資金缺口過万億

北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒給中國地產企業算了一筆賬。

2007年全國囤積土地的面積超過10億平方米，根据國土資源部的要求，這些囤積土地必須兩年內完成開發，即便是這些項目都以分期開發的名義規避風險，需求資金也是巨大的。

從開發量上來看，2008年全國房地產開發投資將超過2007年至少兩成。央行2007年《第四季度貨幣政策執行報告》數据顯示，2007年房地產開發投資2.5万億元，初步估計，今年需要投入資金將至少達到3.2万億元。

截至2007年末，全國房地產開發貸款余額為1.8万億元，比年初增加3613億元，增長25.7%。2008年受到銀根緊縮政策的影響，預計新增商業性房地產貸款將在2007年額度上進一步縮減，縮減至少2000億元。從公布數据上看，2007年前10個月，房企從股市融資額為1700億元。

綜合來看，由于開發慣性和囤積的土地入市，房地產總投資比2007年至少增長7000億元；受銀根緊縮影響，銀行貸款預計將減少2000億元左右；此外，2007年10月以后，房企股市融資難度倍數增加，加上2008年股市低迷，股市融資全年至少減少1000億元。此外，2007年全年全國土地出讓金收入約1.2万億，考慮到2007年拍賣的土地余下的大量的土地出讓金需要在2008年交齊，這部分資金需求雖然沒有公開數据，但至少也是數千億的需要。因此，如果沒有其他主要融資渠道的話，2008年中國整個房地產行業，資金缺口至少達到1万億元。

囤地引發危机

土地囤積給開發商帶來了前所未有的財務緊張局面。

一線地產商方面，万科、招商、金地、保利四大上市開發商，反映資金狀況的各項指標均不容樂觀。2007年四公司的每股經營性現金流均為負值，且均為各公司5年來的最低值。万科的每股經營性現金流為-1.52，招商地產為-4.74，金地集團為-7.52，保利為-7.65。

安邦咨詢公司分析師張巍柏指出，如果仔細挖掘這些上市地產公司的實際情況，甚至完全可以認為，這些上市公司所謂的賬面利潤，其中大部分可說是藏在了它們巨大的土地儲備之中。而這些土地儲備到目前為止，尚無法變現，并且還需要巨額的資金投入。

規模較小的二線地產公司同樣面臨巨大資金瓶頸。年報顯示，二線地產商2007年度經營活動產生的現金流情況顯示，平均現金流為-1.8億元。而其中外高橋、世貿股份、万業企業、ST廣廈、栖霞建設、福星股份等的土地儲備都遠遠超過了100万平方米。籌資活動產生的現金流一項，大多企業的數值為負或者籌措的資金還沒有過億元大關。其中栖霞建設去年一年經營活動產生現金流分別為-7.3億，而籌資活動產生的現金流入僅6億左右，尚存1億多的缺口。而賬面余款最少的房企為上海新梅，僅1500万左右。而上海一家地產公司總經理告訴記者，由于公司去年并沒有新增土地儲備，現有項目后期開發依靠前期銷售回款綽綽有余。《東方早報》　劉秀浩

(編輯：xiaoF)