同)93宗,同比去年增加了43%,處於近5年來的上游位置,僅次於2015年的101宗;總出讓面積達1527.4萬㎡,處於近5年來的高位,同比去年增加了41.17%,成交建面1527萬㎡,同比增長41%;總價方面,2018年廣州地市攬金1408.0億元,較2017年增加了30%,處於近5年同期土地成交總價的高位,是最低位2016年686億元的兩倍有多。

廣州中原研究發展部報告指出,2018年廣州切實加大土地供應,供地總量較2017年增加28%,創近4年新高,其中,商住地供應逼近400萬㎡,與廣州國規委在《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》中提及的——計劃“每年平均供應475萬㎡普通商品住宅用地”的目標不斷接近,反映了廣州堅決落實加大土地供應的決心。

另外,從土地成交的時間看,據好地研究院統計,2018年廣州涉宅用地(含商住,不含純租賃用地)成交主要集中在第四季度,佔全市全年涉宅用地成交量的6成,而成交建面及成交金額的佔比更高,分別佔全市全年的逾62%和63%。第四季度中,12月份成交量最為集中,單月成交涉宅用地建面佔全年成交涉宅用地建面的42%,單月涉宅用地出讓金佔全年總額的44%。此外,3月份和5月份是廣州今年涉宅用地出讓的“空窗期”。

溢價率走低地價平穩,開發商拿地更趨理性

2018年廣州全市土地供應量、成交量走高,土地溢價率則整體呈現降溫走勢,穩地價效果明顯。據克而瑞廣州區域分析,縱觀近5年廣州土地市場,土地供應量相對穩定,而自2016年土地市場高熱退卻之後,土地供應量逐年攀升,而溢價率持續走低。2018年廣州土地平均溢價率為3%,較2017年同期下降6%,較2016年同期下降35%,其中商辦用地溢價率更是跌至谷底,連續兩年無一宗商辦地出現溢價。

廣州中原研究發展部同樣指出,從2018年廣州土地溢價率創近4年新低、總競配建面積及自持面積亦大幅下降可以反映,土地市場競爭激烈程度相對降低,過去兩年開發商“一擲千金”奪地的情況不再,開發商拿地更加理性,地價平穩。

好地研究院分析指出,2018年下半年,隨著廣州涉宅用地市場競爭逐漸緩和,土地出讓方的心理預期開始下降,起拍樓面價有所下調。例如花都區鳳凰路地塊三,最初于2018年8月30日掛牌,起拍總價19.77億元,而後撤銷;又于2018年11月7日再度掛牌,起拍總價降了2億多元,為17.49億元,降幅11.5%,其他指標與規劃條件不變。此外,從同一板塊內的涉宅用地來看也是如此,地價同樣有明顯下降,例如南沙明珠灣靈山島尖片區今年共成交6宗涉宅用地,其中年初成交的地塊成交總價37億元,折合樓面價約1.88萬元/㎡,而11月份板片區內陸續成交的4宗地塊,折合成交樓面價約1.33萬元/㎡,較年初地塊成交價降幅明顯。

此外,據好地研究院統計,2018年房企權益拿地額排名中,排名前五的均為央企、國企,分別是廣州地鐵集團、保利、越秀、中國鐵建、華潤置地,拿地額佔廣州全市總量的79.4%,此外還有中鐵置業、中鐵諾德等央企首入廣州。

克而瑞分析指出,在整體樓市轉冷的背景下,銷售端持續走弱將首先觸發房企土地投資意願的大幅降低,土地市場亦受到了部分影響,房企拿地熱情逐步減弱,廣州國企“托底”的情況頻頻出現,土拍溢價率持續下滑,各項指標均反映出房企在後市銷售謹慎預期下投資拿地積極性已顯著轉淡。

增城黃埔南沙將成市場主力

從區域上看,克而瑞的統計數據指出,2018年廣州土地成交主要集中在增城、南沙、黃埔等區,此外,白雲、天河、番禺、從化、花都和海珠也均有4-8宗土地出讓。其中,增城土地成交宗數高於其他各區,共有21宗,黃埔以18宗緊隨其後,南沙有17宗位列第三。而好地研究院分析,從近6年廣州各區的成交佔比走勢來看,增城、南沙、番禺逐漸成為廣州市的供地主力區域,而荔灣、天河、海珠區的涉宅用地供應越來越少,將日益稀缺,越秀區則多年未有涉宅地供應。

廣州各區中,南沙區今年的供地表現也值得關注,尤其是年底其靈山島尖片區等密集推地。好地研究院指出,今年廣州成交的涉宅地競爭最為激烈、溢價率最高的是南沙區,區內今年成交的11宗涉宅用地,平均溢價率為16.7%,其中有4宗涉宅地達到最高限價,而今年全市涉宅地競價中達到最高限價的共5宗。據好地研究院分析,今年廣州南沙平均溢價率最高,主要得益於明珠灣板塊的靈山島尖,該片區是南沙自貿區的重點開發建設區域之一,將打造為具有嶺南水鄉特色的高端品質居住區,其出讓的6宗涉宅用地平均溢價率21%。此外,南沙黃閣板塊和南沙北板塊各出讓一宗涉宅用地均達最高限價。

鋻於目前城市土地出讓往往與規劃利好、重大項目相配合,廣州中原研究發展部指出,2019年,黃埔增城和南沙三區,預計仍將是廣州土地市場的供應主力。有意在新年置業的買家,可重點關注這三大土地出讓新興板塊的現有項目,因為一方面地塊出讓將引入更多優質開發商,提升片區價值,另一方面政府在基建、配套上投入資源亦會有所側重,板塊建設效率更高。

廣州中心5區方面,白雲區可謂2018年的“供地擔當”,據廣州中原研究發展部數據,該區2018年商住地成交量達56萬㎡,比2014-2015年間荔灣廣鋼新城成交13宗、約55萬㎡還多,主要集中在白雲湖、江高等,未來可關注的購房板塊還包括人和、新市等;此外,天河區可重點關注奧體、匯景板塊,荔灣區除了廣鋼新城還可以留意新隆沙片區,海珠區則集中在石崗和南洲板塊。週邊區方面,廣州東部的黃埔可關注香雪及知識城板塊,增城商住地儲量可觀,目光可以落在永和、朱村及中新鎮板塊;廣州南部的南沙除了土地市場“新星” 靈山島尖,還有黃閣、金洲、東涌等板塊也是2019年置業值得關注的區域,番禺方面則有石碁、鐘村和市橋等板塊可重點關注。

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金羊網-新快報   作者:  2019-01-08

2018年,廣州土地市場一方面迎來可觀的供應及成交量,另一方面也逐步進入了低溢價、穩地價的狀態,開發商以往“一擲千金”瘋狂拿地的局面不再,取而代之的是謹慎與理性,並且預計2019年,這樣的趨勢仍將延續;增城黃埔南沙將成2019年廣州土地市場供應主力,鋻於這些板塊從未來的片區價值到建設效率都相對給力,有意在新年置業的買家,可重點關注賣地熱點板塊的項目。

■新快報記者 林超菁

2018全市土地成交量處近5年上游

據克而瑞廣州區域數據統計,2018年廣州土地成交(含純宅地、商住地、商辦地、綜合用地,下同)93宗,同比去年增加了43%,處於近5年來的上游位置,僅次於2015年的101宗;總出讓面積達1527.4萬㎡,處於近5年來的高位,同比去年增加了41.17%,成交建面1527萬㎡,同比增長41%;總價方面,2018年廣州地市攬金1408.0億元,較2017年增加了30%,處於近5年同期土地成交總價的高位,是最低位2016年686億元的兩倍有多。

廣州中原研究發展部報告指出,2018年廣州切實加大土地供應,供地總量較2017年增加28%,創近4年新高,其中,商住地供應逼近400萬㎡,與廣州國規委在《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》中提及的——計劃“每年平均供應475萬㎡普通商品住宅用地”的目標不斷接近,反映了廣州堅決落實加大土地供應的決心。

另外,從土地成交的時間看,據好地研究院統計,2018年廣州涉宅用地(含商住,不含純租賃用地)成交主要集中在第四季度,佔全市全年涉宅用地成交量的6成,而成交建面及成交金額的佔比更高,分別佔全市全年的逾62%和63%。第四季度中,12月份成交量最為集中,單月成交涉宅用地建面佔全年成交涉宅用地建面的42%,單月涉宅用地出讓金佔全年總額的44%。此外,3月份和5月份是廣州今年涉宅用地出讓的“空窗期”。

溢價率走低地價平穩,開發商拿地更趨理性

2018年廣州全市土地供應量、成交量走高,土地溢價率則整體呈現降溫走勢,穩地價效果明顯。據克而瑞廣州區域分析,縱觀近5年廣州土地市場,土地供應量相對穩定,而自2016年土地市場高熱退卻之後,土地供應量逐年攀升,而溢價率持續走低。2018年廣州土地平均溢價率為3%,較2017年同期下降6%,較2016年同期下降35%,其中商辦用地溢價率更是跌至谷底,連續兩年無一宗商辦地出現溢價。

廣州中原研究發展部同樣指出,從2018年廣州土地溢價率創近4年新低、總競配建面積及自持面積亦大幅下降可以反映,土地市場競爭激烈程度相對降低,過去兩年開發商“一擲千金”奪地的情況不再,開發商拿地更加理性,地價平穩。

好地研究院分析指出,2018年下半年,隨著廣州涉宅用地市場競爭逐漸緩和,土地出讓方的心理預期開始下降,起拍樓面價有所下調。例如花都區鳳凰路地塊三,最初于2018年8月30日掛牌,起拍總價19.77億元,而後撤銷;又于2018年11月7日再度掛牌,起拍總價降了2億多元,為17.49億元,降幅11.5%,其他指標與規劃條件不變。此外,從同一板塊內的涉宅用地來看也是如此,地價同樣有明顯下降,例如南沙明珠灣靈山島尖片區今年共成交6宗涉宅用地,其中年初成交的地塊成交總價37億元,折合樓面價約1.88萬元/㎡,而11月份板片區內陸續成交的4宗地塊,折合成交樓面價約1.33萬元/㎡,較年初地塊成交價降幅明顯。

此外,據好地研究院統計,2018年房企權益拿地額排名中,排名前五的均為央企、國企,分別是廣州地鐵集團、保利、越秀、中國鐵建、華潤置地,拿地額佔廣州全市總量的79.4%,此外還有中鐵置業、中鐵諾德等央企首入廣州。

克而瑞分析指出,在整體樓市轉冷的背景下,銷售端持續走弱將首先觸發房企土地投資意願的大幅降低,土地市場亦受到了部分影響,房企拿地熱情逐步減弱,廣州國企“托底”的情況頻頻出現,土拍溢價率持續下滑,各項指標均反映出房企在後市銷售謹慎預期下投資拿地積極性已顯著轉淡。

增城黃埔南沙將成市場主力

從區域上看,克而瑞的統計數據指出,2018年廣州土地成交主要集中在增城、南沙、黃埔等區,此外,白雲、天河、番禺、從化、花都和海珠也均有4-8宗土地出讓。其中,增城土地成交宗數高於其他各區,共有21宗,黃埔以18宗緊隨其後,南沙有17宗位列第三。而好地研究院分析,從近6年廣州各區的成交佔比走勢來看,增城、南沙、番禺逐漸成為廣州市的供地主力區域,而荔灣、天河、海珠區的涉宅用地供應越來越少,將日益稀缺,越秀區則多年未有涉宅地供應。

廣州各區中,南沙區今年的供地表現也值得關注,尤其是年底其靈山島尖片區等密集推地。好地研究院指出,今年廣州成交的涉宅地競爭最為激烈、溢價率最高的是南沙區,區內今年成交的11宗涉宅用地,平均溢價率為16.7%,其中有4宗涉宅地達到最高限價,而今年全市涉宅地競價中達到最高限價的共5宗。據好地研究院分析,今年廣州南沙平均溢價率最高,主要得益於明珠灣板塊的靈山島尖,該片區是南沙自貿區的重點開發建設區域之一,將打造為具有嶺南水鄉特色的高端品質居住區,其出讓的6宗涉宅用地平均溢價率21%。此外,南沙黃閣板塊和南沙北板塊各出讓一宗涉宅用地均達最高限價。

鋻於目前城市土地出讓往往與規劃利好、重大項目相配合,廣州中原研究發展部指出,2019年,黃埔增城和南沙三區,預計仍將是廣州土地市場的供應主力。有意在新年置業的買家,可重點關注這三大土地出讓新興板塊的現有項目,因為一方面地塊出讓將引入更多優質開發商,提升片區價值,另一方面政府在基建、配套上投入資源亦會有所側重,板塊建設效率更高。

廣州中心5區方面,白雲區可謂2018年的“供地擔當”,據廣州中原研究發展部數據,該區2018年商住地成交量達56萬㎡,比2014-2015年間荔灣廣鋼新城成交13宗、約55萬㎡還多,主要集中在白雲湖、江高等,未來可關注的購房板塊還包括人和、新市等;此外,天河區可重點關注奧體、匯景板塊,荔灣區除了廣鋼新城還可以留意新隆沙片區,海珠區則集中在石崗和南洲板塊。週邊區方面,廣州東部的黃埔可關注香雪及知識城板塊,增城商住地儲量可觀,目光可以落在永和、朱村及中新鎮板塊;廣州南部的南沙除了土地市場“新星” 靈山島尖,還有黃閣、金洲、東涌等板塊也是2019年置業值得關注的區域,番禺方面則有石碁、鐘村和市橋等板塊可重點關注。

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