河源市晟華城市運營服務有限公司總經理勞俊森認為———

·本報記者　鄧新靈　通訊員　馮偉儒　葉耀偉·

河源市晟華城市運營服務有限公司執行董事、總經理勞俊森，在河源市房協近日召開的2007年度會員大會暨房地產發展形勢分析報告會上發言時表示，目前河源房地產市場有效需求仍然較強，河源

房地產需求仍然較強

勞俊森說，2007年以來，國家有關部門不斷加大房地產市場的宏觀調控力度，中央銀行連續6次調息、二次房貸新政更是直指房地產市場。2007年年底開始，深圳、廣州等一線城市的房地產市場普遍表現出“有价無市”或大幅度降价的現象。

河源會不會出現同樣的情況？勞俊森認為，河源的房地產有效需求仍然較強，目前的交易量有所下降，是消費者受政策面的影響，持短暫觀望心態所造成的正常現象，很快將會回复到正常狀態。房地產市場的區域性是很強的，而區域市場的形勢与發展如何？是由區域當地的房地產供求關系所确定的，同時更多意義上是由區域當地的房地產“有效需求”決定的。房地產“有效需求”就是房地產真正的消費者和投資者，而不包含“炒家”。

勞俊森認為，目前河源房地產市場有效需求仍然較強的有四點依据。

一是河源經濟近年來持續高速發展，已培育了一批有購房能力的年輕一族。

二是原來在深圳、廣州等一線城市發展和工作的河源人（包括五縣的部分居民、農民），近年很多選擇回或到河源城區發展，這也形成了一股強大的房地產消費力量。三是河源的房地產市場起步較晚，2001年前，河源居民主要以自行買地建房或單位分配房解決居住問題，居住環境沒有小區和物業管理服務，也沒有停車位等公共配套。而這批住房的使用期已經達8年以上，隨著河源經濟的持續高速發展，市民的經濟收入大幅度提升了，許多家庭甚至已購買了汽車。停車難和生活的安全性、便利性等矛盾問題，使人們對居住環境和居住質量有了更高的要求，他們迫切追求有小區環境和物業管理服務、停車方便、安全性高、便利性強的居住環境。“可以說，全民換房潮已將到來”。

四是隨著河源城市化進程不斷加快和招商引資力度不斷加大，大批被征地和拆遷的居民、農民得到了相當可觀的經濟補償，房地產投資是他們的首選理財手段。而在房地產供應方面，今年新開工的房地產項目并不多，市場沒有發生明顯性的增量。“我認為，今年的市場狀況是供需均衡的，今年的房地產市場形勢仍將樂觀”。

樓市沒有多少降价空間

勞俊森說，根据在河源的項目運作經驗以及咨詢部分發展商的情況，近年在河源開發房地產，住宅的開發成本一般在2200~2800元／平方米之間，而目前市場在售的住宅售价約在2500~3300元／平方米之間，個別情況在4000元／平方米左右，住宅的銷售价格只相當于開發成本的1．2~1．3倍，開發利潤并不高。

据此，勞俊森認為，河源目前的房价并沒有泡沫。國家已出台或即將出台的房地產調控政策和相關措施，目的是擠壓房地產房价泡沫的，而河源的房地產价格沒有泡沫，受國家調控政策和相關措施的打壓和制約等影響將是相對偏小。此外，目前鋼材和水泥等建筑材料的价格均持續上漲（如鋼材已升至差不多6000元／吨了），造成開發商的開發成本也跟著持續增加。勞俊森坦言地說：“以目前河源的房价水平和開發成本進行分析，我認為已沒有降价的空間可言，要降就虧本了，以此分析，今年河源的房价仍是平穩的”。中小戶型住宅仍將繼續熱銷

究竟什么樣的產品才能适應今年河源的房地產市場？勞俊森認為是中小戶型住宅，但銷售定价應适應有效需求群体的經濟承受能力。勞俊森說，近年來，河源經濟持續高速發展，一個普通河源居民的家庭月收入約為4000~6000元／月左右，一般情況下，40％收入用于購買住房，以此分析，目前一個潛在的房地產消費者，其經過這几年的購房資金積累約在15~23万元之間，考慮交首期樓款和裝修費用等因素，其購房的經濟承受能力約在25~45万元之間。因此，适應今年河源房地產市場需求的產品是總消費金額在45万元以下的中小戶型。“也就是說，中小戶型住宅仍將熱銷”。“任何時候，任何地方，沒有不好的市場，只有不适應市場的產品和運作手段”，勞俊森表示。

圖為勞俊森總經理在發言。馮偉儒／攝

（編輯：左左）