恆大地產引入300億戰投 龐大土儲是關鍵

來源:金羊網 作者︰ 發表時間︰2017-01-03 14:48

金羊網訊 昨日,中國恆大(HK.03333)公告稱,恆大地產已與8家企業簽訂增資協議,引入第一批300億人民幣的戰略投資。據了解,此次恆大地產引入戰略投資者,與深深房的重大資產重組有關。為滿足境內上市公司社會公眾持股比例超10%的要求,去年10月9日,恆大與深深房簽訂重組協議時,宣布了引入300億戰投的計劃。不到三個月時間,恆大就已完成引戰工作,這也為其回歸A股掃除了障礙。

從公告來看,這8家戰略投資者背後的股東實力雄厚,其中中信、華信、中融、山東高速、深圳廣田等都是知名財團和上市公司。證券分析師認為,此次引戰成功,反映恆大2280億的估值得到市場認可。

作為全球第一房企,恆大的高效一直為業界稱道,但其在快速擴張發展中帶來的高負債率,也同樣為人詬病。根據2016年中期業績,其合約銷售收入為1418億元,總債務規模增加至3813億元,淨負債率高達92.9%,資產負債率為81.8%。這種高負債現象近幾年也一直伴隨著其銷售收入的快速增長,2014年恆大合約銷售為1315億元、2015年合約銷售為2013億元,而根據中指院公布的數據,到2016年底恆大合約銷售達到了3810億元。高企的負債率本應成為企業引入戰投的障礙,但根據恆大的公告,自開展引戰工作以來,市場反應熱烈,為何眾多投資者如此看好恆大?

在業內人士看來,恆大負債率偏高有其特殊性,根據近幾年恆大發布的年報,其新增土儲以承債並購中小房企的二手項目為主。一方面,這些項目本身負債率就偏高,因此拉高了恆大自身的負債率;另一方面,恆大通過大規模快速開發,也盤活了這些存量土地,消化了行業的金融風險。

據Wind資訊統計數據顯示,按照申銀萬國行業分類,2016年上半年,滬深兩市137家上市房企負債合計超過4.33萬億元,同比增長幅度達24%。

“事實上,從財務報表上看,很多房企的負債率其實有些‘虛高’,並不能反應企業真實的財務狀況。”有證券分析師指出,其原因就在于盡管房企前期購買的土地近年來不斷增值,但按照會計準則要求,土地儲備是以土地原值而非土地市場價值納入總資產計算,客觀上造成房企的土地儲備越多,負債率越高。

以恆大為例,2016年中報披露的土儲量達1.86億平方米,連續多年位居全國第一。相對應的,恆大在土地方面的支出也很龐大。

根據恆大歷年來發布的年報,2009年—2015年,恆大累計新增土地款為2949.7億元,平均每年新增土地款達到491.6億元。其中,2013年和2015年,恆大當年新增土儲拿地款分別達到了707億元和712.6億元,而2016年上半年更增加至869.9億元。

由此可見,恆大將大量的資金沉澱在了優質土地儲備中,很多項目都是早年以較低成本獲得的,也享受了土地增值的紅利。恆大2016年中報顯示,其超過3800億元總土地款中,73%投向了一二線城市,目前這些城市的土地儲備總量超過8300萬平方米。

近年來,部分一二線城市房價上漲幅度較大,這也導致土地市場持續火熱,公開拍賣市場常常出現“面粉貴過面包”的情況。據知情人士透露,恆大歷年來取得的土地成本較低,近期也大多采取二級市場收購的方式拿地,土地儲備的真實價值與財務報表相差很大。

這顯示了硬幣的另一面︰恆大的高負債下,藏著大量優質的土地儲備。如果將土地增值因素考慮在內,則恆大的負債率將明顯降低。

據恆大2016年半年報披露,國際著名評估公司世邦魏理仕對其2016年中期土地儲備進行的評估結果,其土地原值為2595億元,評估總值為5700億元,土地增值額為3105億元,扣除50%土地增值稅和25%企業所得稅後淨增值1164億元,計入淨資產後,恆大的淨負債率僅為56.7%,資產負債率相應降至73.3%。

證券分析師表示,恆大大量優質低成本的土地儲備是此次成功引戰的關鍵,這些土儲保證了恆大未來三年的可持續高速增長,引入300億的戰略投資,還將進一步改善恆大的負債結構,為其未來的發展打下基礎。“從恆大引戰成功也可以看出,擁有龐大土地儲備的房企必將得到市場青睞。”

 

編輯︰陳藝萍
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