為什么有說“寒气逼人”，也有講“春暖花開”？為什么市場上有人歡喜有人愁？

·李和裕·

近期樓市紛繁蕪雜：在南方樓市寒气逼人的同時，上海房地產市場已然是“小陽春”；在不少房企為資金唉聲嘆气的同時，有人卻在大笑“机會來了”；在不少資金駐足觀望的同時，外資毫不猶豫大肆“建倉”……种种

懸疑一：二三線城市將受“牽連”？

觀察樓市風向的變化，帶有一定“風向標”作用的一線城市樓市表現首先應該引起關注。然而，一邊是廣州、深圳真有“寒流”，一邊是北京、上海似在“假摔”，房价走勢依然讓老百姓感到一頭“霧水”。与此同時，對于樓市“多米諾骨牌效應”的預期正在蔓延，二三線城市的房价是否會受“牽連”備受市場重視。“由于房地產自身的區域性特征十分明顯，尤其是珠三角、長三角、環渤海、中西部等區域房地產發展周期特征更是不一。”上海易居房地產研究院副院長丁祖昱的這一區域性理論一直為業內普遍認可。易居中國上周發布的《2008年房地產市場發展走勢研判報告》判斷，在政策調控下，炒房者逐步退出市場，二三線城市的樓市需求將以剛性需求和改善性需求為主，并在今年進入調整期。至于房价，經濟适用房和廉租房的入市使得許多二三線城市年初价格出現下調，但今年中后期整体市場將走出低迷，价格增長則趨于緩和。

報告甚至對具体城市的情況作出了預測，如杭州、南京、石家庄、貴陽等前期發展較快的城市，今年的房地產投資和需求都將有較大萎縮；廈門、武漢、福州等可保持穩定；宁波、蘇州、重慶、西安等將呈現交投放大的走勢；合肥、哈爾濱、無錫、太原等新興城市則將保持一定的价格漲幅。

上海五合智庫顧問有限公司總經理鄒毅則提醒，今年的房价漲跌還取決于政府對于市場的干預程度，地方的落實情況顯得更為關鍵。

懸疑二：開發商需殺出資金“血路”？

對于各地樓市所受到的不同程度的影響，開發商也是憂心忡忡。复旦大學房地產研究中心副主任華偉指出，金融是房地產業的“血脈”，但在宏觀調控持續、融資渠道缺乏的情況下，許多房地產企業面臨巨大的資金壓力，同時，房地產業的“暴利時代”也一去不复返。

的确，開發商以往的“暴利”价值鏈已經受到多方面的沖擊。如房企上市路途崎嶇，近期內地房企境外上市受阻已引起業內高度關注；又如土地市場偃旗息鼓，連香港地產巨頭都“忍無可忍”地在年報中直陳對內地地价飆升的反感和憂慮。“受制于外部經濟環境和國內宏觀形勢，金融政策今年對房地產的調控重點將放在信貸投放的調控上，‘無錢可借’將是今年最困扰開發商的問題。而中國證監會強調房貸IPO融資禁拿地与銀行層面信貸政策從緊的取向更是一致的，加上土地儲備管理辦法的實施和各地住房建設計划的公布，今年土地市場的變化因素將逐步減少，伴隨著更加規范的土地市場運作及未來可預期的土地供應，開發商的行動必須趨于理性。”鄒毅表示。

更有不少人發表了“開發商會大量倒閉”、“房地產行業捉對廝殺、清理門戶即將到來”的觀點。從目前開發商的反應來看，大開發商似乎正在做被中小開發商“傍”的准備。如万科就在年報中明确表示，“行業的集中化是必然趨勢。”万科一位執行副總裁前不久還在上海表示，中國房地產行業的集中度還很低，万科目前的市場占有率也僅2％，這說明未來市場“整合机會大”。

懸疑三：外資無懼調控掉頭“抄底”？

內地樓市還在“搖擺不定”，外資又想來“湊熱鬧”了。越來越多的業內人士開始擔憂，樓市的低迷或恰恰給外資帶來了很好的“抄底”机會。

已有公開信息顯示，商務部透露去年有高達800億美元的熱錢流入中國房地產市場。而且，雖然政府“限外”的嚴厲態度未變，但內地樓市長期向好、人民幣升值步伐加快等使得境外資本仍在不斷地涌入。

如上月荷蘭國際投資管理公司宣布了一項新的房地產基金計划，繼續加碼投資內地樓市；香港太古地產日前在北京宣布成立中國內地的地區總部，并表示未來發展重心將轉移至內地；從事商業地產的台灣漢華商業管理机构近日在上海表示，台灣多家知名財團已經准備以多种方式与大陸產業界進行合作。

當然，對于境外熱錢帶來的樓市“外患”，政府不可能熟視無睹。從宏觀上看，國家加強限制外資流入樓市的重要原因是遏制人民幣升值造成的熱錢沖動，因為這些熱錢一旦抽离出境，會給國內資本市場帶來极大的不穩定性。而對于樓市，在市場人士看來，如果大量境外熱錢繼續涌入內地樓市，房价大跌的可能性不大。

不過，業內人士透露，年初有關部門已稱要在符合WTO規則的情況下，合理運用各种調控手段限制外商投資房地產市場。相信今年對樓市外資的控制還會加緊。

上圖：樓市總讓人看不明白〔圖文無關〕

（編輯：木文）