9月5日新華社全文播發了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，這是繼2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》出台后，中國政府在土地管理和調控政策上的又一次重大調整。

這次出台的土地調控新政策著重解決當前土地管理和調控中存在的突出問題，与以往政策相比，改革的力度比較大，內容更加具体、務實，相關措施更有針對性。

地方政府不能當“甩手掌柜”

國土資源部去年對16個城市進行衛星遙感監測發現，違法用地宗數占新增建設用地總數的近60％，面積占近50％，個別地方甚至高達90％。從今年初步摸底情況看，這一勢頭還在上升。盡管經過長達3年的治理整頓，違法違規用地現象仍然大量存在，土地“閘門”并沒能真正把住。

責任不落實，是大量違法違規得不到控制的主要原因。一些地方對土地違法違規行為不制止、不組織查處，甚至隱瞞不報、壓案不查，在土地管理和調控上有意無意地當起了“甩手掌柜”。為此，國土資源部執法監察局局長張新寶曾用“嚴峻”來形容當前土地執法的形勢。

今年以來，為加大對土地違法違規行為的查處力度，國土資源部對一些大案要案進行了直接查處，并會同監察部等部門對一些案件進行了曝光。但有關專家指出，要想從根本上解決這一問題，強化地方政府的土地管理責任才是當務之急。

這次出台的土地調控政策，將新增建設用地控制指標納入土地利用年度計划，以實際耕地保有量和新增建設用地面積，作為土地利用年度計划考核、土地管理和耕地保護責任目標考核的依据，進一步明确了地方政府在土地管理和耕地保護方面的責任。

權責一致是強化地方政府責任的基本原則。國家重新調整了城市建設用地審批方式，今后國務院不再分批次審批農用地轉用和土地征收，而是由省級人民政府匯總后一次申報。這些措施，在加大地方政府特別是省級政府權力的同時，也強化了他們的責任。今后再出問題，將直接追究有關地方負責人的領導責任。

記者從國土資源部了解到，目前他們正在与監察部一同抓緊完善土地違法違規領導責任追究辦法。

重點關照“以租代征”

近年來，隨著治理整頓土地市場秩序工作的開展，土地管理和調控中出現了一些新的突出問題。有些地方利用“以租代征”，擅自將農用地轉為建設用地；有些地方競相低价出讓工業用地，甚至實行“零地价”；有些地方不按程序修改土地利用總体規划，違規調整和占用基本農田。

對于這些問題，新的土地調控政策均給予充分關注，体現了很強的針對性。

針對當前“圈地風”之后刮起的“租地風”，通知強調，農用地轉建設用地必須符合土地規划，納入年度計划，并依法辦理轉用審批手續；農民集体所有建設用地使用權流轉，必須符合規划并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內，禁止擅自將農用地轉為建設用地。

針對工業用地出讓价格過低問題，通知提出，要統一制訂并公布工業用地出讓最低价標准，這一標准不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。對低于最低价標准出讓土地，或以各种形式給予補貼或返還的，將依法追究有關人員的法律責任。 

針對一些地方通過修改土地利用總体規划，化整為零批地，把審批權下放給地市的問題，通知指出，要嚴肅懲處土地違法違規行為，對通過調整土地利用總体規划擅自改變基本農田位置，以規避建設占用基本農田應依法上報國務院審批的，要追究有關人員的行政責任。

調整分配解決“土地財政”

“當前，凡是性質嚴重的土地違法行為几乎都涉及政府。”張新寶在接受記者采訪時指出，面對宏觀調控的大局，面對失地農民的困境，一些本該負有監管責任的地方政府卻成了土地違法的主体。這一現象已引起中央的高度重視。

產生這一問題的原因是多方面的，但主要還是利益驅動的結果。地方政府特別是城市政府把土地看作財政收入的主要來源，以地生財，熱衷于經營土地、經營城市。据報道，在東部沿海發達地區，有的縣市土地出讓金收入已占到地方財政收入的一半以上，成為名副其實的“土地財政”。

抑制一些地方不顧實際擴張用地的沖動，關鍵是要在建立健全相關机制上下功夫。這次出台的土地調控政策明确提出，要提高新增用地土地有償使用費繳納標准，繳納范圍包括那些沒有經過批准的新增建設用地。

同時，國有土地使用權出讓總价款將全額納入地方財政預算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。土地出讓總价款必須首先足額支付土地補償費、安置補助費等，其余資金還應逐步提高用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重。

有關專家指出，這些措施完善了土地利益分配机制，強化了對土地收益的收支管理，有利于從根本上遏制盲目擴大征地規模的沖動。

保障被征地農民長遠生計

土地問題長期以來一直与農民群眾的切身利益息息相關。

近年來，一些地方為了擴大招商，濫用征地權，不尊重農民意愿，強行征用農民集体土地；一些地方壓低補償標准，拖欠、截留、挪用土地補償安置費；個別領導干部甚至以地謀私，導致部分失地農民“种田無地、就業無崗、低保無份”，嚴重損害了農民的利益。

這次出台的土地調控政策明确提出，要切實保障被征農民的長遠生計，做好被征地農民就業培訓和社會保障工作，并且重申了征地補償安置以确保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則。

關于被征地農民的社會保障費用問題，以往出台的各項政策一般只是規定“不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，省、自治區、直轄市人民政府應當批准增加安置補助費”，但卻沒有具有規定這筆費用的出處。

這次出台的土地調控政策明确提出，被征地農民的社會保障費用，按有關規定納入征地補償安置費用，不足部分由當地政府從國有土地有償使用收入中解決。社會保障費用不落實的不得批准征地。

這次出台的土地調控政策還提出，土地出讓總价款必須首先足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及補助被征地農民社會保障所需資金的不足。對于未按期足額支付征地補償安置費而征占土地的，要追究有關人員的行政責任。

む鏈接め“嚴進嚴出”封堵外資炒樓“暗道”

7月24日，建設部、外匯局等六部門正式發布《關于規范房地產市場外資准入和管理的意見》，明确對外資進入境內房地產市場設置必要的准入“門檻”，并要求各相關部門制定操作細則。9月4日，國家外匯管理局和建設部聯合公布的《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，可謂是規范外資進入樓市的實施“細則”。業內人士認為，如能執行到位，外資潛入境內房地產市場炒樓的“暗道”可望因此被封堵。

分析人士認為，外資進入境內樓市的主通道有兩條，一是企業參股或信托投資，一是個人購買。而“細則”最大的特色恰是針對這些通道，從控制外匯流轉環節入手，來實現調控的目標。

其一，封堵企業不合規利用外資的“灰色”通道。大宗海外資本進入境內房地產市場的捷徑通常是選擇境內缺少資金、但有土地、有項目、有資質的房地產企業作為切入口，或以資金換項目股權，或約定固定的高額回報、以貸款方式進入。這些潛入的外資往往處于監管体制之外。

“細則”直指這一“暗道”，規定：外商投資房地產企業注冊資本未全部繳付、未取得《國有土地使用證》、開發項目資本金未達到項目投資總額的35％的，不得借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結匯核准。外商投資房地產企業的中外投資各方，在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局將不予辦理外商投資企業外匯登記或登記變更。這意味著那些為賭人民幣升值而潛入境內地產的“熱錢”將承擔相應的風險。

此外，境外机构通過股權轉讓等方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理轉股收匯外資外匯登記。据此，外匯管理部門不出具收匯、結匯證明，工商管理部門將不會進行股權變更登記，“假外資”將沒有市場，外資利用融資杠杆撬動境內樓市也將難以得逞。

其二，封堵個人名下的海外資金潛入的“地下”通道。“細則”要求，個人購房從境外匯入購房款的，應持一年期以上的境內有效勞動雇佣合同或學籍證明等規定文件，向外匯指定銀行申請，并將購房外匯資金結匯后划入房地產開發企業的人民幣賬戶，而房地產開發企業的經常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款。如買房未成、需將退回的人民幣購房款購匯匯出，需外匯指定銀行進行真實性審核确認后，方可將人民幣購房款及利息購匯划回境外机构或個人外匯賬戶。

（新華社）

(觀宇/編制)