·本報駐云浮記者　潘木林·

《中華人民共和國物權法》和國務院新修訂的《物業管理條例》兩部關系民生的法律法規已在2007年10月1日起施行，這兩部法規的頒布，給住宅小區管理提供了有力的法律依据和保障．筆者近日走訪了云浮市物業管理部門及部分小區，了解到該市的住宅小區物業管理工作是所處起步階段。盡管存在眾

按照物權法及條例住宅小區應建立業主委員會或召開業主大會，共同商討小區內的大小事，籌建這些群眾性的机构，其中重要一點是有業主牽頭組織，這些業主具有為公、正直、耐勞、有影響力的人士才能胜任。如“南洋花園”小區的業主委員會挑選小區內的黎先生擔任主任之職，在他的組織和帶領下，小區內的事務樣樣順利，住戶都稱黎先生為“家長”，黎先生經常到小區內走走，常到住戶進行家訪，發現問題及時解決，廣泛听取住戶的意見和建議，也及時地將業主委員會的決定輸送到各戶，使文字的東西轉變為行動，所以小區內的綠化、美化、衛生、保安、統一信件箱、收繳管理費等成為小區內住戶的自覺行為，業主牽頭就有這樣的作用，在業主委員會中配備几個副主任，分別負責區內樓房維修和保養、內區環境衛生与秩序、監督和管理物業服務公司的經濟收支情況、調解小區住戶的糾紛，主任是專職，副主任是兼職的，業主委員會的事務不受開發商的干扰，成為獨立的群眾團体，而業主委員會与小區物業管理公司是同樣的地位，且互相銜接、互相溝通，他們的宗旨都是維護小區住戶的合法權益。小區內的公共財物歸業主委員會所有

小區內的空地、花草、樹木、公共設施應為業主委員會所有，車庫及空地停車的管理費均為業主委員會掌握，多數投入區內公共設施的建設与保養，或者彌補保安、清洁工的工資，要使住戶明确區內的一切公共財物不屬某一個人或某個公司的，都屬于區內住戶的共有，“小區是我家，保護靠大家”，有些小區沒有弄清區內公共場所的歸屬問題，沒經業主委員會或業主大會同意將其開辟為臨時停車位，所收到的費用作為物業服務公司“創收”，而引發住戶的不滿，致使住戶与物業服務公司對立，使物業服務公司無法管理，也無法運作下去，也有些小區住戶認為既然公共場地是共有，產生“不關我事”的不妥意識，“有人管也成了無人管”，“你想管也管不了”，甚至“你占一些我占一些”，出現臟、亂、差，住戶也意見甚大，這些都是由于小區內公共財物歸屬問題混淆或不清造成的惡果。政府部門加強指導和管理

云浮市物業管理所今年以來加強對住宅小區管理工作，對還沒成立業主委員會的小區協助和指導有關小區召開業主大會和成立業主委員會做好宣傳工作，提高業主的法律意識和維權意識，加強協調物業服務公司与業主之間的關系，指導物業服務公司和業主委員會開展日常工作，對每宗物業服務的投訴熱情禮貌，耐心听取意見，對群眾的投訴做到件件有作落，件件有答复，事事有回音，對物業管理活動中的違法行為堅決查處．對物業服務公司將實行市場准入和退出机制，提升物業服務公司在社會中的形象和地位，實現优胜劣汰，良性發展，建立物業服務企業行為檔案，制訂《物業服務公司考核量化標准》与業主民意調查表》對物業服務企業動態管理，對違規操作、服務水平有限、收費不規范、業績低、信譽差、投訴多的企業要限期整改或清出市場。因而，在住宅小區物業管理中政府的有關部門參与是十分重要的。專項維修基金要集中使用

住宅小區住戶應按國家有關規定交納專項維修資金，此項資金屬于業主所有，用于共用部位、共用設施的維修、更新、改造。云浮市今年開始完善物業公共維修資金的歸集、管理、使用和監管制度，根据建設部制定的《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》。制定全市物業維修基金使用划撥程序，根据基金管理辦法報市財政部門批准后設濰修基金專戶，對全市小區的維修基金進行集中管理、使用和監管，有效地堵塞了把物業維修基金挪為它用的漏洞。

（編輯：左左）