《房屋登記辦法》7月1日起施行

交了首付后開發商不交房怎么辦？拿到產權證之前房子要是出了糾紛怎么辦？拿房子做抵押到底安不安全？這些老百姓平時既關心又拿不准的問題，可能會在即將實施的《房屋登記辦法》中得到一些答案。

作為物權法核心配套制度之一的《房屋登記辦法》（以下簡稱“辦法

期房預告登記阻止“一房多賣”

在我國現行的商品房預售制度下，消費者交了房款后，卻要等到收房后一段時間才能獲得相應的房屋權屬證明，其間房屋權屬的“真空期”常引發复雜的權屬糾紛。辦法專門設立規定的“預告登記”一節，將改變這种情況。

預告登記是物權法創設的一种全新的登記類型，辦法則具体規定了預告登記的操作細節。有預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓抵押以及法律法規規定的其他情形之一的當事人，就可以申請預告登記。也就是說，消費者交了首付買了期房之后，就可以憑借商品房預售合同到有關部門辦理“預告登記”，在登記簿上寫明某棟樓某套房已經賣給了某人。這樣就把消費者要求開發商交房和辦理產權過戶等預售合同上的權利，先登記下來了。

著名民法學者梁慧星在解釋物權法時曾論述過，現實生活中不動產登記有兩個最主要的問題：一是多頭登記，有好多個登記机關，二是登記与行政合一，登記行為与管理行為混淆不分。這兩個問題也容易讓商品房預售中的不法開發商鑽了空子，即久遭詬病的“一房多賣”問題。一個還沒蓋成、自然也無法辦理產權過戶的預售房，可能被反复賣給了好几個人，這不僅嚴重損害買房人的合法權益，也加劇了房地產市場的混亂秩序。

按照辦法規定，預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記机构應當不予辦理；債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起3個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記机构也應當按照預告登記事項辦理相應的登記。此外，預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定与預購人申請預告登記，預購人還可以單方申請預告登記。“也就是說，辦理預告登記后，如果開發商還把房子賣給別人，是不能發生物權效力的。”一位長期從事房地產領域案件代理的律師告訴記者，“這是首次細化明确了期房的權屬問題，也能為眾多購買期房的百姓提供法律保障。”

物權法的核心配套制度之一

比較現行的城市房屋權屬登記辦法，現行辦法主要針對所有權登記作出規定，而7月1日將施行的辦法不僅規定了所有權登記，增加了預告登記，還詳細規定了抵押權、地役權等其他權利登記的有關制度。而這些規定都直接与物權法相呼應。

這位律師表示，不動產登記是物權法的重要內容，辦法也是物權法的核心配套法規之一。它使個人，或者其他所有人擁有的不動產具有明确的權利保障和統一的權利證明。

据了解，物權法以第9條至22條共14個條文的篇幅，确立了我國不動產登記制度的整体框架和基本結构。其中包括确立統一的不動產登記制度，明确不動產物權登記的效力，以及基本的不動產登記程序。

在物權法的立法框架中，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。由此，不動產物權登記作為物權變動生效要件的效力得以明确，從而結束了實踐中不動產物權登記效力無法可依的狀況。出于我國實際，物權法對不動產物權登記的效力作了一些例外規定，比如依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。物權法還規定了不動產物權變動的生效時間，即“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”。該規定确定了物權特別是擔保物權的先后順位及优先順序。

為物業稅開征清除障礙

自去年7月底原建設部公開就房屋登記辦法草案征求意見以來，該辦法的出台就備受學界和老百姓的關注。這不僅僅是因為辦法對不動產相關物權的明确，還因為它一直被視為物業稅開征的重要前提。辦法的正式出台和即將實施，某种程度上為物業稅的擇机開征又掃清了一個障礙。

此次辦法明确規定，房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明确、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集体土地范圍內村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房則以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。

顯然，作為我國不動產登記制度建立過程中的重要一步，辦法不僅為將來進一步明确各類房屋的產權打下基礎，同時也為將來針對這些產權明晰的房屋征收物業稅打下了基礎。

更有學者在采訪中指出，此次辦法規定不動產登記完畢后不用進行年檢，也不收取年檢費用，很可能就是為將來出台物業稅提供空間，將來所有相關按年收取的費用都可包括在物業稅中。·陳晶晶·

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物權法第二十條第一款：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記机构申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

（編輯：Benny）