房地產稅納入立法規劃 三四線城市或現甩賣潮

來源:地產中國網 作者︰ 發表時間︰2015-08-11 17:31

一段時間從公眾視野“淡化”的房地產稅有了新動向。十二屆全國人大常委會立法規劃本周向社會公布,包括房地產稅法在內的34項立法任務進入其中,這就意味著備受關注的房地產稅法已正式列入中國立法規劃。

業內人士表示,房地產稅立法意味著相關工作將進入快車道,從時間節拍上也符合之前的市場預判。作為本屆人大立法規劃的第一類項目,這也意味著在本屆政府到任兩年之內房地產稅法必將落地亮相,房產稅將變得有法可依,一旦坐實法律,現有的房產稅條例會被廢止。可以看出,房地產稅納入立法,目的在于理順和完善各環節法規,以便日後順利推出。

豪宅恐成最大贏家

中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦向《每日經濟新聞》記者表示,房地產稅落地,尤其是房產稅的開征會帶來房屋持有成本的大幅上升。相對應的,會淨化樓市投資投機氛圍,對于刺激二手房供應也有直接效果,早期入市的投資客必然會大量拋盤,短期內顛覆樓市供求格局,推動房價向下發展。

而從市場上看,偏遠地區的大戶型將迎來掛牌潮。一旦開征,大量空置房源拋向市場,房價、租金下跌將是大概率事件,而市場需求也會發生變化。

同時,偏遠地區周邊居住條件不如中心區域好,還要承受稅賦壓力,如一些升值潛力較差的老公房,會被選擇拋售或者置換成中心區域品質較高的項目。

這就給未來該區域的豪宅市場帶來了契機。外圍偏遠地區由于受到一些掛牌沖擊,價格會有下降。而中心區域交易向高端項目集中,因此成交價格還會維持比較堅挺的走勢。當前中心區域的豪宅都樂意做大戶型甚至是大平層產品,在房地產稅的壓力下,開發商料會調高小戶型房源比例。

有業內人士估計,估值100萬元的首套房每年增加約5000元稅負。盧文曦向記者表示,房產稅將很可能以面積計征,還會有一些其他連鎖反應。以上海的房產稅計征為例,目前對家庭人均60平方米以外部分征稅,未來房地產稅的免征面積很可能小于60平方米,否則仍起不到預期效果。

在房地產稅法落地前,開發商將采取積極應對的措施。首先,通過轉讓土地或加快項目開發來有序消化土地儲備;其次,在供求結構轉變的過程中,加快庫存去化,實現資金高周轉;第三,未來房企拿地重心向中心區域轉移,非成熟區域的地塊將受到冷落;第四,根據市場需求,在產品結構上做相應的調整,面對中高端改善群體的高品質、高配置的緊湊型房源陸續推向市場,與普通住宅拉開差距。

將成地方財政的支撐

業內普遍認為,房地產稅的重要定位之一就是“土地財政的替代者”。這就意味著,房地產稅需要像所得稅一樣,有很廣的覆蓋面,有龐大的基數作支撐,因此幾乎和每一個業主都有關。以上海為例,去年商品住宅銷售面積1780.9萬平方米,如果估值2萬元/平方米,總值就是3561.8億元。去年二手住宅成交面積1539.3萬平方米,同樣按2萬元/平方米估值,總值就是3078.6億元。二者總值為6640.4億元。參考國際慣例,首套房稅率在0.5%左右,一年稅收就是33.2億元。而去年經營性土地出讓金額1632.9億元。顯然僅對新增交易收稅的話,難以起到補貼財政收入的功效,因此把存量也納入征收範圍是必然選擇。對一線城市而言,房地產稅達到1千億元級別才能起到比較好的財政支持效果。對于三、四線城市而言,能達到200億~300億就能對土地財政有效補充。

目前,地方政府對土地財政過于依賴,樓市一旦有大幅波動,地方經濟也會受到影響。一旦開征房地產稅,將成為穩定的來源,不再受行業和經濟波動的影響。

大批囤積房源將流出

盧文曦表示,通過壓低房價,將置業成本分擔一部分到未來幾十年的養房上面來,可以使一個家庭擺脫階段性消費枯竭局面,購房同時還能維持穩健的社會消費力,可以帶動其他行業發展,消費溢出效應不可小覷,往大了說,將有助于國民經濟的均衡發展。

有支持,也會有反對的聲音。目前,市場上普遍反映的情況是,思維上的局限性導致市場對房地產稅有些擔憂,擔心樓市就此走向衰落。尤其是一些投資客和房企反對意見較多。盧文曦認為,對投資客而言,只要及時退出,不會有什麼損失。房地產稅預計至少還要兩三年時間才會真正落地,而且近兩年投資客比例大為減少,前幾年進入樓市的投資客,收益早已翻倍。就算房價出現下滑,也最多是利潤上的折損,不會“虧到肉里”。

對房企而言也未必是壞事。短期由于個別項目拿到高地價,隨著房地產稅推出,房價下跌,利潤會受到影響。但是隨著需求提前釋放,庫存下降,回籠的資金可以繼續滾動開發,或是加快轉型步伐。

此外,盧文曦還向記者表示,目前高房價導致的直接影響是購買力的下降。房地產稅一旦開征,不僅可以化解當前多地的存量過剩壓力,更為未來開放了更大的城市住房開發需求,形成新房開發和二手房流轉兩個市場的高度蓬勃。

易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示,三四線城市人均居住面積大,且以自住需求為主,如果征收房地產稅,應該會提高起征點。

不過,目前來看,一旦房產稅征收被立法,征稅將是全國性的。對于那些在多個城市同時擁有多套住宅的家庭來說,甩賣三四線城市住房,確保所擁有的一二線城市住宅在人均免稅面積內,也許會成為新趨勢。

編輯︰饒丹
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