“釘子戶”不超5% 開發商可申請強征

來源:南方都市報 作者︰ 發表時間︰2015-08-13 17:27

深圳對于城市更新的依賴性在去年已經高達75%,然而,深圳的城市更新進程依然長期處于“拆不動、賠不起、玩不轉”的困境當中。不過這一困局有望得到破解。

8月初,正在內部征集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》顯示,其在維持“政府引導,以市場化運作為主,充分發揮資源市場化配置作用”主導機制的同時,首次提出了“產權置換按照建築物使用面積(套內建築面積)測算,置換比例(即拆賠比)不得低于1︰1,但是不得高于1︰1.3”和“如果不願參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人不超過5%,則項目實施主體可以申請區政府強制征收不願參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人的房地產並出售給項目實施主體”等突破性條款。

南都記者于8月10日向深圳市規劃和國土委員會發采訪函求證此事,草案真實性未受到否認,但其明確表示,“該草案修訂尚屬內部征求意見,未通過人大審定。”從目前的情況看,若該條例一旦通過實施,將是國內首次將城市更新提升至立法高度。

賠償

拆賠比不低于1︰1,不高于1︰1.3

在目前的草案當中,最引人注目的,是市場呼喚已久的拆賠比標準終于“現身”。草案第51條規定,建築物產權置換按照建築物使用面積(套內建築面積)測算,置換比例不得低于1︰1,但是不得高于1︰1.3。而涉及的土地產權置換房產,則按照土地面積乘以經批準的項目建築容積率的50%的標準測算;土地貨幣補償按照土地市場評估價計算;建築物貨幣補償按照建築物重置的市場評估價計算。

另外,在原有權益的確定方面,原本缺乏第三方介入,因此對拆除物業的市場價值往往有較大的出入,而草案第47條則明確規定,拆除重建類城市更新項目範圍內土地和建築物的價值應當通過市場評估、協議收購、產權置換等方式予以確定,並作為權益轉換的基礎,“通過市場評估的,市場機構評估結果應當按照3家評估機構的市場評估值的算術平均值確定。”由此為城市更新引入了市場化的評估機制。

草案規定,在城市更新過程中,項目實施主體應當在項目實施前制定包括權利人及其權益、項目開發總量、權益轉換參與人、產權置換和貨幣補償標準在內的權益轉換方案。值得注意的是,該方案還應當包含“申請強制征收的補償承諾”,這一條款為接下來的“強制征收”和“強制售賣”埋下了伏筆。

編輯︰饒丹
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