SOHO中國租金達15億元 潘石屹賣樓“變卦”後再售

來源:證券日報 作者︰王麗新 發表時間︰2017-03-24 10:09

轉型自持後的第四年,SOHO中國董事長潘石屹松了口氣。

3月23日,SOHO中國發布年度業績報告稱,2016年公司營業額約15.77億元,同比上升58%;租金收入約15.11億元,同比上升44%,物業平均出租率達到96%;毛利潤約12.42億元,毛利率達79%;淨利潤約9.10億元,同比上升69%。

事實上,近幾年,潘石屹正在逐步退出上海辦公物業市場。據《證券日報》記者觀察,SOHO中國2014年出讓海倫廣場及靜安廣場,2015年出讓持有上海外灘地王項目的股權,2016年出售SOHO世紀廣場項目。今年,潘石屹稱虹口SOHO的銷售正在進行。

值得關注的是,潘石屹自曝出售虹口SOHO的“變卦”插曲,稱協議條款談好後,認為在資產荒下,擁有中國境內房子比中國境內的人民幣好,不銷售了。不過,盡管如此,潘石屹還是決定再次銷售該項目。

租金收入達15億元

2012年8月份,SOHO中國宣布轉型,由散售向自持運營模式轉型,令業界嘩然。

潘石屹回憶稱︰“當時我接受完一個媒體采訪出來,我們的股票一個小時就跌了10%。”隨後,SOHO中國進入轉型“陣痛期”。年報顯示,2013年,SOHO中國淨利潤為73.88億元,同比下跌30%左右,營業額為146.21億元,同比下跌10%左右。

但經過幾年轉型,2015年時,SOHO中國租金收入從2014年的4.25億元增至10.52億元,同比增長148%。2016年,SOHO中國實現租金收入約人民幣15.11億元,同比上漲44%。

據SOHO中國方面表示,轉型4年後,SOHO中國的物業出租年收入增長到了當年的10倍。一方面,租金收入在保持持續增長;另一方面,成熟物業保持滿租,新項目完工後總可租面積的不斷增加。

SOHO中國方面稱,2016年末竣工的SOHO天山廣場已經啟動出租,預計在一年後出租率將達到90%。目前公司仍有麗澤SOHO和古北SOHO兩個在建項目,預計到2018年底完工時,SOHO中國持有物業的建築面積將達到170萬平方米。

此外,潘石屹這幾年一直布局的SOHO 3Q業務租金收入在增加。到2016年底,在租工位達16000個,平均出租率達到85%。據悉,其新簽合同價格比每個項目的平均價格高出30%,租戶群涉及高速增長的互聯網和高科技公司以及創業公司。

再賣上海物業

值得關注的是,盡管租金收入進入穩定增長期,但實際上據SOHO中國宣布轉型的租金收入目標還有差異,其背後不乏根據市場低買高賣出讓一些物業後,租金收入有所調整的原因。

事實上,近三年來,潘石屹在緊抓北京物業不放的同時,正在逐步退出上海辦公物業市場。

2014年,SOHO中國52.3億元出售了上海SOHO海倫廣場及靜安廣場;2015年3月份,潘石屹在SOHO中國2015年度業績發布會上宣布,SOHO中國將拿出旗下個別項目,嘗試整體出售。同年9月份,潘石屹將當年鬧上法庭的外灘地王股權轉讓給復星,回籠資金51億元;2016年7月份,SOHO中國公告宣布,將旗下SOHO世紀廣場項目整售給總部位于上海的國華人壽保險股份有限公司,成交總額為32.97億元,折合單價達7.67萬元/平方米。

換言之,2014年至今,潘石屹幾乎一年賣掉一個上海項目。2017年,關于是否再啟銷售?潘石屹自曝道,虹口SOHO的銷售正在進行。

潘石屹稱,“我們在銷售虹口SOHO的時候,(交易對象中)有一家很著名的大公司,所有的協議條款都談好了,簽合同的計劃都列好了,最後我們商量了一下,算了,不銷售了。對方很惱火,我就給他寫了一封信,說是我們的過錯,因為我們變卦了,所以給你們造成了損失,可是這個房子我現在不能銷售了,我也非常坦誠地把我們的原因告訴他了。在資產荒的情況下,擁有中國境內的房子比擁有中國境內的人民幣要好。他們理解了就好”。

優化境內外債務結構

值得關注的是,SOHO中國一向對匯率和融資成本比較敏感。嗅到人民幣貶值後,公司曾連夜開董事會,商討境外貸款的匯率風險相關事宜。

為了避免外匯損失,SOHO中國去年更是一口氣還掉了100多億元債務。

據《證券日報》記者了解,在債務結構方面,2015年SOHO中國的淨負債率為24%,現金和銀行存款共計90.12億元。當時美元債務佔比較高,讓SOHO中國承受著一定的匯率風險。

據SOHO中國財務總裁唐正茂透露,面對人民幣不斷貶值的趨勢,公司在2016年上半年提前償還了價值14億美元本金的境外貸款,使得公司目前外債只佔到所有債務的7%,淨借貸佔歸屬公司股東權益總額的比率約為32%。

此外,在優化債務結構的同時,也在用低成本資金置換高息債,截至2016年底,SOHO中國的債務融資成本下降至4.4%。

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