不幸中招買到二手“凶宅”如何是好?

來源:金羊網-新快報 作者︰陳齊 發表時間︰2015-08-14 10:04

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■新快報記者 陳齊

對于二手房買家來說,房屋的過往歷史往往“蒙查查”,尤其是部分因發生過凶案、被稱為“凶宅”的房屋讓人防不勝防。近日,記者從廣州市房地產中介協會獲悉,廣州接連發生兩起因賣家或中介隱瞞凶宅事實,損害買家知情權的案例。由于買家在購買前曾多次詢問房屋是否為凶宅,結果都被告知不是凶宅,因此最終成交。買家在知情後最終訴諸法律,獲撤銷合同或退還中介費。律師提醒二手買家,為避免買到被隱藏的凶宅,最好在購房合同中約定信息披露條款。

案例一

原業主隱瞞屋內曾有人跳樓,買家憤而要求退房獲支持

吳先生通過某中介公司看中位于海珠區的某物業,並與該物業的業主陳女士協商房屋買賣事宜。吳先生明確向陳女士表示其妻子已懷孕,要求房屋必須吉利,並主動咨詢房屋是否曾經死過人,陳女士對此表示該房屋未曾有人去世。事後,吳先生與陳女士簽訂《房屋買賣合同》,並一次性支付全額房款120萬元,在中介公司的協助下辦理過戶手續。

兩個月後,吳先生得知該房屋曾發生跳樓自殺身亡事件,迅速找到陳女士協商退房事宜,但陳女士稱房屋並不影響使用,拒絕退房。協商無果,吳先生向仲裁委員會提起仲裁,要求撤銷《房屋買賣合同》及陳女士退還購房款120萬元。經審查,業主陳女士未如實向吳先生告知該物業曾發生跳樓自殺身亡事件,造成吳先生重大誤解。最終,仲裁委員會根據《合同法》第五十四條、第五十八條及第一百五十四條的規定,裁決支持吳先生的全部仲裁請求。

《合同法》第五十四條規定:“下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”第五十八規定:“合同無效或者被撤銷後,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。”以及第一百五十四條規定:“當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,適用本法第六十二條第一項的規定。”本案中,買賣雙方在協商房屋買賣事宜時,吳先生已明確表示要求房屋吉利,並主動咨詢房屋是否曾經死過人。但是,陳女士未如實向吳先生告知有人跳樓死亡一事,已經違背《合同法》的誠實信用原則。而且,按照傳統習俗的一般理解,有人跳樓自殺會對購房者造成嚴重的心理陰影和心理障礙,足以影響其作出是否購房的決定。

廣州房地產中介協會法律咨詢服務中心律師提醒廣大的消費者,買家若對“凶宅”有所避諱,可以在合同中明確房屋的條件,並應多方探听業主出售房屋的情況,比如到轄區的派出所了解或將其購買房屋地址作為關鍵字在互聯網當中搜索。同時,買家也可要求業主在合同中約定信息披露條款,如“業主保證所出售房屋中未曾發生過非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導致買家心理不安的情況。若買家發現房屋中曾經發生過上述情況而業主未曾予以書面披露,買家有權解除合同並要求業主賠償10萬元”之類的合同條款。這樣的約定可以督促業主披露房屋信息,也可以讓買家在發生糾紛尋求法律救濟時有據可依。另外,業主如自身房屋曾發生過非正常死亡、嚴重刑事案件等事實,應遵守誠實信用原則,主動向買家說明,並以書面的形式予以告知。

案例二

中介稱“凶宅”事宜不屬告知義務,買家起訴獲退還中介費及經濟賠償

李某打算與女友在廣州結婚生活,遂委托某中介公司的經紀人員陳某尋找物業,並強調不得為“凶宅”。在陳某的多次介紹下,李某看中位于天河區的某物業。李某與經紀人員陳某商量交易事宜時,再三詢問該物業是否為凶宅。陳某表示該物業絕對吉利,並以書面形式向李某承諾:“若物業為凶宅,陳某向李某返還中介費3萬元及賠償經濟損失1萬元。”事後,李某就該物業與業主簽訂《房屋買賣合同》,並向中介公司支付中介費3萬元。

之後,李某在與該物業附近的市民閑聊時,得知該物業內曾發生凶殺案,導致有人死亡。李某馬上與經紀人員陳某理論,要求返還中介費3萬元及賠償經濟損失1萬元。陳某表示“凶宅”事宜不屬于經紀人員告知義務的內容,並且其也不可能全面調查到房屋內曾發生凶殺的所有情況,故只願返還中介費3萬元,拒絕賠償經濟損失。李某一怒之下,向法院提起訴訟,要求經紀人員陳某返還中介費3萬元及賠償經濟損失1萬元。法院經審查,該物業曾發生過凶殺事件,但陳某在未調查清楚的情況下,以書面形式向李某承諾該物業非凶宅,並表示若為凶宅,將返還中介費3萬元及賠償經濟損失1萬元。最終,在法院的調解下,陳某向李某返還中介費3萬元及賠償經濟損失5000元。

《房地產經紀管理辦法》第二十五條規定:“房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為:(三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務,誘騙消費者交易或者強迫交易。”《廣州市房地產中介服務管理條例》第十四條:“房地產中介服務機構向服務對象提供房地產中介服務時,應當書面說明下列事項:(二)中介服務涉及的房地產的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。”及第二十四條規定:“房地產中介服務機構以及人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為:(二)提供虛假材料或者隱瞞真實情況。”

“凶宅”雖然不屬于經紀人員法定告知義務的內容。但是,在當事人雙方同意將該內容作為合同(包括口頭合同)中的條件之一時,經紀人員有義務對該內容調查核實並如實告知對方,不得在未調查清楚的情況下,向消費者提供虛假信息或作出虛假承諾。在本案中,李某已多次強調該物業不得為凶宅,但經紀人員陳某在未調查清楚的情況下,依然向李某作出非凶宅的虛假承諾,導致李某遭受損失。

律師告誡廣大的中介公司及經紀人員,在向消費者提供中介服務時,除了要按照行業規章制度的規定,如實告知物業的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況外,對于非告知義務的內容,也應當秉承誠實信用原則,根據消費者的要求如實調查、了解和反映情況,不應未做調查就隨意承諾,或提供虛假信息或作虛假承諾,誤導或誘騙消費者交易。若消費者對“凶宅”有所避諱,且需中介公司及經紀人員配合調查的,應當明確向其告知,或者在合同中明確約定房屋的條件。

編輯︰饒丹
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