本報記者　邱登科

房价飛漲，百姓不堪重負，已引起了兩會代表們的強烈關注。全國人大代表吳菊仙、李志斌等公開表示，房地產利潤率高達30%-40%。但開發商紛紛表示：利潤越來越薄，開發越來越艱難，房价還會上升。

前不久，曾經在中國建設銀行總行從事過

李清明1986年畢業于華中科技大學，研究生畢業后在中國建設銀行總行從事近10年投資研究工作之后，現在某大型民營企業集團任副總裁。李清明告訴記者，憑借近20年的工作經歷，經過大半年潛心研究透析得出結論：房地產業的确存在暴利現象！

房地產成了聚寶盆

李清明說，自20世紀80年代初期實行改革開放政策后，我國的國民經濟持續高速發展，房地產業率先向民營開放。20世紀90年代后期取消行政事業和國營單位的福利分房制度，极大地刺激了房地產業的快速發展，個人買房比例從不到1%上升到95%以上，同時全國的平均房价也從每平方米的几百元上漲到現在的接近2800元，房地產業成為目前中國最大的盈利行業。從統計數据看，世界房地產業的平均利潤率一般都在5%左右，而我國卻在10%以上，中高檔房地產的平均利潤率更達到30%甚至40%。在房地產最火爆的北京，地段較好的二三環之間平均利潤率為20.4%。

在短短的20年內，中國的房地產業以超乎常規的速度催生了眾多的億万富翁。其中很多富翁都是從“一窮二白”狀態起家的，而且很多人有著和億万身家极不相稱的年紀。最近3年公布的中國100名富豪榜中，從事房地產的富豪逐年增加。2000年是25家，2003年就增加到37家。

李清明大致算了一下：2004年，北京全市實現商品房銷售額1249.1億元，按20%的利潤率計算，該行業一年的利潤高達249.8億元，不到兩天就要催生一個億万富翁。廣州、上海等也是如此。2004年廣州房价飆升18.8%，一手商品房交易金額增長了26.2%，達到560.2億元。按20%的利潤率計算，廣州房地產年利潤高達112億元，約3天產生一個億万富翁。

提防房价新一輪瘋漲

李清明認為，目前一方面房价高企，百姓不堪重負，而另一方面，房地產開發商卻在享受30%-40%的暴利。從這個意義上講，房价完全具有下降的空間。

為什么房价不但沒有大幅下降，去年全國商品房均价反而大幅上漲了14.4%呢？他認為，這主要是供求關系不平衡所決定的。目前我國城鎮化步伐不斷加速，人口流動更加頻繁，城市特別是大中城市的集聚效應使大量人口涌入，客觀上增加了城市商品房的需求，拉動房价上漲。隨著經濟的進一步發展，城鎮化步伐還將加速，還有8億多農村人口希望住上好房子，想方設法往城里鑽。因此從長期看，房地產的需求將越來越大，在供求失衡的情況下，房价也會呈不斷上升的趨勢。如果在個別地方出現小幅下降，也只是升幅后的一個調整，下降幅度不會很大。至于目前過高的房价，李清明認為，政府有義務也有責任出面進行干預，可以通過宏觀調控等手段對房价進行調控，避免出現過高的上漲。在目前召開的兩會上，吳菊仙等全國人大代表也呼吁，政府應制定相應政策法規，限定建筑企業一個合理的利潤率空間，運用市場和行政手段，綜合調控房价。

事實上，目前許多地方的政府部門已經開始關注房价問題，并出台了相應的措施。廣州市國土管理局在春節期間展開巡查，并嚴查預售證；春節之后廣州市房協又公開炮轟十大發展商，目的就是杜絕發展商聯盟哄抬房价，打壓房价增長過快的勢頭。

与此同時，上海市也開始了對上海樓市的整頓。從3月1日起，上海市房地資源局將嚴查違規銷售情況，到3月3日，短短3天之內，查封了7個因涉嫌合同做假、違規售房、抬高房价的樓盤。

不過，即便如此，李清明還是深表憂慮。他說，房地產業在中國應該是一個商品化程度較高的行業，用行政手段來進行調控力度相當有限。而百姓關于房价過高的呼聲，恰恰又反映市民購房的強烈愿望和旺盛需求。很可能在經過行政手段的短暫打壓控制之后，房价將展開新一輪瘋漲。

暴利手法揭秘

手法1：土地交易黑箱操作

在國外，土地占整個房地產成本的一半甚至還要多，但在我國也就是20%左右，超過25%的少有。李清明說，這与我國早期的土地制度不完善有很大的關系，土地供應的不規范和不透明、開發商違規拿地造就了暴利。

据他調查，開發商違規拿地的途徑多達10多個。許多房地產商采用与某些政府官員勾結的手段，使用各种“灰色手段”拿到土地，降低拿地成本。這點在房地產業內早已不是什么秘密，僅僅用于批地一項的賄賂成本就高達地价的30%左右。

李清明說，除了賄賂政府官員等手段之外，最常見還包括城市中的“危房改造”土地和掠奪農民賴以生存的土地等。在我國早期的房地產開發中，許多開發商就坦言，他們從來就沒從正規渠道上取得過土地。据了解，北京現有房地產開發商近4000家，真正有開發實力的不足500家，大部分開發商靠土地運作照樣生存。

据李清明介紹，在招投標之前，違規拿地手段主要出現在“協議出讓”土地的方式中。2003年以前，全國城鎮有償出讓的土地中，以招標、拍賣等方式出讓的僅占5%，其他高達95%是協議出讓。2003年12月8日，北京市首宗國有土地拍賣底价4.3億元，最終9.05億元成交，要是以協議出讓，暴利空間可想而知。据他估計，從20世紀80年代末以來，我國違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失每年要達100億元以上。

手法2：假按揭大肆圈錢

李清明介紹，房地產企業一般都具有高達70%-80%的資產負債率，而且90%以上的也不在少數。“四兩撥千斤”，以1000万元的資金建造1億元的項目，以1億元的資金建造10億元的項目屢見不鮮。

据李清明介紹，開發商對國家和銀行的各項規定都有自己的對策。比如開發商通過特殊渠道打听并聯系到銀行有關人員，通過交流和溝通，開發商就會知道一些銀行的“机密”信息，如評分是否達標等信息，以便修改資產負債表，達到貸款的目的。

開發商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金后，接下來就是用“假按揭”的辦法套取資金。其典型操作手法是：搜集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然后和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。

如果追查房地產公司的資金流向，樓盤銷售實際上在“假按揭”階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開發商的資金退出來，而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤，后期銷售不過是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關系在這個過程中悄悄發生了轉移，而建筑成本和樓盤風險實際上由銀行承擔，這就是房地產商津津樂道的“空手套白狼”。如果銷售不理想，房地產開發商則另有妙計，按市价評估，將房屋抵押給銀行。

据了解，在廣州，假按揭現象也廣泛存在。僅2003年底查出的廣地花園一個樓盤的假按揭金額就達2億多元，共有2000多戶業主的房產涉嫌被重复抵押。（下轉：黑箱操作　地產商确有暴利　）

探尋房价調控良策

曝光

在短短的20年內，中國的房地產業以超乎常規的速度催生了眾多的億万富翁。

按20%的利潤率計算，廣州房地產年利潤高達112億元，約3天產生一個億万富翁。

土地供應的不規范和不透明，開發商違規拿地造就了暴利。

開發商違規拿地的途徑多達10多個。許多房地產商采用与某些政府官員勾結的手段，使用各种“灰色手段”拿到土地，降低拿地成本。這點在房地產業內早已不是什么秘密，僅僅用于批地一項的賄賂成本就高達地价的30%左右。

（Robby／編制）