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廣州城市更新重磅出新政︰三大創新六大看點

來源︰金羊網 作者︰趙燕華 發表時間︰2017-06-19 09:12

推動連片更新改造,鼓勵土地權屬人交地收儲,按時交儲獎勵10%……

廣州城市更新重磅出新政︰三大創新六大看點

新永慶片區

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新西村街社區

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新永慶片區

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黃埔國際港

城市更新廣州經驗

@新政解讀

文/ 金羊網記者 趙燕華

廣州又一城市更新的重磅政策出台,6月5日,廣州市政府印發《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》。《實施意見》深入貫徹省第十二次黨代會關于以“三舊”改造為抓手,推動城市更新和城市建設的決策部署,繼續落實市委十屆九次全會持續系統推進差異化城市更新的策略,進一步推動廣州城市更新工作,提升城市品質,促進城市精明增長,助推廣州加快建成現代化城市。

《實施意見》共40條,分為五個部分。這一“新政”緊扣國土資源部147號文和省政府96號文,與此前的《廣州市城市更新辦法》總體保持一致,但對《廣州市舊村莊更新實施辦法》《廣州市舊廠房更新實施辦法》《廣州市舊城鎮更新實施辦法》的具體規定有不少修改。

創新1

市規委會下設城市更新委員會

《實施意見》強化了規劃引領。要求城市更新項目必須符合規劃,納入城市更新年度計劃的更新項目,可同步啟動控制性詳細規劃調整;加強市城市更新工作領導小組和城市更新年度計劃的統籌把控作用,更新項目必須經市城市更新工作領導小組審定並納入城市更新年度計劃方可實施。納入城市更新計劃的項目涉及使用新增建設用地指標的,市國土規劃部門應在年度土地利用計劃中予以保障。

《實施意見》提出,市、區政府成立由政府主要領導任組長的城市更新工作領導小組,負責審定城市更新規劃、計劃、資金使用安排、片區策劃方案、項目實施方案、城市功能、產業布局、公共服務設施等重大事項。此外,市城市規劃委員會下設城市更新委員會,負責審議城市更新片區(項目)的控制性詳細規劃調整方案。

此外,市發展改革、國土規劃、住房城鄉建設等部門應將涉及城市更新項目批後實施的立項、規劃、國土等行政審批事權下放區政府。

創新2

“工改新產業”給予5年過渡期

《實施意見》明確產業引導原則,加強城市更新產業研究,引導產業高端化發展,促進產城融合。允許國有舊廠房臨時改變使用功能支持新產業、新業態建設,並給予5年過渡期。5年過渡期滿後,經市政府批準,允許按新用途辦理用地手續。允許科研、教育、醫療、體育機構,利用自有土地轉型升級改造,分類別給予土地出讓金優惠。同時,加強成片連片土地整備開發,經市政府批準,可由市城市更新部門組織國有全資企業具體實施成片連片項目的整備。

《實施意見》還創新國有全資企業參與整備及公益性項目。經市政府批準,可由市城市更新部門組織國有全資企業具體實施成片連片項目的整備。成立城市更新基金和國企參與平台,重點支持老舊小區微改造、歷史文化街區保護、土地整備等公益性項目。

目前,廣州舊廠房、舊倉庫改造成創意園的不少,但用地性質問題導致創意園“辦證難”困擾著行業發展。而本次《實施意見》的出台,將在一定程度上解決創意園“辦證難”問題。

《實施意見》完善了公服設施保障公共利益。明確要保障公共利益,在自行改造項目中規定不少于15%的用地用于公益性建設。

創新3

片區策劃方案要按程序進行公示

在舊村改造方面,《實施意見》中提出,改造土地登記為自然村(或單個經濟社)的,自然村(或單個經濟社)可以作為改造主體申請全面改造。土地登記為行政村的,在征得行政村(或經濟聯社)同意後,自然村(或單個經濟社)可作為改造主體申請全面改造。舊村莊改造實施方案可由村民代表表決通過後提交市城市更新工作領導小組審議,並在批復後3年內由全體村民(改制居民、祖屋權屬人)80%表決通過的,批復生效實施。

這也是首次明確規定自然村可作為改造主體申請全面改造。業界認為,這將加快廣州舊村改造的步伐。

此外,《實施意見》還提出不少新規定,例如︰片區策劃方案及城市更新項目涉及的控制性詳細規劃調整方案編制完成後,由市城市更新部門和市國土規劃部門會同屬地區政府等單位成立聯合工作小組,共同組織審查,必要時組織專家研究論證。形成審查意見後,由市城市更新部門提交市城市更新工作領導小組審議。審議通過後,由市城市更新部門按規定程序進行公示,並結合公眾意見修改完善。

6大看點

看點1︰ “工改新”5年後可改用地手續

為促進產業轉型升級,盤活存量建設用地,推進產城融合發展,《實施意見》強調產業導入,支持產業轉型升級高端化發展,將國有土地舊廠房改造類型擴展為4種︰ヾ工改工;ゝ工改商;ゞ工改新產業(5年過渡期);々科改科、教改教、醫改醫、體改體。

根據《實施意見》“工改工”可不增收地價。國有土地上舊廠房不改變用地性質,自行改造工業廠房(含科技孵化器)的,不分割出讓可不增收土地出讓金。

“工改商”按市場評估價繳交地價。按照省政府96號文要求,國有土地舊廠房按規劃新用途改為商業服務業設施用地的,按商業市場評估價補繳土地出讓金。

“工改新產業”給予5年過渡期。國有土地舊廠房利用工業用地興辦國家支持的新產業、新業態建設的,可按現有工業用地性質自行改造,按照“工改工”政策執行。5年過渡期後,按新用途辦理用地手續。

科研、教育、醫療、體育自行改造按相應地段辦公用途市場評估價的一定比例計收地價。

看點2︰

國有土地舊廠房可優先自行改造

《實施意見》根據省政府96號文精神,優化了舊廠房自行改造條件,明確︰獨立分散、未納入成片連片收儲範圍、控制性詳細規劃為非居住用地(保障性住房除外)的國有土地舊廠房可優先申請自行改造。

對于國有土地舊廠房多宗地塊打包改造方式,《實施意見》做了具體規定︰

屬于同一企業集團、涉及多宗國有土地上舊廠房改造的(總用地面積不低于12萬平方米),可整體策劃改造,應將不少于42.5%的權屬用地面積交由政府收回,按同地段毛容積率2.0商業市場評估價的40%實施補償;剩余非商品住宅規劃用地可以協議出讓、自行改造。自行改造地塊非住宅規劃權益建築面積分不同區域差別化計算。

看點3︰

鼓勵150畝以上集體土地舊廠房自行改造

鼓勵150畝以上集體土地舊廠房自行改造。由區政府統一招商、用于產業發展的成片連片集體舊廠房、村級工業園,可單獨改造︰

一是集體用地轉為國有用地的,參照國有土地舊廠房政策實施改造。

二是保留集體用地性質的,按照控規要求用作產業發展。若村社有留用地指標的,應以經營性用地面積30%為上限按1:1優先抵扣。

對于150畝以下集體土地舊廠房自行改造利益分配,《實施意見》明確,用地面積低于150畝、不納入舊村全面改造和微改造的集體舊廠房、村級工業園區可單獨改造︰有合法用地手續的用地,按現狀用地面積和毛容積率1.8計算權益建築面積,由村集體經濟組織自行改造。

看點4︰

舊村改造需經80%村民表決通過

《實施意見》對復建安置量進行了科學核定。按合法建築面積1:1核定集體經濟組織物業復建總量。對2007年6月30日之前建設的歷史集體經濟物業,已完善歷史用地手續的,可按照保障改造後物業收入不降低原則折算準予復建的總量。村民房屋符合歷史用地條件的,按照相關政策納入改造成本;不符合歷史用地條件的,由區政府結合本區實際,研究具體認定標準,符合標準的,納入改造成本。

《實施意見》提出,舊村莊改造實施方案由村民代表表決通過後,提交市城市更新工作領導小組審議。審議通過並批復後3年內由全體村民(改制居民、祖屋權屬人)80%表決通過的,批復生效實施。

看點5︰

促進成片連片改造按時交儲獎勵10%

為做好城市更新土地整備,整合低效存量分散用地資源,加強政府土地收儲,推進成片連片改造,《實施意見》優化了政府收儲補償標準。

《實施意見》為鼓勵土地權屬人交地收儲,基本按照政府與土地權屬人5:5的思路分配土地增值收益(按時交儲獎勵10%)。

國有土地舊廠房權屬人申請政府收回的,采取一口價方式補償,按毛容積率2.0商業市場評估價40%計算補償款(不再享受政府收儲獎勵)。

《實施意見》提出多種土地整備方式。同時也明確了政府收儲獎勵機制。

看點6︰

年度土地利用計劃要保障城市更新項目

為促進事權下放,管理重心下移,推進“放管服”結合,《實施意見》優化控規調整流程,簡化審批流程,強化激勵約束。市城市規劃委員會下設城市更新委員會,負責審議城市更新片區(項目)的控制性詳細規劃調整方案。納入城市更新年度計劃的項目,可同步啟動控規調整。

對更新控規調整流程進行優化,將城市更新“1+3”政策片區(項目)控規調整需要組織兩輪編制、8個環節,簡化為片區策劃方案與控規調整方案同步編制、5個環節。

為調動區的積極性,市發改、國規、建設等部門同步將涉及城市更新項目批後實施的立項、規劃、國土等行政審批事權下放區政府。

加強監督考評。包括納入城市更新計劃的項目涉及使用新增建設用地指標的,市國土規劃部門在年度土地利用計劃中予以保障等。

編輯︰林明鋒
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