樓市現“拐點” 資金鏈積弱
美國地產界的明星Donald Trump已做好准備將自己的名字刻在備受關注的珠江新城東塔之上。
2月26日，美國曼哈頓中城的Trump大廈，恒大地產与Trump集團簽署合作協議，雙方聯手競標廣州雙塔中東塔的設計与興建。他們的對手是由新鴻基地產与廣州城建組成的財團。
近來
，越來越多的地產商与境外投資机构的名字捆綁在一起見諸報端。一場境外資本大鱷的盛宴似乎正在拉開。
中國樓市自去年年底開始陷入低迷，當銀行的大門不再向開發商門敞開，資本市場的IPO融資大門關閉，開發商依靠銷售回款滾動開發的夢想落空。現金流危机，急速在開發商之間蔓延開去。
在不少房企為資金唉聲嘆气的同時，有人卻在大笑“机會來了”；在不少資金駐足觀望的同時，外資毫不猶豫大肆“建倉”，雖然部分外資机构紛紛發布看空中國樓市言論，但外資机构對國內房地產市場的投資并沒有因此停止，越來越多的業內人士開始擔憂，樓市的低迷或恰恰給外資帶來了很好的“抄底”机會。
房企資金鏈欲斷裂？
根据陸續公布的上市房企年報，每股現金流出現了巨額負數：保利地產-7.65元、招商地產-4.74元，金地集團-7.52元等。据統計，42家A股房地產上市公司2007年的經營活動產生的現金流量淨額為-365.99億元。
現金為王而不是土地為王，開發商脆弱的資金鏈受到嚴峻考驗。日前，SOHO中國董事局主席潘石屹在网上公開各家上市房地產公司的財務數据顯示，現在中國絕大部分上市房地產公司的速動比率都小于1。除此之外，大部分公司資產負債比都較高，其中富力地產達到了惊人的146%，甚至有報道稱深圳開發商轉向投資客借款。
而今年1月7日下發的《國務院關于集約節約利用土地的通知》更是懸在開發商頭上的另一把劍，各家公司都必須調集資金保證自己的地塊在6月底之前開工。而万科、金地等國內上市企業今年除了不再拿地外，還紛紛將手中樓盤打折拋售套現。
境外資本唱空不做空
中國樓市陷入低迷，包括羅杰斯在內的境外人士開始發出中國房地產市場以及房地產公司將面臨危机的警告，同時，花旗集團亞洲房地產業主管何艾文也指出，由于受到嚴重的資金壓力，大量房地產公司將會因為融資困難而陷入倒閉困境。
雖然部分外資机构紛紛發布看空中國樓市言論，但外資机构對國內房地產市場的投資并沒有因此停止。据商務部透露去年有高達800億美元的熱錢流入中國房地產市場。日前，荷蘭國際投資管理公司（ING）宣布了一項新的房地產基金計划，ING表示，期望這一基金能夠募集到約三億美元，其中部分資金將投資中國內地房地產市場。此前，香港太古地產在北京宣布成立中國內地的地區總部，并表示未來發展重心將轉移至內地；從事商業地產的台灣漢華商業管理机构近日在上海表示，台灣多家知名財團已經准備以多种方式与大陸產業界進行合作。
外資抄底机會凸現？
當開發商在官方市場上融資無門，他們只能將眼光投入到民間借貸上。由于中美利差的擴大和人民幣的加速升值，無疑將刺激更多的游資和海外熱錢進入中國，直接投資房地產或直接購置房產。事實上，巨大的投資回報率以及樓市的低迷或恰恰給外資帶來了极佳的“抄底”机會。
國內融資渠道萎縮的情況下，實力雄厚的境外資本悄然以資金合作伙伴的形象出現在國內房企的投資者名錄中，几乎每一個大型房地產開發企業戰略伙伴名單中都能找到境外机构的名字。今年年初，金地集團宣布与UBS（瑞銀集團）展開多方面合作，此前，金地已經和荷蘭ING房地產基金有過合作。而万科也与新加坡政府產業投資有限公司（GICRE）合作密切；上海复地集團的合作方包括北歐投資机构SEB、ING，世茂地產的投資方包括渣打銀行等等。3月31日，保利地產總經理宋廣菊在房地產投資世界中國論壇上，公開表示要尋找戰略合作伙伴。
此外，開發商資金鏈的緊張也給私募基金的介入提供机會。投資研究机构ChinaVenture在4月7日披露的一份研究報告統計指出，一季度中國私募股權投資市場共披露案例27起，投資金額23.09億美元，平均單筆投資金額為8551万美元，而房地產成為私募股權基金的重點投資領域。
事實上，巨大的投資回報率以及樓市的低迷或恰恰給外資帶來了极佳的“抄底”机會。但是外資的大量進入也可能給房地產市場帶來一些不确定的因素。已經有專家開始擔憂地產公司的命運。中國房地產業協會朱中一表示，應該盡快想辦法拓寬房地產開發商的融資渠道，包括盡快出台房地產信托基金等產品，以避免出現地產行業的過于劇烈的震動。
本報記者 周娜
（編輯：李成敏）
